"Метриум": Рейтинг самых доходных студий в новостройках бизнес-класса Москвы.

Самая доходная студия в новостройке бизнес-класса Москвы принесет владельцу порядка 10,8% годовых, а сумма первоначальных вложений составит немногим более 6 млн рублей, подсчитали эксперты компании "Метриум". В денежном выражении ежегодный доход от такого бизнеса принесет инвестору более 650 тыс. рублей в год.
Эксперты "Метриум" проанализировали предложение столичных новостроек бизнес-класса, чтобы найти наиболее перспективную для сдачи в аренду студию. Данный формат жилья был выбран в связи с его низкой стоимостью, а значит, доступностью для инвестора и высоким потенциалом доходности.
На первом этапе аналитики "Метриум" определили наиболее доступные по цене объекты, представленные на столичном рынке первичного жилья бизнес-класса в I квартале 2018 года. Затем эксперты отсеяли все объекты, которые сдаются в эксплуатацию без отделки от застройщика, так как самостоятельный ремонт влечет за собой дополнительные высокие расходы, снижающие доходность вложений.
На втором этапе эксперты "Метриум" оценили оставшиеся объекты по двум критериям. Первый – близость расположения относительно крупных бизнес-парков. Работающие в них специалисты, руководители высшего звена, иногородние и иностранные работники составляют основной костяк потенциальных арендаторов жилья бизнес-класса. В расчет принимались жилые комплексы данного сегмента, находящиеся не более чем в десяти минутах езды от крупных деловых центров. Второй критерий – расположение относительно станций метрополитена. Все комплексы, которые находились слишком близко (менее 7 минут ходьбы) и слишком далеко (более 15 минут) не попали в рейтинг. Расположение станции метро в шаге от комплекса может быть негативно воспринято арендаторами жилья бизнес-класса, так как данный инфраструктурный объект обычно генерирует оживленный людской трафик и окружен популярными заведениями общественного питания.
На третьем этапе аналитики "Метриум" проанализировали локальные рынки аренды объектов в новостройках, а также во вторичном жилом фонде с высококачественной отделкой и другими важными для данного сегмента параметрами (наличие организованного паркинга, а также спортивных, медицинских центров, развлекательных, торговых комплексов премиального сегмента и др.) Исходя из этих предложений был определен средний размер арендной ставки, который положен в основу расчетов доходности будущего объекта в местной новостройке. Эксперты также оценили кадастровую стоимость новостроек, которая важна для подсчета налоговой нагрузки.
В итоговый рейтинг вошли пять студий, представленные в пяти столичных проектах бизнес-класса. Среди них два жилых и три апартаментных комплекса.
Самые доходные студии в новостройках бизнес-класса Москвы

	Проект	Станция метро	Бюджет покупки, млн руб.	S, кв.м	Ставка аренды, руб./ мес	Потенциал доходности	Срок окупаемости, лет	Годовая выручка, тыс. руб.
1	«Лайнер»	ЦСКА	6	32,6	57 620	10,80%	9	653
2	«Level Павелецкая»	Павелецкая	7	32,9	62 500	10,20%	10	720
3	ONLY	Шелепиха	6,1	29,7	51 500	9,60%	10	589
4	Match Point	Парк Победы	6,1	29	51 000	9,50%	11	579
5	Headliner	Деловой центр, Шелепиха	7,9	30	58 300	8,50%	12	676

Самый доходный объект, по подсчетам "Метриум", расположен в ЖК "Лайнер" (СЗАО) и принесет владельцу порядка 10,8% годовых. Речь идет о студии площадью 32,6 кв. м за 6 млн рублей. В натуральном выражении операционный годовой доход составит 653 тыс. рублей. Проект расположен вблизи Ленинградского проспекта, где находятся крупные бизнес-центры и штаб-квартиры больших корпораций. В шаговой доступности недавно открыта станция метро "ЦСКА". Срок окупаемости данной студии в "Лайнере" составит девять лет - лучший результат рейтинга.
Вторую строчку занимает клубный комплекс апартаментов "Level Павелецкая" (ЮАО), в котором студия площадью 33 кв. м за 7,1 млн рублей принесет владельцу около 10,2% годовых. Аналитики "Метриум" отмечают, что благодаря более удачному расположению и высокому уровню арендных ставок, денежный доход в данном объекте выше, чем у лидера рейтинга. Чистая прибыль от сдачи в аренду этой студии составит 720 тыс. рублей в год. Срок окупаемости апартамента на один год больше, чем у лидера рейтинга - 10 лет.
Комплекс "Level Павелецкая" удачно расположен в районе, где протекает активная деловая жизнь. Здесь расположены бизнес-центры "Аврора Бизнес-Парк", "Аквамарин", "Вивальди Плаза", Lighthouse, среди арендаторов которых такие фирмы как Ernst&Young, Siemens, JLL, Knight Frank, KIA Motors Rus, Continental Tyres. При этом в 12 минутах ходьбы находится метро "Павелецкая".
"Инвестор должен принимать во внимание наличие потенциальных конкурентов в локации, а также исторический характер района, в котором он выбирает объект для аренды, - говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер "Level Павелецкая"). - В частности, комплекс "Level Павелецкая" расположен в локации, где предложения новостроек крайне мало, что, впрочем, касается и квартир во вторичном жилом фонде, зачастую находящемся в плачевном состоянии. Это значит, что конкуренция будет невысокой, а риски простоя - минимальны. Между тем на северо-западе и северо-востоке Москвы сегодня возводится очень много новостроек бизнес-класса. На арендные ставки здесь будет оказывать влияние мощный "пресс" конкуренции. Кроме того, следует обратить внимание на объекты в историческом центре Москвы (в частности "Level Павелецкая" находится на границе Даниловского и Замоскворецкого районов). Соответственно, такой объект подойдет не только для долгосрочной, но и краткосрочной аренды, целевой аудиторией которой являются туристы. В этом случае доходность будет на 3-5% выше".
Третью строчку рейтинга занимает студия площадью 29,7 кв. м. в ЖК ONLY. Ее стоимость составляет 6,1 млн рублей, а доходность от сдачи в аренду достигает 9,6% годовых, что в натуральном выражении принесёт владельцу 589 тыс. рублей в год. Срок окупаемости данного проекта, как и у "серебряного призера" рейтинга - 10 лет. Комплекс удачно расположен на берегу Москвы-реки в нескольких минутах езды от делового центра столицы - Москва-Сити. Кроме того, в пешей доступности находится новая станция "Шелепиха".
"Примечательно, что несмотря на более высокую налоговую нагрузку, апартаменты-студии продемонстрировали более высокую доходность, чем малогабаритные квартиры, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE. - Это связано с тем, что кадастровая стоимость апартаментов примерно в 2-3 раза ниже, чем у квартир в дорогостоящих локациях. Кроме того, рыночная цена этих объектов также ниже. В совокупности эти факторы обуславливают более высокую доходность апартаментов. Не случайно в наш рейтинг попали сразу два проекта, в которых АИЖК выкупило значительную часть объектов для развития рынка цивилизованной аренды. Соответственно, инвесторам, интересующимся арендным бизнесом, следует обратить внимание на комплексы с данным форматом жилья. Кроме того отмечу, что несмотря на более низкую доходность, объекты бизнес-класса генерируют в два раза больше денежной прибыли в год, чем студии комфорт-класса. Таким образом, если инвестор в большей степени заинтересован в высоком операционном доходе, а не быстрой окупаемости, то ему следует предпочесть для аренды объекты бизнес-, а не комфорт-класса".

Для справки: Название компании: Метриум, ООО (Метриум Групп) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]