Михаил Викторов: У бизнеса есть предложения по переходу на проектное финансирование.

В последний день октября на площадке "Деловой России" прошел круглый стол – обсуждали дорожную карту Банка России по поддержке малого и среднего бизнеса. Безусловно, речь зашла о строительстве: малые и средние компании составляют более 80% строительной отрасли, и многим из них в скором времени грозят банкротство и ликвидация. Причина – перевод жилищного строительства на проектное финансирование.
Положение дел в строительной отрасли и предложения строителей в связи с переходом на проектное финансирование строительства жилья озвучил на круглом столе председатель Комитета по градостроительству Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов.
"Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на ситуацию с себестоимостью строительства жилья, потому что от того, как складывается стоимость на рынке жилья, будет складываться и финансирование объектов, и главное, доступность самого жилья, — цитирует господина Викторова Агентство новостей "Строительный бизнес". — Сразу хочу сказать, что переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов мы как застройщики и девелоперы поддерживаем, но давайте посмотрим, из чего сейчас реально складывается стоимость строительства жилья.
В разных регионах она совершенно разная: так, в Калининградской области строительно-монтажные работы в цене жилья занимают 71%, и это очень хорошая цифра, которая стала возможна, потому что застройщики не строят соцобъекты за свои деньги, — все финансирует регион. Поэтому сопутствующие расходы минимальны, в отличие от Москвы, Московской области и большинства регионов России, где сопутствующие расходы могут доходить до 35%.
Сейчас средняя стоимость продаваемого жилья по России – 56 тысяч рублей за квадратный метр, и все говорит о том, что застройщики вышли на предел продажной стоимости жилья. По данным Росстата за 2017 год рентабельность стройки составляет 1,8% — чуть выше "Почты России".
Понятно желание защитить дольщика, но "благодаря" такой защите за 9 месяцев 2018 года падение объема жилищного строительства – 17,6% в части многоквартирных домов. Три года объемы стройки падают, а поскольку основная масса застройщиков – это малый и средний бизнес, который сейчас теряет доступ к дешевым средствам дольщиков и вынужден переходить к более защищенной схеме эскроу-счетов, объёмы упадут ещё больше. Но какова будет стоимость ресурсов для потребителя – застройщика и клиента? Мы прогнозируем удорожание жилья минимум на 5-6%.
Как заверяют нас банки, под накопленные на эскроу-счетах средства дольщиков будет выделяться проектное финансирование под 5-6% годовых, но это пока в теории, на практике нет ни одного документа, который подтверждал бы эти показатели. Пока же мы видим на этом рынке хаос.
С 1 июля вступила норма об открытии застройщиками спецчетов на каждый строящийся объект. Да, вполне логично, особенно по гособъектам, когда заказчик открывает спецсчет в уполномоченном банке и контролирует эти платежи. Но даже по данным Минстроя России, 30% застройщиков на данный момент не открыли эти спецсчета, и их работа будет остановлена. Я не знаю, зачем генподрядчику открывать счет в том же банке, что и заказчику, ведь банк и так контролирует платеж. Получается, что генподрядчики вынуждены открывать 3-5-10 счетов. Зачем?
У нас есть конкретные предложения по модернизации схем проектного финансирования строительства жилья. Первое – это обеспечить раскрываемость эскроу-счетов. Есть совершенно четко работающая немецкая схема, в ней порядка 20 этапов, под которые банк открывает эскроу-счета и накопленные средства идут в стройку. Почему нам не сделать так же? В Минстрое говорят, что против такого раскрытия выступает Центробанк. Представляется, что необходимо провести расширенную встречу с представителями Центрального Банка, мы готовы аргументировать и защитить эту схему и предложить Минстрою и правительству России внести поправки в действующее законодательство, которые позволят раскрыть эскроу-счета.
Второй момент – снижение коэффициента риска для банка при финансировании строительства, потому что пока стройка находится в зоне риска. Но если мы 100% средств граждан переводим под банковскую опеку и сопровождение, есть смысл рассмотреть снижение и этих коэффициентов, потому что объемы строительства падают. Да, сейчас спрос на жилье в Москве и Санкт-Петербурге высокий, но только потому, что граждане поняли, что вскоре стоимость жилья вырастет и имеет смысл вложиться в недорогое жилье именно сейчас. Потому что 2019 год будет годом уверенного роста стоимости жилья по всем регионам России.
Последнее, о чем хотелось бы сказать, — необходимо к переходу на экскроу-счета подготовить само население. Сейчас застройщики общаются с клиентами, и граждане не понимают, а что это такое? Зачем им эскроу-счета? Более того, в регионах и для застройщиков, и для дольщиков это будет неудобно. Каковы регламенты открытия эскроу-счетов для клиентов? Каков порядок в этой части для застройщика? Какие будут процедуры, причина для отказа? Ведь, по сути дела, это вмененная услуга, и если застройщик находится в Якутии, где есть всего один уполномоченный банк, вправе ли он отказать в открытии эскроу-счетов? Мы просим Центральный банк сейчас, когда есть еще полгода, регламентировать и процедурно расписать все эти детали и для потребителя, и для застройщика".