Новостройки Московского региона. Итоги августа 2018.

Количество регистраций ДДУ в Московском регионе растет на фоне ослабления рубля и возможного роста ставок по ипотеке
Ключевые показатели рынка новостроек Московского региона показывают положительные темпы роста второй месяц подряд (в августе число сделок увеличилось на 9%, выручка на 5%). Выход большого объёма квартир в корпусах на низкой стадии строительства привёл к снижению средней цены сделки в столичных проектах и сокращению доли апартаментов в объёме продаж. Информационный фон, связанный с повышением ипотечных ставок, пока не оказал влияние на долю ипотечных сделок. Их возможное повышение в ближайшее время на 0,5 – 1 процентных пунктов локально не повлияет на спрос на рынке жилья Московского региона, а скорее простимулирует покупателей ускорить вопрос с его покупкой. В среднесрочной перспективе в случае введения новых санкций, заметного ослабления российской валюты и возврата ставок по ипотеке к значениям 2014-2015 гг. темпы продаж большинства жилых комплексов заметно снизятся и единственным драйвером спроса останется возобновление антикризисной программы субсидирования ставки со стороны государства.
Сделки
1. Число сделок в Московском регионе растёт второй месяц подряд (+6% в июле, +9% в августе по сравнению с предыдущим месяцем), после локального снижения в начале лета.
По итогам анализа выписок ЕГРН Росреестра в Московском регионе зафиксирован рекордный объём продаж за 2018 год ­- 11,5 тыс. регистраций ДДУ (число сделок выросло на 9% по сравнению с предыдущим месяцем). В Подмосковье по 100 ключевым проектам было зарегистрировано 4,7 тыс. сделок (см. табл. 1). По отношению к предыдущему месяцу число сделок в абсолютном выражении выросло на 15% и снизилось на 9% по сравнению с августом 2017 года. В столице РФ также наблюдается повышение активности покупателей - плюс 14% по сравнению с июлем 2018 года (4,5 тыс. сделок по ДДУ в августе против 3,9 тыс. сделок в июле). В августе, после рекордного уровня продаж в прошлом месяце, количество регистраций ДДУ в Новой Москве снизилось на 9%.
2. В августе средняя цена сделки в столичных проектах снизилась на 8%.
В течение последних двух месяцев на рынок новостроек Москвы в старых границах застройщики вывели около 1 млн. кв. м. жилья. Жильё в корпусах на низкой стадии строительства (котлован ­или монтаж нижних этажей) стало пользоваться наибольшей популярностью, что привело к снижению средней цены сделок в старых границах Москвы на 8% (с 197 тыс. руб./ кв. м в июле до 181 тыс. руб./ кв. м в августе) (см. табл. 5). В структуре продаж за август 2018 года на 3 процентных пункта (п. п.) выросла доля сделок по однокомнатным квартирам (44% в июле против 47% в августе), доля двухкомнатных и трёхкомнатных лотов снизилась 4 п. п.
3. За последние три года доля апартаментов в объёме продаж на рынке Москвы впервые снизилась до 9%.
В августе 2018 года доля апартаментов в объеме продаж жилья по ДДУ снизилась до 9% (в июле 2018 года доля составила 14%), такой низкий показатель в последний раз наблюдался в январе 2016 года. Активность покупателей снизилась в 21 проекте из 38, чему способствовало увеличение предложения квартир по доступным ценам на низкой стадии строительства.
4. Выручка застройщиков по итогам августа выросла на 5%. Ключевой вклад внесли проекты в Подмосковье, где зафиксирован существенный рост количества сделок.
Выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась, в основном за счёт увеличения числа сделок в Подмосковье. В Москве в старых границах выручка выросла на 1,8% (с 45,5 до 46,3 млрд руб.), тогда как объём продаж на 14%, что связано с увеличением объёма зарегистрированных ДДУ в корпусах на начальной стадии строительства, где квартиры пока предлагаются по более низким ценам. Повышение также наблюдается в Подмосковье по 100 основным ЖК на 20,0% (с 15,5 до 18,6 млрд руб.), здесь выручка застройщиков наоборот выросла большими темпами, чем объём продаж. В Новой Москве выручка снизилась (-3,3%, 11,9 млрд руб. в августе против 12,3 млрд руб. в июле) (см. табл. 2).
5. Доля ипотечных сделок в Новой Москве впервые превысила 60%.
В августе 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 47% сделок в Москве в старых границах, 61% в Новой Москве, 63% в Московской области. Несмотря на рост спроса, доля ипотечных сделок в Москве снизилась на 1 п. п., а в Подмосковье осталась на уровне прошлого месяца. Впервые на рынке жилья Новой Москвы доля ипотечных сделок превысила 60% (см. табл. 3). Новости о грядущем повышении ипотечных ставок пока не оказали влияние на долю ипотечных сделок в августе.
Цены.
6. Цены на рынке жилья Москвы растут с начала 2018 года.
Цены на рынке жилья Москвы в старых границах растут с начала 2018 года в среднем на 1% в месяц. В сентябре 2018 года средняя экспонируемая цена по данной локации составила 197,8 тыс. руб. (+1,1% за месяц) (см. рис. 4). С июля по сентябрь цены на жильё в Новой Москве показывают положительную динамику, в среднем на 1,5% ежемесячно. Это вызвано активизацией строительства метро (в августе открылась Солнцевская линия, а в декабре анонсирован технический пуск продления Сокольнической линии) и ряда ключевых автодорог. В Московской области цены снизились на 1,6% (78,4 тыс. руб. в сентябре против 79,7 в августе).
Предложение
7. Темпы выхода новых корпусов на рынок новостроек Московского региона снизились, но остались на высоком уровне.
По сравнению с предыдущим рекордным месяцем в августе 2018 года темпы выхода новых домов на первичный рынок Московского региона снизились ­­­- минус 22%, но остались на высоком уровне (+22% по сравнению с августом 2017 года). Девелоперы постепенно выводят на рынок корпуса, по которым получили разрешение на строительство в апреле - июне. В этом месяце застройщики открыли продажи в 18 новых жилых комплексах на территории Московского региона, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос более чем в 2 раза.
8. Общий объем предложения вырос на 2%.
В активной реализации по итогам августа в московском регионе находится 107,8 тыс. квартир и апартаментов (+2% за месяц). Год назад аналогичный показатель составлял 119,5 тыс. лотов (см. табл. 6). Несмотря на высокие темпы выхода нового объёма квартир на рынке Москвы, количество лотов в активной реализации снизилось на 1% до 42,5 тыс. единиц по сравнению с прошлым месяцем. Также снижение активного предложения отмечено в Новой Москве (-2% за месяц). В Московской области данный показатель растёт второй месяц, в августе на первичном рынке Подмосковья было выставлено на реализацию 56,0 тыс. лотов против 53,2 тыс. в июле.
Приложение
Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. ед.

	авг.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18
Москва	3 328	3 289	3 481	3 912	4 243	4 175	3 993	3 943	4 487
Новая Москва	1 533	1 888	2 016	2 015	2 173	2 318	2 053	2 590	2 371
Московская обл.	6 309	5 548	5 434	5 662	5 730	5 531	4 920	н/д	н/д
Московская обл. (100 ключевых ЖК)	5 102	4 638	4 548	4 773	4 640	4 470	3 891	4 035	4 656

Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. млрд руб.

	авг.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18
Москва	35,7	35,3	35,4	42,7	49	47,1	46,2	45,5	46,3
Новая Москва	7,8	9,2	9,8	9,8	10,3	11	9,9	12,3	11,9
Московская обл.	23,6	21,2	20,8	21,1	21,4	20,6	18,6	н/д	н/д
Московская обл. (100 ключевых ЖК)	19,7	18,7	18,2	18,5	18	17,2	15	14,6	18,6

Табл. 3. Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. млрд руб.

	авг.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18
Москва	43%	52%	51%	48%	45%	48%	49%	48%	47%
Новая Москва	47%	56%	55%	55%	58%	58%	58%	58%	61%
Московская обл.	59%	63%	65%	65%	65%	63%	61%	н/д	н/д
Московская обл. (100 наиболее крупных ЖК)	60%	62%	65%	65%	65%	63%	65%	63%	63%

Табл. 4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году по субрынкам Московского региона. тыс. руб. за кв. м.

	сен.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18	сен.18
Москва	186.8	185,1	186,5	188,9	189,1	191,3	190,8	194,2	195,6	197,8
Новая Москва	103.0	101,4	101,4	100,3	102	103,4	102,9	103,8	107	107,4
Моск. обл.	77.8	79,3	80,3	79,7	78,2	79,2	79,2	78,9	79,7	78,4

Табл. 5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году по субрынкам Московского региона. тыс. руб. за кв. м.

	авг.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18
Москва	187	184	179	186	194	194	197	197	181
Новая Москва	103	102	102	101	100	100	101	99	103
Московская обл.	82	83	81	79	80	80	81	н/д	н/д
Московская обл. (100 ключевых ЖК)	86	86	86	84	85	85	84	83	86

Табл. 6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по субрынкам Московского региона, тыс. ед.

	сен.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18	сен.18
Москва	48,2	50,9	49,1	49,5	50,2	45,6	44,6	41,6	43	42,5
Новая Москва	8,3	8,8	8	8,8	10,5	9,7	9,1	8,3	9,5	9,3
Моск, обл,	63	66,3	61	60,8	60,5	54,6	52,9	50,8	53,2	56
Весь регион	119,5	126	118,1	119,1	121,2	109,9	106,6	100,7	105,7	107,8

Табл. 7.1 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2017-2018 гг. (поквартально) по субрынкам Московского региона. тыс. кв. м.

	1 кв. 2017	2 кв. 2017	3 кв. 2017	4 кв. 2017	1 кв. 2018	2 кв. 2018
Москва	794	966	929	608	886	715
Новая Москва	179	310	262	312	528	355
Моск, обл,	889	771	843	1 043	887	783
Весь регион	1 862	2 047	2 034	1 963	2 301	1 854

Табл. 7.2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг. (помесячно) по субрынкам Московского региона. тыс. кв. м.

	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18
Москва	429	299	485	103	200	396	461	456
Новая Москва	36	145	267	116	21	218	195	126
Моск. обл.	184	303	255	357	191	259	677	408
Весь регион	649	747	1 007	576	412	873	1 333	990