Спад после подъема. "Агроинвестор". 2 апреля 2019

Андрей Сизов о том, почему российские сельхоземли стали дешеветь
В последние годы сельскохозяйственные земли в России постепенно дорожали. 2017-й и вовсе стал для них пиковым за последние пять лет. Но в прошлом году рост цен остановился, и в большинстве основных аграрных регионов даже наметился некоторый откат. Исследование аналитического центра "СовЭкон" показало, что в ряде областей снижение за год составило до 10 тыс. руб./га. Так, в Ростовской области цены на сельхозземлю в среднем опустились со 119 тыс. руб./га до 108 тыс. руб./га, в Волгоградской - с 45 тыс. руб. до 35 тыс. руб./га, в Липецкой - с 38 тыс. руб./га до 30 тыс. руб./га, Воронежской - с 55 тыс. руб./га до 43 тыс. руб./га. В двух других самых дорогих (по стоимости земли) регионах - Краснодарском и Ставропольском краях - тоже наблюдалось снижение, хотя и менее значительное: со 134 тыс. руб. до 130 тыс. руб./га и с 99 тыс. руб./га до 94 тыс. руб./га соответственно.
Крупных публичных сделок в 2018 году не было. Пожалуй, самой крупной покупкой - 36 тыс. га в Орловской области - стало приобретение "Мираторгом" хозяйств "РАВ Агро" (продавец - PPF Group). Другие инвесторы ограничивались десятками тысяч гектаров.
На мировых рынках цены на сельхозземлю тоже опускались или стагнировали. Например, в Великобритании снижение составило около 3% до примерно $27,7 тыс./га. На столько же подешевела земля в Уругвае - до $4,75 тыс. В США, ЕС и Бразилии цены остались на уровнях 2017 года.
Основная причина ценового разворота - тяжелый сезон-2017/18, когда рекордные урожаи в мире и России привели к резкому падению цен на большинство агрокультур и резкому сокращению рентабельности.
Вероятно, сыграло свою роль и то, что очередной цикл "захода в землю" непрофильных инвесторов завершился. В 2013-2015 годах мы наблюдали оживление вложений, был явный всплеск интереса со стороны новых непрофильных инвесторов, фондов прямых инвестиций и семейных офисов. Многие из тех, кто пришел в это время, оказались не очень довольны полученными результатами. Во многом они оказались заложниками неблагоприятной мировой конъюнктуры: c 2012 года цены на большинство видов сельхозсырья активно снижались вплоть до 2016-2017 годов. На это наложились и традиционные проблемы - высокая зависимость от погоды и сложности с налаживанием эффективного управления.

Впрочем, массового "сброса" земли разочаровавшимися инвесторами не произойдет. Ценовая конъюнктура сезона-2018/19 для агропроизводства складывается намного удачнее. Снижение урожайности для большинства аграриев с избытком компенсировано заметно более высокими ценами на сельхозпродукцию. Уже в четвертом квартале прошлого года многие продавцы стали активно повышать цены или снимать активы с продажи (итоги опроса подводились в конце третьего квартала 2018-го). По-прежнему высокий спрос на землю со стороны крупных и средних успешных производителей, накопивших значительную экспертизу в растениеводстве.
Однако долгосрочные перспективы в целом для российского земельного рынка выглядят не блестяще. Мировая экономика замедляется, рост на товарных рынках не столь устойчив, как ранее. Живой пример - провал цен на 15% на пшеницу на мировых биржах за несколько недель в первом квартале 2019 года. Остается в силе тренд на усиление госвмешательства в российский рынок. Дополнительно к случаям регулярных формальных и полуформальных ограничений на вывоз зерна и к "спящей" экспортной пошлине на пшеницу, которая сейчас обнулена, но при желании может быть быстро реанимирована, по сообщениям СМИ, добавился и механизм квотирования объемов вывоза экспортерами. Рассуждать о приходе в Россию инвестиций серьезных международных фондов - а это преимущественно западные деньги - в обозримой перспективе не приходится.
По итогам 2019 года, вероятно, мы увидим вновь рост цен на землю. Однако рассчитывать на то, что даже долгосрочно цены вырастут в разы, до уровней стран-аналогов, пока не приходится. В российских реалиях цены на землю по-прежнему в первую очередь будут оставаться функцией от конъюнктуры - цен на зерно, масличные и сахар. В мире же это специфический актив, дорожающий при укреплении цен на сельхозрынках и почти игнорирующий их снижение. Основной фактор долгосрочного роста мировых цен прост и сформулирован Марком Твеном больше века назад - "покупайте землю, ее больше не производят".