В 2016 году выручка от продажи новостроек в Москве выросла на 71%.
09.03.2017 в 12:19 | INFOLine, ИА (по материалам компании) | Advis.ru
В 2016 году в Москве (в старых границах) по договорам долевого участия было реализовано на розничном рынке квартир и апартаментов на сумму в 355 млрд рублей. Это на 71% больше, чем в 2015 году. При этом количество реализованных в розницу по ДДУ квартир и апартаментов выросло на 104% - до 31523 лотов, а площадь реализованных квартир и апартаментов выросла на 94% - до 1,88 млн кв. м. Лидерами по выручке от розничных продаж стали проекты "Зиларт", "Садовые кварталы" и "Ботанический сад" - на их долю пришлось 9% продаж. По сравнению с 2015 годом ситуация изменилась – в прошлом году лидировали "Садовые кварталы", "Царицыно" и "Сердце Столицы", на которые пришлось 14% продаж. При этом, если в 2015 году отметку выручки в 3 млрд рублей преодолели 24 строящихся жилых комплекса Москвы, то в 2016 году их было уже 40. Продажи квартир иили апартаментов были зарегистрированы в 2016 году в 165 ЖК, причем в 115 ЖК были реализованы квартиры, в 38 ЖК – апартаменты, в 12 ЖК – и квартиры и апартаменты. В 2015 году квартиры иили апартаменты по ДДУ реализовали в 128 ЖК.
Таблица 1. Оценка выручки от реализации квартир и апартаментов по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
* Оценка по ценам экспозиции
В 2016 году выручка от розничных продаж по ДДУ росла опережающими темпами: в сегменте квартир сказался как массовый выход на рынок жилых проектов комфорт-класса, так и переход крупных застройщиков (ПИК и Мортон) от схемы реализации квартир по ЖСК к ДДУ после ужесточения законодательства в сфере ЖСК. В отличие от рынка квартир, на рынке апартаментов схема ЖСК не применялась. В результате доля квартир в продажах по ДДУ выросла с 85% до 87%.
Таблица 2. Суммарная площадь квартир и апартаментов проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
* Оценка по ценам экспозиции
Суммарная площадь реализованных в розницу квартир и апартаментов росла быстрей, чем выручка - на 94% за год. Застройщики и другие участники рынка продавали квадратные метры в новостройках по ценам в среднем ниже, чем в 2015 году - на 11,8%, а в сегменте квартир - на 14,9% - из-за роста доли продаж квартир в недорогих проектах. Рост цен реализумых кв. м в сегменте апартаментов (на 12,2%) был обусловлен выросшей долей продаж в проектах бизнес и элитного сегмента с апартаментами - Сады Пекина, Искра Сити, Балчуг Резиденс, Нева Тауэрс, Царская Площадь, СиТер, Чехов, Искра Парк, ВТБ Арена Парк и др. и отсуствием в 2016 году новых масштабных проектов с недорогими апартаментами.
Таблица 3. Количество и параметры квартир и апартаментов, проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
Количество проданных в розницу по ДДУ квартир и апартаментов в 2016 году выросло более, чем в 2 раза. Особенно впечатляющим рост оказался в сегменте квартир - на 120%. Однако, средняя площадь реализованных квартир сократилась - на 7%. За счет снижения средней цены кв. м и средней площади квартир средняя сумма сделки в новостройках сократилась за год на 16%, а отдельно в сегменте квартир и вовсе на 21%.
Таблица 4. Средня цена квартиры и апартаментов проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
* Оценка по ценам экспозиции
Если застройщики найдут резервы для снижения себестоимости, вывода на рынок новых проектов недорогого жилья в пределах МКАД, а значит и для дальнейшего снижения средних розничных цен на новостройки в Москве, то их темпы продаж и выручка в 2017 году может еще вырасти. Как показывает опыт 2016 года, снижения средней цены квартиры на 20% оказалось достаточно для удвоения продаж по количеству и на 75% по выручке. Однако резерв по снижению средних цен на строящееся жилье за счет уменьшения площадей квартир исчерпан - и теперь нужно искать пути дальнейшего снижения себестоимости кв. м, в том числе и за счет мер со стороны городских властей. При этом "расплачиваться" за успехи застройщиков Москвы в удешевлении жилья придется (как и в 2015-2016 годах) рынку жилья Московской области и регионов - откуда и перетекает в значительной мере спрос. Еще один резерв для роста рынка - увеличение доли ипотечных сделок. Она выросла с 24% в 2015 году до 36% в 2016 году, но по-прежнему существенно ниже, чем в Московской области.
В 2016 году на 20 лидирующих по выручке от розничных продаж жилых комплексов Москвы пришлось 152 млрд. Рублей - это 43% от всего объема выручки. В 2015 году 20 проектов лидеров собрали 55% выручки - за год конкуренция на рынке Москвы выросла, и в 2017 году она усилится. ? проектов, лидирующих по выручке, ведутся крупнейшими застройщиками - ПИК (Мортон), ЛСР, Интеко, ДонСтрой, Пионер, Галс Девелопмент, MR Group, ФСК Лидер (ДСК1). Среди лидеров по размеру выручки в 2016 году проекты разных классов - от элитных "Садовых кварталов" со средней стоимостью реализованного лота около 83 млн. рублей и до "Жемчужины Зеленограда", где квартиры продавались в среднем за 3,9 млн. рублей (без учета скидок). Сегмент апартаментов в рейтинге представляет ЖК "Лайнер", а сегмент "смешанных" ЖК, где представлены на продажу и квартиры и апартаменты - "Фили-Град".
В 2017 году лидеры рейтинга будут выводить в продажу новые очереди и корпуса и, как минимум, удерживать достигнутые темпы продаж - новичкам потеснить их будет непросто. Судьба "Царицыно" - проекта, выручка которого несмотря на снижение цен на 15% в 2016 году снизилась почти в 3 раза (с 9,9 до 3,5 млрд. рублей), вряд ли грозит, так как крупные застройщики имеют запас прочности и в 2016 нарастили продажи в Москве в 1,5 и более раза. Наибольшие шансы снизить выручку по итогам 2017 года у проектов, которые находятся в завершающей стадии - "Донской Олимп", "Лайнер", "Лайф Митинская Экопарк" и уже реализовали значительную часть помещений. Им на смену могут прийти такие, стартовавшие в 2016 году, проекты как "Сити Парк", "Мир Митино", "Достояние", "Серебряный бор", "Черняховского 19", "Нева Тауэрс", "Домашний", "Пресня-Сити", "Суббота", "Вандер Парк", "Царская площадь". В 2016 году из TOП-20 по размеру выручки от ДДУ, кроме "Царицыно", выбыли такие проекты как "Вершинино", "Велтон Парк Золотая Миля", "Лобачевский", "Водный".
Таблица 5. Финасовые параметры TOП-20 ЖК по выручке от реализации по ДДУ квартир и апартаментов в 2016 году
* Оценка по ценам экспозиции
** в выручке не учитываются оптовые сделки - например, по реализации апартаментов в ЖК "Лайнер" в пользу АИЖК, реализации площадей в ЖК Лучи от ЛСР холдингу Инград и т.п.
В жилых комплексах, собравших больше всего денег от покупателей в 2016 году по количеству проданных квартир, лидирует "Жемчужина Зеленограда" - 1407, больше всего апартаментов удалось реализовать в ЖК "Лайнер" - 782. Больше всего квадратных метров было продано в ЖК "Лучи" - почти 70 тысяч. Средняя площадь реализованных помещений оказалась меньше всего в ЖК "Лайнер" - 37 кв. м, а больше всего в "Садовых кварталах" - 124 кв. м. Ипотечные программы обеспечили 53% продаж в ЖК "Мещерский лес" и всего 14% продаж - в ЖК "Садовые кварталы", при этом в подавляющем большинстве ЖК доля ипотеки в продажах выросла существенно.
Даже беглый взгляд на параметры наиболее успешных московских жилых комплексов показывает, что "средний портрет" такого ЖК составить невозможно - каждый проект уникален, в лидерах рейтинга как проекты элитного класса, так и жесткого эконом-класса. В московских условиях успех проекта по темпам продаж обеспечивает концепция, соответствующая местоположению, массированная реклама, отлаженный процесс продаж, надежность застройщика, высокие темпы строительства, оптимальные и разнообразные планировки, гибкое ценообразование, активная работа с ипотекой и лишь в редких случаях - ценовой демпинг, который обеспечил в 2016 году высокие продажи в ЖК "Город" и "Некрасовка 10-11", но так и не помог проекту "Царицыно".
Таблица 6. Темпы и параметры продаж в TOP-20 ЖК Москвы по выручке
Методика расчета
Для оценки выручки использовались данные по площадям, комнатности и иным параметрам квартир и апартаментов, согласно зарегистрированным в Росреестре в 2015-2016 годах договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в 196 жилых комплексах Москвы. На основе параметров квартир и апартаментов из ДДУ им сопоставлены данные по ценам экспозиции похожих квартир в ЖК в период регистрации договора долевого участия. В расчете выручки не учитывались данные по реализации машиномест, кладовок, нежилых помещений на первых этажах, помещений коммерческого назначения, а также по реализации и передаче помещений юридическим лицам, включая ЗПИФ. Также оценка выручки, цен лотов и кв. м не учитывает предоставленные продавцами скидки.
Таблица 1. Оценка выручки от реализации квартир и апартаментов по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
Тип помещений | 2015, млрд руб*. | 2016, млрд руб*. | Изменение |
Апартамент | 30, 59 | 45, 93 | 50,10% |
Квартира | 177, 12 | 309, 13 | 74,50% |
Вместе | 207, 71 | 355, 07 | 70,90% |
* Оценка по ценам экспозиции
В 2016 году выручка от розничных продаж по ДДУ росла опережающими темпами: в сегменте квартир сказался как массовый выход на рынок жилых проектов комфорт-класса, так и переход крупных застройщиков (ПИК и Мортон) от схемы реализации квартир по ЖСК к ДДУ после ужесточения законодательства в сфере ЖСК. В отличие от рынка квартир, на рынке апартаментов схема ЖСК не применялась. В результате доля квартир в продажах по ДДУ выросла с 85% до 87%.
Таблица 2. Суммарная площадь квартир и апартаментов проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
Суммарная площадь, тыс. кв. м | Средняя цена кв. м, руб.* | |||||
Тип помещений | 2015 | 2016 | Изменение | 2015 | 2016 | Изменение |
Апартамент | 155, 3 | 207, 9 | 33,90% | 197 010 | 220 974 | 12,20% |
Квартира | 811, 9 | 1 665, 9 | 105,20% | 218 136 | 185 569 | -14,90% |
Вместе | 967, 2 | 1 873, 0 | 93,70% | 214 744 | 189 497 | -11,80% |
* Оценка по ценам экспозиции
Суммарная площадь реализованных в розницу квартир и апартаментов росла быстрей, чем выручка - на 94% за год. Застройщики и другие участники рынка продавали квадратные метры в новостройках по ценам в среднем ниже, чем в 2015 году - на 11,8%, а в сегменте квартир - на 14,9% - из-за роста доли продаж квартир в недорогих проектах. Рост цен реализумых кв. м в сегменте апартаментов (на 12,2%) был обусловлен выросшей долей продаж в проектах бизнес и элитного сегмента с апартаментами - Сады Пекина, Искра Сити, Балчуг Резиденс, Нева Тауэрс, Царская Площадь, СиТер, Чехов, Искра Парк, ВТБ Арена Парк и др. и отсуствием в 2016 году новых масштабных проектов с недорогими апартаментами.
Таблица 3. Количество и параметры квартир и апартаментов, проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
Число помещений | Средняя площадь, кв. м | |||||
Тип помещений | 2015 | 2016 | Изменение | 2015 | 2016 | Изменение |
Апартамент | 3069 | 4243 | 38,30% | 51 | 49 | -3,20% |
Квартира | 12380 | 27280 | 120,40% | 66 | 61 | -6,90% |
Вместе | 15449 | 31523 | 104,00% | 63 | 59 | -5,10% |
Количество проданных в розницу по ДДУ квартир и апартаментов в 2016 году выросло более, чем в 2 раза. Особенно впечатляющим рост оказался в сегменте квартир - на 120%. Однако, средняя площадь реализованных квартир сократилась - на 7%. За счет снижения средней цены кв. м и средней площади квартир средняя сумма сделки в новостройках сократилась за год на 16%, а отдельно в сегменте квартир и вовсе на 21%.
Таблица 4. Средня цена квартиры и апартаментов проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)
Средняя цена реализованного помещения, млн. руб. | |||
Тип помещений | 2015 | 2016 | Изменение |
Апартамент | 9, 97 | 10, 83 | 8,60% |
Квартира | 14, 30 | 11, 33 | -20,80% |
Вместе | 13, 44 | 11, 26 | -16,20% |
* Оценка по ценам экспозиции
Если застройщики найдут резервы для снижения себестоимости, вывода на рынок новых проектов недорогого жилья в пределах МКАД, а значит и для дальнейшего снижения средних розничных цен на новостройки в Москве, то их темпы продаж и выручка в 2017 году может еще вырасти. Как показывает опыт 2016 года, снижения средней цены квартиры на 20% оказалось достаточно для удвоения продаж по количеству и на 75% по выручке. Однако резерв по снижению средних цен на строящееся жилье за счет уменьшения площадей квартир исчерпан - и теперь нужно искать пути дальнейшего снижения себестоимости кв. м, в том числе и за счет мер со стороны городских властей. При этом "расплачиваться" за успехи застройщиков Москвы в удешевлении жилья придется (как и в 2015-2016 годах) рынку жилья Московской области и регионов - откуда и перетекает в значительной мере спрос. Еще один резерв для роста рынка - увеличение доли ипотечных сделок. Она выросла с 24% в 2015 году до 36% в 2016 году, но по-прежнему существенно ниже, чем в Московской области.
В 2016 году на 20 лидирующих по выручке от розничных продаж жилых комплексов Москвы пришлось 152 млрд. Рублей - это 43% от всего объема выручки. В 2015 году 20 проектов лидеров собрали 55% выручки - за год конкуренция на рынке Москвы выросла, и в 2017 году она усилится. ? проектов, лидирующих по выручке, ведутся крупнейшими застройщиками - ПИК (Мортон), ЛСР, Интеко, ДонСтрой, Пионер, Галс Девелопмент, MR Group, ФСК Лидер (ДСК1). Среди лидеров по размеру выручки в 2016 году проекты разных классов - от элитных "Садовых кварталов" со средней стоимостью реализованного лота около 83 млн. рублей и до "Жемчужины Зеленограда", где квартиры продавались в среднем за 3,9 млн. рублей (без учета скидок). Сегмент апартаментов в рейтинге представляет ЖК "Лайнер", а сегмент "смешанных" ЖК, где представлены на продажу и квартиры и апартаменты - "Фили-Град".
В 2017 году лидеры рейтинга будут выводить в продажу новые очереди и корпуса и, как минимум, удерживать достигнутые темпы продаж - новичкам потеснить их будет непросто. Судьба "Царицыно" - проекта, выручка которого несмотря на снижение цен на 15% в 2016 году снизилась почти в 3 раза (с 9,9 до 3,5 млрд. рублей), вряд ли грозит, так как крупные застройщики имеют запас прочности и в 2016 нарастили продажи в Москве в 1,5 и более раза. Наибольшие шансы снизить выручку по итогам 2017 года у проектов, которые находятся в завершающей стадии - "Донской Олимп", "Лайнер", "Лайф Митинская Экопарк" и уже реализовали значительную часть помещений. Им на смену могут прийти такие, стартовавшие в 2016 году, проекты как "Сити Парк", "Мир Митино", "Достояние", "Серебряный бор", "Черняховского 19", "Нева Тауэрс", "Домашний", "Пресня-Сити", "Суббота", "Вандер Парк", "Царская площадь". В 2016 году из TOП-20 по размеру выручки от ДДУ, кроме "Царицыно", выбыли такие проекты как "Вершинино", "Велтон Парк Золотая Миля", "Лобачевский", "Водный".
Таблица 5. Финасовые параметры TOП-20 ЖК по выручке от реализации по ДДУ квартир и апартаментов в 2016 году
Выручка, млрд руб*. | Ср. цена реализованного лота, млн руб*. | Ср. цена реализованного м2, тыс. руб*. | ||||
Жилой комплекс | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 |
Зиларт | 1,4 | 12 | 12,6 | 12,7 | 167,8 | 186 |
Садовые кварталы | 10,5 | 11,5 | 85 | 83,3 | 620,8 | 674,3 |
Лайф Ботанический сад | 5,7 | 8,8 | 11,3 | 12,7 | 199,1 | 205,2 |
Символ | 1,3 | 8,5 | 12,4 | 11,7 | 170 | 178,3 |
Варшавское шоссе 141 | 3,5 | 8,4 | 7,6 | 7,6 | 142,4 | 154,3 |
Наследие | 6,3 | 8,4 | 16,4 | 21,4 | 203,6 | 264,1 |
Донской Олимп | 6,5 | 8,2 | 23 | 26 | 239,8 | 249,9 |
Город | - | 8,2 | - | 6,1 | - | 120,8 |
Город на реке Тушино-2018 | 3,4 | 8,1 | 9,8 | 10,6 | 162,6 | 167,1 |
Лучи | - | 7,6 | - | 5,8 | - | 108,8 |
Грин Парк | - | 7,2 | - | 9,3 | - | 165,4 |
Ривер Парк | 5,5 | 7,2 | 9,1 | 10,6 | 170,3 | 180,2 |
Мещерский лес | - | 7 | - | 6,2 | - | 110,7 |
Некрасовка квартал 10-11 | 2,3 | 6,6 | 5,6 | 5,5 | 99,7 | 100,2 |
Лайф Митинская Экопарк | 5,5 | 6,1 | 9,7 | 9,9 | 161,3 | 172,7 |
Фили Град | 8,9 | 6,1 | 11,1 | 12,7 | 203,8 | 225,1 |
Сердце Столицы | 9,8 | 6 | 23,1 | 22,7 | 284,7 | 289,6 |
Лайнер | 4,1 | 5,8 | 8,3 | 7,4 | 211,4 | 199,6 |
Ред Сайд | 6 | 5,8 | 33,1 | 34,5 | 364,1 | 359,6 |
Жемчужина Зеленограда | 2,6 | 5,4 | 3,2 | 3,9 | 77,7 | 83,7 |
* Оценка по ценам экспозиции
** в выручке не учитываются оптовые сделки - например, по реализации апартаментов в ЖК "Лайнер" в пользу АИЖК, реализации площадей в ЖК Лучи от ЛСР холдингу Инград и т.п.
В жилых комплексах, собравших больше всего денег от покупателей в 2016 году по количеству проданных квартир, лидирует "Жемчужина Зеленограда" - 1407, больше всего апартаментов удалось реализовать в ЖК "Лайнер" - 782. Больше всего квадратных метров было продано в ЖК "Лучи" - почти 70 тысяч. Средняя площадь реализованных помещений оказалась меньше всего в ЖК "Лайнер" - 37 кв. м, а больше всего в "Садовых кварталах" - 124 кв. м. Ипотечные программы обеспечили 53% продаж в ЖК "Мещерский лес" и всего 14% продаж - в ЖК "Садовые кварталы", при этом в подавляющем большинстве ЖК доля ипотеки в продажах выросла существенно.
Даже беглый взгляд на параметры наиболее успешных московских жилых комплексов показывает, что "средний портрет" такого ЖК составить невозможно - каждый проект уникален, в лидерах рейтинга как проекты элитного класса, так и жесткого эконом-класса. В московских условиях успех проекта по темпам продаж обеспечивает концепция, соответствующая местоположению, массированная реклама, отлаженный процесс продаж, надежность застройщика, высокие темпы строительства, оптимальные и разнообразные планировки, гибкое ценообразование, активная работа с ипотекой и лишь в редких случаях - ценовой демпинг, который обеспечил в 2016 году высокие продажи в ЖК "Город" и "Некрасовка 10-11", но так и не помог проекту "Царицыно".
Таблица 6. Темпы и параметры продаж в TOP-20 ЖК Москвы по выручке
Площадь, тыс. м2 | ср. площадь лота, м2 | Реализовано лотов | Доля ипотеки | |||||
Жилой комплекс | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 |
Зиларт | 8,2 | 64,4 | 75 | 68 | 109 | 945 | 17% | 27% |
Садовые кварталы | 17 | 17,1 | 137 | 124 | 124 | 138 | 13% | 14% |
Лайф Ботанический сад | 28,7 | 42,7 | 57 | 62 | 508 | 688 | 24% | 40% |
Символ | 7,4 | 47,6 | 73 | 66 | 102 | 726 | 45% | 38% |
Варшавское шоссе 141 | 24,9 | 54,5 | 53 | 49 | 466 | 1102 | 43% | 46% |
Наследие | 30,8 | 31,7 | 81 | 81 | 381 | 391 | 25% | 32% |
Донской Олимп | 27,2 | 33 | 96 | 104 | 284 | 317 | 17% | 21% |
Город | - | 68 | - | 51 | - | 1336 | - | 29% |
Город на реке Тушино-2018 | 21,2 | 48,6 | 60 | 63 | 352 | 769 | 27% | 33% |
Лучи | - | 69,6 | - | 53 | - | 1315 | - | 34% |
Грин Парк | - | 43,5 | - | 56 | - | 771 | - | 48% |
Ривер Парк | 32 | 39,8 | 54 | 59 | 597 | 673 | 49% | 47% |
Мещерский лес | - | 63,3 | - | 56 | - | 1130 | - | 53% |
Некрасовка квартал 10-11 | 23,4 | 65,7 | 56 | 55 | 420 | 1200 | 28% | 39% |
Лайф Митинская Экопарк | 34,3 | 35,5 | 60 | 57 | 569 | 621 | 26% | 37% |
Фили Град | 43,7 | 27 | 55 | 56 | 799 | 480 | 24% | 43% |
Сердце Столицы | 34,5 | 20,8 | 81 | 78 | 425 | 266 | 29% | 39% |
Лайнер | 19,5 | 29,1 | 39 | 37 | 498 | 782 | 19% | 31% |
Ред Сайд | 16,5 | 16 | 91 | 96 | 182 | 167 | 13% | 22% |
Жемчужина Зеленограда | 33,4 | 65,1 | 41 | 46 | 806 | 1407 | 34% | 52% |
Методика расчета
Для оценки выручки использовались данные по площадям, комнатности и иным параметрам квартир и апартаментов, согласно зарегистрированным в Росреестре в 2015-2016 годах договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в 196 жилых комплексах Москвы. На основе параметров квартир и апартаментов из ДДУ им сопоставлены данные по ценам экспозиции похожих квартир в ЖК в период регистрации договора долевого участия. В расчете выручки не учитывались данные по реализации машиномест, кладовок, нежилых помещений на первых этажах, помещений коммерческого назначения, а также по реализации и передаче помещений юридическим лицам, включая ЗПИФ. Также оценка выручки, цен лотов и кв. м не учитывает предоставленные продавцами скидки.
Введите e-mail получателя:
Укажите Ваш e-mail:
Получить информацию:
Получить информацию:
Специальное предложение