Илья Володько: Что делать девелоперам, которые не смогут строить по новым правилам. "РБК-Недвижимость". 26 марта 2019

Изменения в федеральное законодательство, регламентирующее жилищное строительство, в последнее время находятся в эпицентре внимания бизнес-сообщества. Фактическая невозможность привлечения средств дольщиков и необходимость проектного финансирования для реализации девелоперских проектов ставят под угрозу существование всей строительной отрасли. Оценки и ожидания участников рынка сводятся, по сути, лишь к прогнозам о том, будет ли полноценный кризис или объем новых проектов сократится на 30–40%.
Вместе с тем страхи относительно полного коллапса рынка кажутся немного преувеличенными. Наиболее крупные и успешные компании, безусловно, способны привлечь дополнительное финансирование, пусть число их проектов немного сократится. Основную озабоченность вызывает широкий круг организаций, которые не располагают достаточными собственными финансовыми ресурсами и при этом не имеют возможности привлечь банковское кредитование. Их государство и "просит" уйти с рынка. Однако даже с учетом российских реалий и зависимости бизнеса от государства не стоит забывать о его природной способности адаптации к любым условиям. И сегодняшняя ситуация оставляет такие возможности.
Основной задачей в новой реальности, которая ожидается 1 июля этого года с вступлением в силу очередных изменений 214-ФЗ, будет необходимость продолжать деятельность, не привлекая средства дольщиков, за счет исключительно собственных небольших финансовых ресурсов. Это значит, что продавать придется только готовое жилье. Успешность бизнеса будет зависеть лишь от того, насколько быстро удастся довести процесс до стадии готового для продажи продукта. Ключевым моментом здесь будет удельная площадь девелоперского проекта. Чем меньше площадь жилого многоквартирного дома, тем ниже необходимый объем инвестиций и сроки его строительства. К примеру, при площади дома 1,5 тыс. кв. м объем собственных средств застройщика должен быть лишь немногим более 50 млн руб. (средняя себестоимость строительства жилья экономичного класса в российских регионах — 35 тыс. руб. за 1 кв. м). Сумма вполне подъемная даже для мелких строительных компаний.
Таким подходом вполне можно заместить ранее существовавшую в России схему строительства жилья. Анализируя данные Единого реестра застройщиков, видно, что по состоянию на 2018 год почти 50% всего строящегося в России жилья (63,3 млн кв. м) приходится на небольших локальных девелоперов (2959 организаций). Средний объем проектов такой компании — всего 24 тыс. кв. м. Дробление объектов на более мелкие позволит им легко сохранить текущие объемы.
Новый подход будет требовать и новых компетенций от девелоперов. Значительное сокращение сроков строительства должно быть связано не только с уменьшением площади объектов (строительный цикл вполне может занимать шесть — восемь месяцев), но и с применением новых технологий как в части материалов и оборудования, так и менеджмента.
Другим важным условием работы по новой схеме станет способность быстро конвертировать построенные квартиры в деньги. Привлекать клиентов нужно еще на этапе строительства, но поскольку денежные обязательства в этом случае исключены, клиента придется удерживать нематериальными стимулами, ограничиваясь лишь предварительным бронированием в листе ожидания. Службы маркетинга должны управлять лояльностью покупателя, поддерживая с ним постоянную связь, вовлекая в проект и формируя уверенность в правильности своего выбора. Среди доступных инструментов — регулярное информирование о ходе строительства, проведение мероприятий для потенциальных клиентов, учет и оперативное реагирование на любые запросы. Безусловно, общий имидж и репутация компании также будут работать на удержание брони. Значит больше ресурсов придется тратить на системный PR, ценность которого до сих пор осознавали немногие строители. Потребуется и выработка новых решений для сотрудничества с агентствами недвижимости, ведь любой риелтор предпочтет убедить покупателя приобрести что-нибудь именно сейчас, а не дожидаться несколько месяцев, пока строительство завершится. Решение всех этих вопросов хоть и требует от средней строительной компании дополнительных усилий и профессионализма, но все же не является чем-то невозможным.
Парадокс всей ситуации в том, что компании, которые, по логике авторов поправок к 214-ФЗ, должны покинуть рынок, могут оказаться главным драйвером его оздоровления. Поставленные в нелегкие условия, они вынуждены для выживания повышать эффективность строительства, привнося на рынок новые технологии. Необходимость продавать исключительно готовое жилье неизбежно приведет к повышению качества как самих квартир, так и проектов в целом. Вынужденно небольшие площади и этажность домов на радость урбанистам позволят создавать "человечные" по масштабам жилые районы. Ну и главное, оказавшись на обочине рынка и вынужденные продавать только готовые квартиры, именно такие компании первыми решат основополагающую проблему обманутых дольщиков — причину и главный триггер всех происходящих изменений.
Смягчить последствия всех законодательных новаций и облегчить переход к новым правилам могло бы государство. Оно последовательно ограничивает возможность работы со средствами дольщиков, но не дает никаких стимулов к работе на рынке готового жилья. Диапазон возможной помощи здесь не бесконечен, но достаточно велик. Как никогда кстати было бы радикальное упрощение всех начальных согласовательных процедур и порядка ввода жилья в эксплуатацию, сокращение сроков любых регистрационных действий для продавцов готового жилья. В части стимулирования спроса это может быть переход от субсидирования ставки ипотечного кредита в целом на первичном рынке к субсидированию только готового жилья от застройщика. Любые из этих мер позволят отрасли сохраниться, если реальная цель, конечно, не заключается в создании подконтрольного власти конгломерата исключительно "государственных" застройщиков.