Павелецкие парковки с торговым налётом. "Арендатор.ру". 14 мая 2015

В Москве состоялись публичные слушания по проекту планировки транспортно-пересадочного узла "Павелецкая". ТПУ расположится на территории площадью в 11 га рядом с Павелецким вокзалом. Сейчас на этом месте находится один из самых известных торговых долгостроев Москвы, которому уже не суждено быть завершённым. Однако при этом в составе нового ТПУ также планируется разместить торговые площади, хоть и в гораздо меньших масштабах.
В состав проекта войдёт двухуровневая парковка на 1300 машино-мест и транзитный уровень, соединяющий паркинг с зонами пересадки на общественный транспорт. Исходя из схемы застройки, планируется, что паркинг станет частью небольшого подземного торгового комплекса на Павелецкой площади, сообщает Ведомости.
По информации издания, суммарная площадь проекта составит 73 005 кв. м, из них на 44 885 кв. м расположится паркинг, а 2220 кв. м будет отведено под вестибюль метро. После того как проект планировки согласуют столичные власти, земельный участок, где должно вестись строительство, будет изъят у ОАО "Павелецкая", которое сейчас владеет территорией. Затем участок будет выставлен на аукцион.
На данный момент на указанной территории расположен котлован. Ранее здесь планировалось построить крупноформатный ТРЦ общей площадью в 120 тыс. кв. м. Этот проект был согласован Москвой ещё в 2002 году. Инвестором строительства выступало ОАО "Павелецкая". Однако теперь уже точно известно, что данный проект не будет завершён. В 2007 году 100% акций "Павелецкой" выкупила инвестиционно-промышленная группа "Евразия", казахского бизнесмена Мухтара Аблязова. Завершить стройку не получилось из-за кризиса. Затем в 2009 году у коммерсанта из Казахстана возник конфликт с властями страны, решившими национализировать принадлежавший ему "БТА банк". Аблязову инкриминировали обвинение в хищениях и отмывании средств и объявили в международный розыск.
В 2011 году московские чиновники урезали площадь недостроенного объекта, а после - через два года - разорвали инвестконтракт с застройщиком. Однако сделать что-либо с данной территорией не получалось по причине затянувшихся судебных тяжб между структурами Аблязова, "БТА банка" и его дочернего "АМТ банка". Столичные власти сообщали, что рассматривают вариант изъятия участка и компенсации инвестору затрат на строительные работы
Помимо этого москвичи долгое время жаловалась на то, что стройка портит внешний вид площади и вызывает серьёзные инфраструктурные проблемы. Также специалисты опасались, что крупный торговый объект может парализовать движение во всём прилегающем районе. Сейчас власти решили, что данная территория, прежде всего, должна выполнять инфраструктурную функцию. Поэтому основную часть площадей нового проекта отдают под парковки и вестибюль метро, оставляя под торговлю лишь малую часть ТПУ. Также известно, что на наземной части участка будет размещён небольшой парк с хонами озеленения и рекреации.
В ходе публичных слушаний Алексей Вознесенский, главный архитектор ОАО "РВ-метро", которое разрабатывает проект, сообщил, что размер инвестиций в проект ТПУ "Павелецкий" составит порядка 5 миллиардов рублей, а срок окупаемости составит около 5 лет. Сроки реализации проекта 2016-2020 годы.
Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании JLL считает, что размер инвестиций, и срок окупаемости недооценены. "Мы считаем, что общие вложения могли бы быть выше, притом, что срок окупаемости также мог бы превысить 5 лет с учётом небольшой доли коммерческой составляющей в проекте. Ситуация может претерпеть изменения, если проект будет пересмотрен в пользу реализации большего объёма коммерческих площадей", - добавил Коротаев.
По мнению Константина Королева, директора по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar, объект крайне удачно расположен. "Здесь нужно максимально использовать все пешеходные потоки – между вокзалом, метро, наземным транспортом и парковкой. Только одни эти потоки без учета специально приезжающих автомобилистов могут дать достаточную посещаемость при грамотном наборе и расположении арендаторов. вопрос только в том, сможет ли новый девелопер использовать имеющийся котлован и конструкции, размещенные в нем – здесь нужна экспертиза технического состояния недостроя. Площадь торгового объекта в комплексе должна была составить около 40% от общей площади – это основной источник возврата инвестиций. Ещё немного принесет паркинг, но будет неплохо, если он хотя бы окупит затраты на собственное содержание. Таким образом, если весь проект будет реализован за счет инвестора, то окупаемость может достигать 7-10 лет", - отметил эксперт.
По словам Полины Жилкиной, директора отдела стратегического консалтинга CBRE, проект исторически был интересен всем участникам рынка. В 2007-2008 гг., когда девелопмент шел полным ходом, многие ритейлеры уже были подписаны в проекте. "Позже, когда стройка остановилась, многие девелоперы проявляли интерес к покупке площадки. Сейчас проект сильно видоизменился, изменения есть как в худшую, так и в лучшую сторону. В любом случае, концепция ритейла теперь подчинена интеграции с ТПУ, поэтому формат такого торгового объекта, к тому же, расположенного в центре города, должен соответствовать идеологии инфраструктурной торговли – все для удобства шоппинга и комфортного времяпрепровождения", - заключила специалист.