Новые кооператоры: как строители обходят реформу долевки. "РосБизнесКонсалтинг". 19 августа 2018

После запрета на прямые сделки с дольщиками у девелоперов остается только одна легальная возможность привлекать деньги физлиц — жилищно-накопительные кооперативы. Схема рискованная, но у многих компаний другой альтернативы не будет

Последние 15 лет развитие жилищного строительства в России напоминает игру в жмурки. Правительство шаг за шагом ограничивает девелоперов, пытаясь вывести рынок из тени и решить проблему обманутых дольщиков. Застройщики — сражаются за сохранение прибыли и лавируют в бесконечно меняющихся законах и нормах.
С 1 июля правительство ввело очередные жесткие ограничения для долевого строительства. К сентябрю каждый застройщик должен открыть спецсчет в уполномоченном банке. Банк будет следить за целевым расходованием денег дольщиков и сможет блокировать сомнительные платежи. С 1 июля 2019 года девелоперов и вовсе ждет переход на банковское финансирование и эскроу-счета. При этом до половины игроков рынка не соответствуют требованиям банков и не смогут получить кредит, вероятнее всего, никогда, говорят эксперты.
Альтернатив долевке не так много: выпустить облигации, строить на свои или продавать жилье через кооперативы — жилищно-накопительные (ЖНК) и жилищно-строительные (ЖСК). Кооперативы, судя по всему, единственный рабочий вариант для небольших застройщиков, не рассчитывающих на лояльность банкиров.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость":
"Проекты, которые возводятся по схемам ЖСК и ЖНК, предварительным договорам купли-продажи, немногочисленны — примерно 5% от общего объема предложения. Однако с большой долей вероятности при ужесточении ограничений для застройщиков число серых сделок вырастет, возможно, даже в два раза".
Как работают кооперативы
Девелоперы, ранее относившиеся к кооперативным схемам с легким презрением, теперь задумались о них всерьез. Так, саморегулируемая организация Ассоциация (СРО А) "Объединение строителей Санкт-Петербурга", в которую входят пять из топ-10 федеральных компаний, в конце июня организовала круглый стол, посвященный ЖНК как реальной альтернативе долевке.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб":
"Схема интересная хотя бы потому, что для дольщиков она явно дешевле, чем ипотека. И экономнее для застройщиков — они будут по-прежнему пользоваться деньгами дольщиков, а не кредитами банков или проектным финансированием. Некоторые застройщики, пока некрупные, уже серьезно задумываются над работой с ЖНК. Некоторые — уже подписывают договоры".
Региональные застройщики в Белгороде, Татарстане, Уфе, Красноярске уже много лет работают с ЖНК.

Как работают ЖНК
- Вступить в кооператив может любой человек старше 16 лет. Для этого не нужны справки о доходах, первоначальный взнос и залог.
- За первые два года членства в кооперативе (или быстрее) пайщик должен накопить 30–50% от ориентировочной стоимости будущей квартиры. Некоторые ЖНК в это время выплачивают участникам небольшой доход, как по банковским вкладам.
- После того как половина квартиры оплачена, кооператив приобретает жилье для пайщика и выдает ключи. Человек может переехать в новую квартиру и прописаться, однако до выплаты полной стоимости жилья оно будет принадлежать кооперативу.
- На выплату оставшихся 50–70% разные застройщики дают от трех до восьми лет. Кредит обычно предоставляют под 3–4% годовых. Второй вариант — беспроцентный кредит, но стоимость неоплаченной части квартиры растет вместе с рынком. Пайщик как бы выкупает квартиру частями, метр за метром. В итоге переплата по займу не превышает обычно 30% от стоимости жилья.
- Работу ЖНК контролирует Центробанк. Кроме того, от 1,5% паевого фонда перечисляется в резервный фонд. Он создается на случай непредвиденных расходов и убытков.
- Застройщик может использовать паевой фонд ЖНК как инвестиционные средства для старта девелоперского проекта. По закону, кооператив вправе собирать деньги до получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, а также вкладывать до 20% от стоимости своих активов в стройку и брать кредиты. Число пайщиков ограничено 5 тыс. человек. То есть при средней стоимости квартиры в 2 млн руб. паевой фонд одного ЖНК может достигать 5 млрд руб.
"Никаких особенностей в заключении договоров купли-продажи между продавцом и ЖНК нет. ЖНК — это отдельный от застройщика субъект правоотношений, он является таким же покупателем на рынке жилья, как и все остальные его участники", — разъясняют в белгородском кооперативе "ЖБК-1". За девять лет пайщиками этого ЖНК побывали 7 тыс. человек. Для них приобрели почти 1,5 тыс. квартир и домов. Застройщик "ЖБК-1" занимает 8% рынка в регионе. Основной владелец — экс-депутат Госдумы Юрий Селиванов.
Второй вариант — полный отказ от работы в рамках закона о долевом строительстве. ЖНК может самостоятельно выступать застройщиком.
Наконец, работа с ЖНК может компенсировать исчезновение рассрочки: строители не смогут давать ее клиентам после с перехода на эскроу-счета. Такими программами часто пользуются люди, которые не могут получить ипотеку.
Искандер Юсупов, коммерческий директор компании "Унистрой" (занимает 14,6% рынка Татарстана):
"Мы работаем с ЖНК с 2014 года. Главные преимущества — отсутствие процентов, залога, поручителей и процедуры андеррайтинга, то есть одобрения заемщика. Оформить договор можно по одному документу без подтверждения дохода, не нужно указывать место работы и трудовой стаж. Это удобно для тех, кто не может получить одобрение банка и оформить ипотеку. Такая программа — одна из самых популярных в нашей компании.
Не так давно мы запустили еще одну новую программу в сотрудничестве с ЖНК — рассрочку по канонам Шариата. Это также альтернативный ипотеке финансовый инструмент".
Кооперативный джекпот
Правительство знало, что застройщики не будут рукоплескать переходу на банковское финансирование. Поэтому заранее отрезало пути отступления. Привлекать деньги дольщиков могут только ЖНК, созданные до 1 июля этого года.
В реестре Центробанка числятся всего 40 кооперативов, не находящихся в процессе ликвидации. Из них фактически работает десяток, оценивает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб". Однако он не сомневается, что в ближайшее время многие кооперативы сменят руководство и оживут. В этом случае учредители ЖНК, которые получат вторую жизнь, выиграют джекпот.

На рынок уже выходят новые ЖНК, созданные год-два года назад, которые предлагают застройщикам финансирование проектов. Петербургский кооператив "Центр безопасной покупки жилья" начал работать в ноябре 2017-го и уже привлек около 90 пайщиков. ЖНК строит комплекс из таунхаусов в Ленинградской области. Общий объем инвестиций оценивается в 1,5 млрд руб.
Центр безопасной покупки жилья основали Аркадий и Виолетта Басины и Константин Пороцкий. Они же возглавляют один из комитетов Российского союза строителей. Это крупная бизнес-ассоциация, которой руководит экс-зампред правительства РФ и экс-губернатор Санкт-Петербурга Владимир Яковлев. До 2016 года Виолетта Басина также возглавляла союз "Строители нефтяной отрасли Северо-Запада". Организацию исключили из реестра СРО, то есть закрыли, из-за дыры в компенсационном фонде.
В планах Центра — до конца года начать сотрудничество с застройщиками 200 жилых комплексов — небольших компаний из регионов, которые могут остаться без финансирования после перехода на эскроу-счета. "Сейчас у нас три застройщика. Ведем переговоры еще с двадцатью, из разных регионов, — говорит Виолетта Басина. — Российский союз строителей поддерживает наш проект".

Схема предполагает, что кооператив привлекает покупателей конкретных квартир на этапе строительства. Застройщик получает деньги в рассрочку: сразу 10–30% от стоимости квартиры, еще до 70% во время работ и остаток — после сдачи дома.
Центр безопасной покупки жилья предъявляет к застройщикам требования, схожие с нормами закона о долевом строительстве. Девелопер должен работать не менее трех лет в качестве застройщика, ввести не менее 100 тыс. кв. м жилья, не срывать сроки сдачи домов, иметь положительные отзывы дольщиков на форумах и в соцсетях, рассказывает Виолетта Басина. Застройщик должен будет вложить в проект не менее 30% собственных средств и продемонстрировать активы — землю и строительную технику в собственности.
Средства пайщиков будут храниться на спецсчетах, контроль за их расходованием осуществляет банк. Кроме того, застройщики должны перечислять 1–5% от договора в резервный фонд — "Объединение юридических лиц в сфере оборота недвижимости", которым руководит Константин Пороцкий. Средства фонда планируют при необходимости направлять на достройку проблемных объектов.
Тем не менее в случае банкротства ЖНК пайщикам, скорее всего, не удастся вернуть вложенные средства. Единственное утешение, что в отличие от дольщиков они вносят не все деньги сразу и не берут ипотеку, которую надо выплачивать даже при банкротстве застройщика.
Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей:
"У застройщиков нет никаких рисков. Все обязательства по предоставлению жилья дольщикам ложатся на ЖНК. Как мы зарабатываем? Мы получаем 30% от стоимости жилья за время использования средств кооператива дольщиками".
Теперь и в Москве
Еще один новый кооператив на рынке, появившийся в прошлом году, — "КООП-Групп". ЖНК "Кооп" зарегистрирован в Крыму. Его возглавляет Валерий Олиниченко, также состоящий в петербургском ЖНК "Элитный".
Одни из первых участников ЖНК "Кооп" — Александр Щурик, советник главы администрации Симферополя, и Александр Руденко, вице-президент охранной ассоциации "Дубровник". Ассоциация заявляет, что охраняет новый аэропорт Симферополя, Шереметьево и департамент финансов Москвы. Также в ЖНК вступили Александр Блашко, председатель крымского Объединения промышленников и предпринимателей, и экс-директор ГУП РК "Крымгипродор" Сергей Потебня.
В целях "КООП" — расширить присутствие кооператива до 160 городов, а также создать сеть агентов на принципах сетевого маркетинга. На сайте участникам кооператива за отдельный взнос обещают обучение "частному риелторскому делу" и агентское вознаграждение в размере 2% от указанной новым пайщиком стоимости жилья.
В начале июля Александр Щурик вместе с Сергеем Ильясаевым создал в Москве потребительский кооператив "Кооп-77". Еще в мае Ильясаев выступал в СМИ как гендиректор Rezidential Group — застройщика ЖК "Пироговская ривьера" в Подмосковье. В Rezidential Group не ответили на запрос РБК.
"Рано или поздно все лазейки прикроют"
Крупные строительные компании пока настроены скептически по отношению к кооперативам. Девелоперы, опрошенные РБК, либо не комментируют эту тему, либо уверяют, что не работали и не планируют работать с ЖНК.
Схема с ЖНК может занять определенную нишу, но вряд ли станет распространенной на рынке. В России работает 3150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4430 застройщиками. Все ЖНК не смогут компенсировать уход от долевого строительства к использованию эскроу-счетов, говорят в компании "Метриум".
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE:
"Продажа квартир через ЖНК, вероятно, может быть интересна только в том случае, если продавец не получит разрешительную документацию для продажи объекта по 214-ФЗ. Это далеко не всегда мошенники, но, увы, таковых немало".

Со схемой ЖНК для застройщика связано много рисков, утверждают участники рынка. Один из них — постоянный контроль Центробанка. За последние полтора года в России началась ликвидация 13 ЖНК. Не без участия ЦБ.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE:
"ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии у ЖНК, поэтому в перспективе количество кооперативов еще снизится. К тому же сами покупатели весьма настороженно относятся к данной схеме.
На мой взгляд, ЖНК получат распространение, только если правительство предпримет меры по ужесточению контроля за такими организациями, однако, как показали поправки к закону о долевом строительстве, государство планирует вовсе искоренить любые альтернативные инструменты взаиморасчета при покупке строящегося жилья".
Застройщики воспринимают кооперативы как временную уловку. Она может помочь компаниям, оказавшимся без источников финансирования. Всем остальным связываться с кооперативами нет смысла, убеждены в компаниях.
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК "А101":
"Нет уверенности, что эта схема останется рабочей для первичного рынка жилья после полного перехода отрасли на проектное финансирование строительства.
Специфика схемы ЖНК в том, что свою квартиру пайщик может ждать гораздо дольше, чем требуется для завершения строительства дома. ЖНК напрямую не участвует в строительстве, а только покупает квартиры в строящихся или готовых домах. При этом квартиры первых пайщиков оплачиваются в том числе за счет взносов последующих. Таким образом, сроки ожидания и возможные риски выше, чем при долевом строительстве, от которого государство решило отказаться ровно для того, чтобы исключить какие-либо риски для покупателей квартир в принципе".
Кирилл Вязовский, президент ГК Sun Development:
"Существуют большие риски, что пайщики могут захватить контроль над кооперативом и установить свои правила работы с застройщиком. Я пока не рассматриваю ЖНК как рабочий вариант привлечения средств".
Вдобавок с жилищно-накопительными кооперативами связано много скандалов. Сотни пайщиков ЖНК в Башкортостане, Югре, Челябинске, Владивостоке выходили на митинги и требовали вернуть деньги за так и не полученные квартиры.
Вячеслав Семененко, генеральный директор "Мастер Девелопмент":
"Жилищно-накопительные кооперативы могут существовать, но у них должна быть такая же прозрачность, как у ЗПИФов, которые контролирует Центробанк. И конечно, они должны быть самостоятельными, независимыми от застройщиков. Иначе это лазейка, а рано или поздно все лазейки прикроют".
Краткая история кооперативов
Кооперативному строительству в России без малого 100 лет. За это время оно так и не превратилось в устойчивую и распространенную схему покупки жилья.
Первые товарищества в СССР начали появляться в 20-е годы прошлого века. На паях строились передовые конструктивистские дома-коммуны. Писатели, рабочие и врачи сами составляли задания на проектирование, с учетом мнения партии об общих кухнях и прачечных, разумеется. Эксперименты оборвали в 1937-м.
В советской истории кооперативы оказались, скорее, парадоксом. Люди вкладывали деньги в строительство, несмотря на отсутствие частной собственности на жилье и теряя шанс на бесплатную квартиру от государства. Жилтоварищества были под запретом вплоть до 1960-х. Однако в 1986 году почти 7% жилья в СССР строили кооперативы.
Третий взлет популярности ЖСК, стремительный и краткий, пришелся на 2000-е. Тогда правительство решило бороться с двойными продажами и долгостроями. Рынок начали переводить на договоры долевого участия. Однако застройщики, как в игре в салочки, ускользнули в более выгодную схему ЖСК. В отличие от долевки кооперативы могли продавать квартиры без разрешения на строительство, не регистрировали договоры, а также не платили неустойку за срыв сроков и строительный брак.
В 2012-м через жилищно-строительные кооперативы в Москве продавали 60% квартир в новостройках, оценивал Москомстройинвест. По этой схеме работали крупнейшие компании — ГК "ПИК", "Эталон", СУ-155. Шаг за шагом правительство ужесточало требования к ЖСК, а в кризисном 2015 году и вовсе отказалось субсидировать ипотеку для пайщиков. Застройщики все-таки перешли на долевку. Теперь кооператорами в столице становятся не больше 3% покупателей, говорят в Москомстройинвесте.
Аналога жилищным накопительным кооперативам в советское время не было. Их предшественниками в начале 2000-х стали паевые инвестиционные кооперативы (ПИКи). В конце 2000-х работа семи московских ПИКов обернулась уголовными делами. Руководителей кооперативов подозревали в мошенничестве, совершенном в особо крупном размере, а также в нецелевом использовании средств.