Бизнес-парки: 5 преимуществ особого формата офисной недвижимости.

Многие российские компании все еще рассматривают аренду офиса вблизи или за пределами МКАД как возможность сэкономить. В сегодняшней нестабильной ситуации на рынке коммерческой недвижимости, когда уровень вакантности столичных офисных площадей класса А достигает 25%, класса В+ — 20%, и арендные ставки продолжают стремительно снижаться, спрос на децентрализованные объекты значительно сокращается. Так, по результатам 2015 года, спрос на офисы за МКАД не превысил 4% от общего объема сделок. Чем в нынешних условиях рынка способны привлечь арендаторов перспективный формат бизнес-парков? Эксперты Управления недвижимости Millhouse выделили основные преимущества бизнес-парков, которые позволят формату сегодня активно развиваться.
1) Собственная развитая инфраструктура. Классический бизнес-парк представляет собой "мини-город" с развитой инфраструктурой. Обычно поблизости, помимо привычных кафе, ресторанов, магазинов и отделений банков, находятся и природные рекреационные возможности — леса, озера, реки. В бизнес-парках доступны и более нестандартные инфраструктурные возможности. Так, к примеру, в БП Country Park создана полноценная парковая зона для прогулок и спортивных занятий на свежем воздухе, а в БП "Крылатские Холмы", расположенном в черте Москвы, в скором времени будут организованы детский сад и фитнес-комплекс, что достаточно редко встречается в обычных бизнес-центрах.
"В тяжелой экономической ситуации людям важно экономить, и офисные работники – не исключение. Инфраструктурные арендаторы в БЦ ценят лояльность своей постоянной аудитории, поэтому работникам бизнес-центра услуги фитнеса или медицинских центров, расположенных в том же объекте, обычно предоставляют скидки и специальные программы обслуживания" - отмечает директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская.
2) Транспортная доступность. Создаются бизнес-парки, как правило, на территориях, расположенных недалеко от крупных популярных шоссе и вблизи МКАД. Ввиду удаленности таких объектов от метро, для сотрудников арендаторов собственники организуют бесплатные шатл-басы, которые позволяют быстро и без проблем добираться до работы.
3) Отсутствие парковочных проблем. В 2015 году столичные власти предприняли первую попытку организации платной парковки за пределами ТТК и, согласно планам городской программы, зона будет только расширяться. Бизнес-парки вблизи МКАД или за границей кольцевой автодороги от проблемы платного паркинга не страдают: более того, обширная территория позволяет организовать собственный паркинг, плата за который не станет кабальной для арендаторов.
"Даже качественные центральные офисные центры испытывают проблемы с паркингом: нередко возможность создания наземной стоянки отсутствует, а подземные парковки оказываются дорогостоящими, поэтому обычным работникам приходится выбирать стихийный вариант парковки во дворах. В бизнес-парках эта проблема отсутствует благодаря большим пространствам, где можно организовать приемлемый и просторный паркинг" - считает Елена Малиновская.
4) Большие свободные площади. В бизнес-парках возможна аренда больших офисных блоков и даже целых строений площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров. Крупные прогрессивные компании уже оценили преимущества нового формата: к примеру, в первом столичном бизнес-парке "Крылатские Холмы" арендуют помещения Microsoft, Sun InBev, Colgate, BAT, Johnson & Johnson, Huawei, 3M, DuPont, GlaxoSmithKline, Intel, Cisco Systems. В 2015 году к ним присоединилась Adidas Group, арендовав целое строение новой очереди для своей штаб-квартиры. Возможность "соседства" с такими организациями становится преимуществом аренды офиса в проекте для других компаний.
5) Приемлемые ставки. Арендовать офис в бизнес-парке класса А, расположенном недалеко от МКАД, фактически можно по той же ставке, что и помещение в бизнес-центре класса В в центре города. Однако если в первом случае арендатор получает качественный объект с высокими инженерными характеристиками и ответственной управляющей компанией, то офисы В класса в центре Москвы – это устаревшие здания с низким уровнем facility management, которые нередко требуют масштабной реконструкции.
Стоит отметить, что сегодня как классические бизнес-парки ("Крылатские холмы" и "Олимпия Парк"), так и крупные комплексы за МКАД пользуются стабильным спросом. Уровень вакансии в "Крылатских Холмах" не превышает 2%, а в бизнес-парке за МКАД Comcity уже на момент ввода I очереди в эксплуатацию было реализовано 80% офисов.
"Цельная концепция в сочетании с адекватной ценовой политикой позволит формату бизнес-парков неплохо чувствовать себя и в кризис. Падение ставок аренды в бизнес-центрах данного типа минимально: это достигается за счет стабильного спроса со стороны крупных российских и западных компаний производственного сектора, а также сферы IT и телекоммуникаций. В ближайшие годы, как только рынок начнет расти, интерес к арендаторов к БЦ формата "город в городе" вернется, и мы ощутим быстрое восстановление сегмента", — резюмирует Елена Малиновская.