Обманутые тревоги. "Деловой Петербург". 1 августа 2022

С момента Перехода на продажу строящегося жилья через эскроу–счета прошло 3 года. новые правила, которых так боялись девелоперы, наоборот, облегчили им жизнь.
За последние 20–25 лет строительный рынок в России пережил глубокую трансформацию. Ещё в начале 2000–х всё для девелоперов было прекрасно: возводить дома можно было, не получая разрешение на строительство (РнС), о согласовании архитектурного облика вообще речь не шла. Продавали квартиры, даже не поставив забор на стройплощадке. Правда, периодически дома недостраивались, деньги исчезали вместе со строительными компаниями.
В 2005 году власти наконец упорядочили строительный бизнес, приняв федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве…", в котором прописали правила: строить только после получения РнС, только на земле, на которую есть свидетельство о собственности или договор аренды, договоры регистрировать в Росреестре, деньги тратить на строительство, а не на развлечения в Каннах и Лас–Вегасе. Ситуация улучшилась, но не сильно. Застройщики продолжали исчезать с деньгами, а дома — стоять недостроенными.
Радикальные перемены
В конце концов, митинги обманутых дольщиков надоели властям и в 2018 году они поступили кардинально, полностью изменив правила игры. С июля 2019 года строить можно, только получив проектное кредитование, а деньги дольщики стали нести не застройщику, а в банк — на эскроу–счета. Получить их девелопер может, лишь достроив и сдав дом. Правда, за переходный период, который длился год (с июля 2018–го по июнь 2019–го), девелоперы получили РнС более чем на 6 млн м2. Такие дома можно было возводить по старым правилам. Сейчас эти запасы иссякают.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), доля проектов эскроу в предложении на начало июля 2022 года составляет 79% (от площади в продаже). "А с начала 2022 года почти 90% нового предложения выведено именно по эскроу. Если же говорить о пригородах, там эта доля приближается к 100%", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель центра.
По официальным данным, из 8,6 млн м2 строящегося сейчас в Санкт–Петербурге жилья на проекты с эскроу–счетами приходится 6,4 млн м2.
Переход на новую модель был призван снизить риски появления обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным. Проектное финансирование стало более стабильным источником средств для застройщиков, чем деньги дольщиков. В периоды экономической нестабильности (а такой период наступил довольно быстро — уже весной 2020–го) это стало особенно очевидно.
Реклама
"На сегодня всё понятно, мы научились работать по новым правилам, и я ничего не стал бы менять в работающей системе. Она не мешает развитию отрасли", — замечает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
Напрасно беспокоились
Главная тревога девелоперов при переходе на эскроу заключалась в том, что происходило замещение бесплатных денег дольщиков на недешёвые банковские. На самом деле это не совсем так, поскольку квартиры на начальных циклах продавались на 20–30% дешевле, чтобы привлечь покупателей.
Да и банковские ставки на первых порах были приемлемыми. Скажем, в июле 2019 года они были на уровне 7–12% годовых, потом опускались ещё ниже.
В марте 2022 года ставки улетели за 20%. Это ожидаемо отразилось на количестве заявок на получение финансирования (как следствие — на количестве новых проектов). Непросто пришлось и девелоперам, которые встретили события конца февраля на ранних этапах строительства, не имея достаточного объёма средств на эскроу–счетах. Дело в том, что во многих случаях ставка по договору между банком и застройщиком плавающая — чем больше денег аккумулируют на эскроу дольщики, тем она ниже.
"Сейчас ставка в новых проектах будет снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ, а в уже реализующихся — по мере поступления средств на счета эскроу, так как девелопер за счёт наращивания темпа продаж на начальных этапах стройки может обеспечить приток средств на эскроу–счета и снизить стоимость проектного финансирования. При значительном накоплении средств ставка может быть снижена вплоть до 0,01%. Согласно данным ЦБ, на конец марта 2022 года более 30% задолженности застройщиков со значительными накоплениями на счетах эскроу (более 100%) имеют средневзвешенную ставку ниже 1%", — говорит Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers.
Невысокая цена за отсутствие рисков
"Основной проблемой многих компаний является не само проектное финансирование, а займы для покупки участков или компаний, владеющих участками, а также разработка исходно–разрешительной документации и прохождение экспертиз", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
"Эскроу–счета снизили риски появления обманутых дольщиков, а с ними и прибыльность инвестиций в недвижимость. Новая схема стала одной из причин монополизации и стандартизации отрасли, так как банки в основном финансировали лидеров отрасли с понятными проектами", — отмечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
По оценкам участников рынка, вклад банковской ставки в удорожание стоимости квадратного метра составляет 2,5–3%. Это не слишком высокая цена за отсутствие риска у покупателей.
Ксения Садкова, директор по продажам Legenda: "С введением новых правил рынок застройщиков укрупнился. Cистема эскроу выступила своеобразным фильтром, отсеяв тех, кто неспособен работать на новых условиях. Схема работы через эскроу–счета дисциплинирует застройщиков с точки зрения ценообразования и обязательств перед дольщиками. Очевидный положительный момент, что проекты, строящиеся по эскроу, обеспечены проектным финансированием на весь период и запас прочности обеспечен банками".
Дмитрий Сухотин, генеральный Директор Ооо "Дудергофский Проект": "С позиции застройщика позитивно то, что теперь мы можем спокойнее себя чувствовать: темп строительства перестал зависеть от темпов продаж. Проектное финансирование обеспечивает стабильность строительства. Хотя этот положительный фактор несколько нивелируется из–за роста себестоимости. Поэтому не исключаю, что в ближайшие полгода–год застройщикам нужно будет идти в банк за увеличением лимита или изыскивать собственные средства".
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development: "Проектов, которые возводятся по старым правилам, осталось не так много. Спустя 3 года, подводя промежуточные итоги, можно сказать, что переход на новые правила сказался на отрасли в целом положительно. За исключением одного момента: всё–таки нашему правительству стоит ещё раз вернуться к вопросу о возможности поэтапного раскрытия эскроу–счетов. Это помогло бы застройщикам сократить издержки и, возможно, сроки возведения домов".
Нина Экстер, руководитель Проектов Девелопмента Becar Asset Management: "За 3 года большинство застройщиков адаптировались к новой системе взаимодействия с банками и чувствуют себя в ней комфортно. Основное преимущество эскроу — подтверждение надёжности строительной компании и спокойствие покупателя, даже на старте строительства. Из недостатков можно отметить высокие банковские ставки для застройщиков и сроки поэтапного поступления денег застройщику после закрытия работ. Это отражается на динамике строительства объектов".