Информационное агентство INFOLine провело исследование рынка офисной недвижимости класса "А" в Москве.

Основные выводы исследования
В I квартале 2016 года произошла стабилизация объемов предложения офисных помещений класса "А" (в I квартале не было введено ни одного объекта, а в целом в 2016 году ожидается ввод не более 170 тыс. кв. м, что является минимальным значением с 2007 года) в сочетании с продолжающимися снижением базовых запрашиваемых арендных ставок и переориентацией арендодателей на договоры в рублях или с валютным коридором привела к локальному увеличению спроса и снижению доли вакантных офисных площадей класса "А" по Москве в целом с 32% до 28,9%.
При этом увеличение спроса не свидетельствует о восстановлении спроса и формировании устойчивой тенденции, так как в значительной степени связано с переездом некоторых арендаторов из объектов класса "B+" в объекты класса "А" (это объясняется тем, что арендные ставки по вновь заключаемым договорам в большинстве бизнес-центров класса "А" в I квартале 2016 года ниже, чем ставки долгосрочных договоров, которые заключались до 2013 года, в бизнес-центрах класса "B+").
Во втором полугодии 2016 года INFOLine ожидает незначительного превышения спроса над новым предложением на фоне стабилизации запрашиваемых арендодателями базовых ставок. В 2017 году, при условии стабилизации курса рубля на уровне не выше 70 руб. за долл., продолжения снижения базовых ставок в связи с вводом крупных объектов ("Neopolis" площадью 63 тыс. кв. м. – до конца 2016 г. и "IQ-квартал" площадью 107,4 тыс. кв. м – до конца 2017 г.) и сохранения низкого уровня спроса доля вакантных площадей класса "А" снова превысит 30%.
Динамика арендных ставок
В 2016 году практически все новые договоры аренды по офисной недвижимости класса "А" заключались в рублях или с использованием фиксированного курса или валютного коридора (верхняя граница валютного коридора при этом не превышала 60 руб. за долл., причем, как правило, фиксировалась на уровне 55 руб. за долл.), при этом разрыв между запрашиваемыми базовыми ставками (которые являются основным индикатором конъюнктуры рынка в обзорах консалтинговых компаний) и ставками в реальных договорах аренды значительно увеличились.
Результаты мониторинга INFOLine показали, что по состоянию на начало мая 2016 года средний уровень арендных ставок без НДС и операционных расходов по офисным центрам класса "А" в Центральном деловом районе составляет в рублевом выражении 19-22 тыс. руб. (внутри Садового кольца (за исключением нескольких географически близких к Кремлю объектов) ставки несколько выше и составляют 22-24 тыс. руб.), однако некоторые бизнес-центры внутри Садового кольца предлагают более низкие ставки.
Валюта договоров
Все планируемые к вводу 2016-2017 гг. бизнес-центры класса "А" предлагают договоры только со ставками, номинированными в рублях. Проведенный INFOLine мониторинг и опрос, озвучиваемый рядом представителей международных консалтинговых компаний тезис о возврате к долларовым ставкам даже применительно к временным периодам после 2020 года, представляется весьма спорным, так как длительный период нестабильности рубля в 2014-2016 гг. и финансовые потери, которые понесли арендаторы в связи с фиксацией арендных ставок в иностранной валюте, привели к масштабной переоценке ими валютных рисков и неготовности принимать на себя выраженные в иностранной валюте обязательства в долгосрочных договорах.
Арендные ставки в районе Центрального Делового Района и в зоне Садового Кольца г. Москвы
В результате проведенного INFOLine мониторинга арендных ставок и уровня вакантных площадей в бизнес-центрах класса "А", расположенных в зоне Садового кольца, проведенного INFOLine в начале мая 2016 года, получена информация о базовых арендных ставках (в помещениях "с отделкой" и "без отделки") по 64 объектам совокупной офисной площадью 892 тыс. кв. м. (более 87% всего активного предложения по вакантным площадям) и еще в 57 объектах совокупной офисной площадью 464,5 тыс. кв. м. вакантных площадей нет (совокупно анализ вакантности и арендных ставок осуществлен по более 95% всего предложения офисных площадей класса "А"). Доля вакантных площадей по 142 объектам в зоне Садового кольца, по которым INFOLine получены данные, составляет 17,4%.
Проведенный INFOLine мониторинг и интервью с компаниями-участниками рынка подтверждают, что в ходе переговоров арендодатели готовы снижать базовые ставки минимум на 10%, в среднем – на 15-20%, а для предложений с исходно завышенными ставками более чем на 25% (для долларовых ставок ещё до 10% снижения базовых ставок может быть связано с границами валютного коридора, который, как правило, фиксируется на уровне не выше 55 руб. за долл.).
Таким образом, по состоянию на начало мая 2016 года, фактический средний уровень арендных ставок во вновь заключаемых договорах по объектам класса "А":
- по помещениям "без отделки" в Центральном деловом районе и в зоне Садового кольца (соответствует нижней и верхней границе диапазона соответственно) с учетом НДС и эксплуатационных расходов составляет 30-35 тыс. руб. с учетом НДС и эксплуатационных расходов (что соответствует уровню базовых ставок 19-22 тыс. руб. без НДС);
- по помещениям "с отделкой" в зоне Садового кольца (за исключением нескольких объектов в географической близости к Кремлю) с учетом НДС и эксплуатационных расходов составляют 35-40 тыс. руб. с учетом НДС и эксплуатационных расходов (что соответствует уровню базовых ставок 22-24 тыс. руб. без НДС).
Исследование рынку офисной недвижимости класса "А" Москвы доступно по запросу
Контакты для дополнительной информации:
Михаил Бурмистров, Генеральный директор INFOLine-аналитика
тел./fax (812) 322-6848, тел./fax (495) 772-7640, доб.135 или 144, моб. тел. +7(911)178-27-80
E-mail: Burmistrovmb@infoline.spb.ru
Иван Федяков, Генеральный директор INFOLine
тел./fax +7(812) 322-6848, тел./fax +7(495) 772-7640 доб. 103, моб. тел. +7(911)924-34-86
E-mail: ya-god@ya.ru