Рекордные объемы нового предложения привели к дальнейшему росту доли вакантных площадей на офисном рынке Москвы.

JLL подводит итоги 3-го квартала 2014 года на рынке качественных офисов
По оценкам аналитиков компании JLL, в 3-м квартале 2014 года ввод качественных офисных площадей в Москве составил 496 тыс. кв. м, что оказалось в два раза больше результата аналогичного периода прошлого года, а также рекордным показателем среди всех квартальных объемов за последние пять лет. В целом за три квартала на московский рынок вышло около 1 млн кв. м офисов – больше, чем за весь 2013 год (888 тыс. кв. м). Объем рынка качественных офисов столицы достиг отметки 16,7 млн кв. м.
Около половины завершенных в 3-м квартале проектов относятся к Классу А, тогда как доля менее качественных площадей Класса B- составила лишь 7% от общего объема нового предложения. Стоит отметить, что объем ввода офисов Класса А за девять месяцев составил 553 тыс. кв. м, что является абсолютным рекордом ввода площадей такого уровня по сравнению с годовыми показателями ввода предыдущих лет. Тенденция к децентрализации качественных площадей продолжилась и в 3-м квартале – на районы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) пришлось около 85% завершенных проектов, тогда как в предыдущем квартале они составляли 63% от нового предложения.
Среди крупнейших проектов Класса А, введенных в эксплуатацию в 3-м квартале 2014 года, стоит отметить офисный парк Comcity – Фаза Альфа (офисная площадь 107 тыс. кв. м), БЦ "Лотос" (88 тыс. кв. м) и МФК "Водный" (52,3 тыс. кв м). В течение квартала на рынок вышло около 200 тыс. кв. м офисных объектов Класса B+, среди которых МФК "Савеловский Сити" (56,7 тыс. кв. м), БЦ "Верейская Плаза 3" (76 тыс. кв. м) и БЦ "Аэродом" (26,7 тыс. кв. м). Всего за июль-сентябрь 2014 года в Москве было введено в эксплуатацию 15 офисных зданий.
До конца года, по прогнозам аналитиков JLL, будет введено еще 295 тыс. кв. м офисов, таким образом, совокупный объем нового предложения за год составит около 1,3 млн кв. м. Данный результат станет наивысшим за последние пять лет. Среди крупнейших проектов 4-го квартала стоит отметить МФК "ОКО" (110 тыс. кв. м), БЦ Port Plaza (64,6 тыс. кв. м) и БЦ Aero City (32,6 тыс. кв. м).
С точки зрения динамики спроса на офисные площади, объем транзакций за 3-й квартал оказался чуть выше уровня предыдущего квартала (рост на 15%), что связано с окончанием традиционного летнего затишья на рынке, однако по-прежнему ниже показателя предыдущего года (снижение на 6% к аналогичному периоду 2013 года), что обусловлено влиянием фундаментальных факторов. По итогам 3-го квартала, в Москве было куплено и арендовано 304 тыс. кв. м офисов, а совокупный спрос за девять месяцев достиг 827 тыс. кв. м, что на 21% ниже результата трех кварталов прошлого года.
Благодаря закрытию нескольких крупных сделок, наиболее активными участниками рынка оказались иностранные компании: по итогам девяти месяцев их доля в общем объеме транзакций возросла до 54% по сравнению с 44% за аналогичный период 2013 года. В то же время стоит отметить, что подобная активность иностранных арендаторов связана в первую очередь со сделками продления или перезаключения уже существующих договоров аренды, тогда как большинство сделок аренды новых офисных площадей было заключено российскими компаниями (53% за три квартала 2014 года).
Значительную долю в общем объеме транзакций на рынке составили сделки продления и перезаключения договоров аренды – по итогам девяти месяцев 2014 года, доля новых сделок сократилась до 65% в общем объеме транзакций с 87% за аналогичный период 2013 года. Таким образом, участники рынка проявляют осторожность в вопросах возможного расширения помещения или смены офиса в российской столице.
Основная часть сделок, закрытых за прошлый квартал, пришлась на компании производственной сферы (31% всего объема) и компании сферы услуг населению (30%). Крупнейшей транзакцией по итогам девяти месяцев остается сделка 1-го квартала – аренда 17,4 тыс. кв. м "Группой компаний Систематика" в Comcity – Фаза Альфа.
Объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в 2014 году, вероятнее всего, окажется ниже первоначального прогноза в 1,3 млн кв. м и составит около 1,2 млн кв. м. Аналитики JLL полагают, что макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году.
На конец сентября в московских офисах остаются вакантными около 15,5% качественных помещений по сравнению с 14,8% по итогам предыдущего квартала. Доля вакантных площадей в Классе А по итогам 3-го квартала достигла 25,9% по сравнению с 24,5% во 2-м квартале, в Классе B+ уровень вакантных помещений увеличился до 14,2% (13,5% на конец 2-го квартала).
Продолжающаяся девальвация рубля оказывает давление на ставки аренды – по итогам 3-го квартала, ставки аренды в премиальном сегменте составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, в Классе А – 580-850 долл. за кв. м, в Классе B+ – 350-600 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ "Москва-Сити" находятся в диапазоне 580-850 долл. за кв. м.
Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, Заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, отмечает: "Ухудшение состояния экономики России и внешнеполитическая неопределенность, наблюдаемые в этом году, совпали с завершением очередного девелоперского цикла и выходом большого количества объектов на рынок, что привело к увеличению доли вакантных площадей. Тем не менее, учитывая стремительный рост предложения, рост вакансии можно считать незначительным, поскольку из вышедших на рынок в 3-м квартале практически полумиллиона новых офисных площадей почти половина была уже арендована или куплена на стадии строительства. В том числе в Классе А около 60% из 264 тыс. кв. м вышедших площадей нашли своего арендатора или покупателя еще до ввода в эксплуатацию. Среди качественных офисных объектов стоит отметить Comcity – Фаза Альфа, который вышел на рынок заполненным почти на 76% за счет договоров предварительной аренды".