Кризисные парадоксы: На рынке апартаментов в Москве растут объемы и цены. "РБК-Недвижимость". 13 апреля 2015

Обесценивание рубля привело к подорожанию апартаментов, несмотря на увеличение предложения почти на треть за последний год. К такому выводу пришли специалисты двух риелторских компаний при разных методиках подсчета
Доля апартаментов на рынке новостроек Cтарой Москвы значительно выросла за последний год. Риелторы дают разные цифры, но в любом случае рост налицо. По данным аналитического центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet, объем предложения апартаментов в первом квартале 2015 года оказался выше на 51%, чем в соответствующий период прошлого года. Аналитики компании "Метриум Групп" называют цифру 23%. Столь существенная разница в данных объясняется разным подходом к подсчету количества новых проектов и апартаментов, которые выставлены в них на продажу.
В первом квартале 2015 года, по данным Est-a-Tet, на апартаменты пришлось 40% от общего количества построенных в старых границах Москвы пригодных для проживания квадратных метров. За этот период были открыты продажи в следующих проектах с апартаментами: "Дом на ВДНХ", "Клубный дом на Пришвина", "Дом на Сретенке", проект с апартаментами на ул. Менжинского, вл. 30, стр. 1, "Парк Легенд", Soyuz Apartments, Kleinhouse. Также в реализацию поступил второй корпус в МФК "Савеловский Сити" и несколько корпусов во второй очереди ЖК "Фили Град". Общая площадь нового предложения, по версии Est-a-Tet, достигла 40,8 тыс. кв. м. Всего на рынке сейчас представлено 79 проектов с апартаментами общей площадью более 645 тыс. кв. м, из которых 30 относилось к реконструкции зданий.
"Метриум Групп" добавляет к этому списку Metropolis Loft и комплекс "Евразия". Но при этом компания не включает в статистику проекты "Парк Легенд" и "Олимпийский 10", МФК "Орехово", где в марте велось только бронирование апартаментов или где продажи были быстро приостановлены по каким-либо причинам. В расчеты компании не вошли снятые с продаж апартаменты в комплексе "Старт-Формат" (мкр-н "Царицыно-2"), а также МФК "Искра Парк" и "Сердце Столицы", продажи в которых приостановлены. Кроме того, проект апарт-комплекса "Лица" реконцептирован в многоквартирный жилой дом.
Из-за разного подхода к подсчетам компании делают совершенно разные выводы по текущей динамике рынка апартаментов относительно четвертого квартала прошлого года: Est-a-Tet отмечает рост предложения почти на 5%, а "Метриум Групп", в свою очередь, падение объемов на 16%.
При этом, по версии обеих компаний, средняя цена на апартаменты за январь — март выросла чуть больше чем на 7%, а за год примерно на 30–32%. "По итогам первого квартала 2015 года средневзвешенная цена квадратного метра составила около 306,3 тыс. руб., что на 7,2% выше, чем в декабре 2014 года, и на 30,4% — относительно марта предыдущего года", — констатирует директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова.
По ее словам, ценовой рост в первом квартале обусловлен увеличением доли элитного сегмента и нового предложения в проектах, которые находятся в ЦАО.
В Est-a-Tet приводят максимальное и минимальное значения средневзвешенной цены предложения в первом квартале 2015 года. Максимум отмечен в Центральном административном округе — 692,5 тыс. руб. за "квадрат", минимум зафиксирован в ЮАО — 145,65 тыс. руб. за кв. м.
Активнее всего в течение года увеличивались цены на апартаменты в элитных комплексах и в премиум-классе — 65,8% и 44,6% соответственно", — говорит руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Пика темпы роста достигли в четвертом квартале 2014 года и отчасти в первом 2015-го, что было связано с изменением курса валют.
Тенденции
Большинство девелоперов в сегменте апартаментов сейчас придерживаются гибкой ценовой политики — переходят на рублевые цены или устанавливают внутренний курс выгодный для покупателя на уровне 40–55 руб. за $1. "Стоимость апартаментов в долларах озвучивается сейчас в 13 проектах из 80, — рассказала Анна Соколова. — Причем при переходе в рубли в отдельных проектах отмечено снижение уровня цен. Многие компании предоставляют длительную рассрочку (на один-два года), в том числе беспроцентную. Размер скидок в массовом и бизнес-сегментах был в пределах 3–10%, в элитном классе доходил до 20–30%".
Еще одна перспективная тенденция — реконцепция апарт-проектов в жилые. Первым примером стал проект "Лица" (Capital Group). Градостроительно-земельная комиссия Москвы пересмотрела проект градплана участка, согласно которому вместо апарт-комплекса будет построен многоквартирный жилой дом. По информации Анны Соколовой, в ближайшей перспективе в квартиры могут быть переведены апартаменты еще в нескольких проектах крупных застройщиков, в частности компании MR-Group.
Что такое апартаменты
Апартамент (фр. appartement — квартира, итал. appartamento — комната) — комната или отдельное помещение в доме. В России апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. С точки зрения трактовки российским законодательством апартаменты не могут считаться отдельным видом недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения, к которым относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент — это комфортабельный номер в любом из средств размещения, оборудованный мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначенный для временного проживания. Бизнес, в свою очередь, разделяет апартаменты на три типа, два из которых (гостиничные и сервисные) могут находиться в рыночном обороте. На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные, сервисные и жилые.