Итоги третьего квартала на офисном рынке Москвы.

Согласно последнему отчету компании CBRE, крупнейшей компании в сфере коммерческой недвижимости в мире, по итогам 2015 года к вводу в эксплуатацию ожидается 0,8 млн кв. м, что практически вдвое ниже уровня, ожидаемого в начале 2015 года, 1,4 млн кв. м. Тем не менее, 2015 год продолжит тенденцию 2014 года по преобладанию площадей класса А в общем объеме: объем площадей класса А составит 0,42 млн кв. м, класса В – 0,38 млн кв. м (в 2014 году – 0,71 млн кв. м и 0,69 млн кв. м соответственно).
В III квартале 2015 года на офисном рынке Москвы можно отметить следующие тенденции:
u Объем заключенных сделок по итогам III квартала составил 211 400 кв. м, что на 47% больше показателя за I квартал и на 13% – за II квартал 2015 года.
u Если не произойдет сильных негативных событий, то в IV квартале 2015 года данный показатель может превысить 250 000 кв. м.
u Объем сделок продления и пересмотра коммерческих условий остается значительным, 170 500 кв. м (увеличение на 22% относительно аналогичного показателя за II квартал 2015 года).
u Ввод в эксплуатацию 300 000 кв. м офисных площадей был перенесен на 2016 год: в результате, в 2015 году данный показатель снижается с 1,1 до 0,8 млн. кв. м. В III квартале было введено 240 600 кв. м.
u Объем свободных площадей увеличился с 16,9% до 17,6% под влиянием высоких объемов ввода. В IV квартале 2015 года данный показатель может остановить свой рост.
u Арендные ставки, в целом, оставались стабильными. Снижение данного показателя затронуло лишь 6% свободных площадей класса А.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В III квартале в эксплуатацию было введено 240 600 кв. м, из которых 129 100 кв. м (54%) пришлось на сегмент класса А, 111 500 кв. м – на сегмент класса В. Благодаря вводу в эксплуатацию БЦ "Оружейный 41" (100 000 кв. м) основной объем новых офисных площадей пришелся на центр города, 110 300 кв. м (46% от общего объема).
В зоне между СК и ТТК в эксплуатацию был введен БЦ "Симонов Плаза" (49 150 кв. м), в зоне между ТТК и МКАД – 6 офисных зданий общей офисной площадью 81 150 кв. м, крупнейшие из них: Кунцево Плаза (29 000 кв. м), Алгоритм (25 000 кв. м), Данилов Плаза (12 600 кв. м).
В Москва-Сити и за пределами МКАД в эксплуатацию не было введено ни одного офисного объекта.
СПРОС
В течение двух кварталов подряд мы фиксируем увеличение объема сделок на рынке. Объем сделок (новая аренда и купля-продажа), заключенных на рынке в течение III квартала, составил 211 400 кв. м, из которых на помещения класса А пришлось 73 800 кв. м (35%), на помещения класса В – 137 600 кв. м (65%).
Совокупный объем сделок, заключенный за три квартала 2015 года, составил 541 900 кв. м или 60-70% от ожидаемого объема по итогам 2015 года (по оценке, 750 000–850 000 кв. м).
Значительную часть сделок на рынке продолжают составлять договоры продлений и пересмотра коммерческих условий - 170 500 кв. м, всего за три квартала – 396 700 кв. м.
Компании предпочитают зафиксировать лучшие коммерческие условия на краткосрочную перспективу в бизнес-центре, где уже находится их офис. Во многом это связано с тем, что окончание кризиса не очевидно, и компаниям сложно планировать свое дальнейшее развитие.
Однако ряд крупных компаний всё же использует текущие рыночные условия для переезда в новый офис. Среди крупных сделок III квартала можно отметить аренду компанией adidas Group офисного помещения площадью 20 000 кв. м в БЦ Крылатские Холмы, строение 5.
СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ
Общая доля свободных площадей увеличилась с 16,9% по итогам II квартала до 17,6% по итогам III квартала, в сегменте класса А - с 25,8% до 26,8%, в сегменте класса В - с 13,9% до 14,5%.
Рост вакансии обусловлен увеличением объема введенных в эксплуатацию площадей, а также на рынок вышли ранее занимаемые площади вследствие переезда компаний в новые офисные помещения.
СТАВКИ АРЕНДЫ
В течение двух кварталов подряд запрашиваемые ставки аренды показывают относительную стабильность.
Стоит отметить, что достижимые ставки аренды часто на 10-20% ниже запрашиваемых, валютный коридор составляет в среднем 55 -65 рублей.
В сегменте класса А Прайм запрашиваемые ставки аренды составляют $820-950/ кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Ставки аренды для помещений класса А в центре города - $600-750, для помещений класса А в зоне за пределами ТТК - $450-550. В сегменте класса В - $250-400 или 17 000 руб., наиболее распространенный диапазон - 13 000-23 000 руб./ кв. м в год. В сегменте класса В всего лишь 6% свободных площадей предлагаются в аренду по ставкам, номинированным в долларах
Елена Денисова, директор отдела офисных помещений, CBRE:
"Несмотря на то, что III квартал традиционно характеризуются низкой бизнес активностью в связи с сезоном отпусков, а также учитывая очередной виток девальвации в III квартале 2015 года, рынок показал высокую активность. Мы фиксируем увеличение объема сделок в течение второго квартала подряд. Безусловно, большую роль в увеличении активности на рынке играют крупные международные компании (площадью от 8 000 кв. м). В количественном выражении это всего лишь две сделки во II квартале и одна сделка в III квартале, однако в общем объеме, как во II, так и в III кварталах, на них пришлось порядка 60% (новые сделки в сегменте класса А, заключенные международными компаниями).
Мы ожидаем, что крупные международные компании в ближайшей перспективе продолжат формировать основной спрос на офисные объекты класса А. Данная тенденция не удивительна, сейчас самое удачное время для крупных игроков заключить договор аренды с максимально привлекательными коммерческими условиями в долгосрочной перспективе в лучших бизнес-центрах Москвы".

Для справки: Название компании: CBRE Russia Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]