Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 3 квартале.

Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 8,1% по сравнению с предыдущим кварталом и снизился на 0,3% в сравнении с началом года. Средневзвешенная цена кв. м за три месяца выросла на 1,3%, за девять месяцев – на 3,3%.
По данным аналитиков "Метриум Групп", по итогам 3 квартала 2016 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса экспонировалось порядка 11 900[1] квартир в 78 проектах, что по количеству лотов в реализации на 8,1% больше в сравнении с предыдущим кварталом и на 0,3% меньше в сравнении с началом года. Увеличению объема предложения за три месяца способствовал выход в продажу новых проектов, а также корпусов в уже реализуемых комплексах и вывод девелоперами дополнительных пулов квартир.
В течение квартала продажи были открыты в девяти новых ЖК:
"Дом на Войковской" (САО, девелопер – "Валдай Сервис");
"Прайм Тайм" (САО, девелопер – "Атлантик");
"Вавилова, 4" (ЮАО, девелопер – "ПИК");
20&20 (ЮАО, девелопер – APSIS GLOBE);
"Вавилова, 69" (ЮЗАО, девелопер – INGRAD);
"Достояние" (ЗАО, девелопер – "Галс-Девелопмент");
"Гришина, 16" (ЗАО, девелопер – "КунцевоСтройИнвест");
"Квартал Триумфальный" (ЗАО, девелопер – "ФЦСР");
"Лайм" (СВАО, девелопер – "Высота").
Еще два проекта вернулись на рынок ввиду вывода нового объема квартир: ЖК "Мичуринский" (ЗАО, девелоперы – "ПИК"/"Главстрой-Девелопмент") и ЖК "Родной город. Воронцовский парк" (ЮЗАО, девелопер – "РГ-Девелопмент"). Первый объект уже был введен в эксплуатацию, второй находится на начальной стадии строительства.
Кроме того, в нескольких комплексах в продажу поступили новые корпуса:
"Символ", корп. 9 (ЮВАО, девелопер – "Дон-Строй Инвест");
"Мосфильмовский", корп. 13 (ЗАО, девелопер – "МонАрх");
"Хорошевский", корп. 3,4,5 (СЗАО, "МонАрх").
По ряду проектов в реализацию вышли дополнительные пулы квартир, а в двух ЖК первичные продажи были завершены ("Кронштадтский" и "На Барклая"). Также стоит отметить, что в двух комплексах было открыто бронирование квартир:
"Дом в Мневниках" (СЗАО, девелопер – "Лидер-Инвест");
CITY PARK (ЦАО, девелопер – "МонАрх").
В структуре предложения по округам зафиксированы значительные изменения. Лидером по-прежнему остается СЗАО (17,7%), однако за квартал его доля снизилась на 3,8 п.п. (ввиду перераспределения объема предложения). Доля ЗАО, напротив, значительно выросла – на 9,8 п.п. (до 16,3%), что способствовало перемещению округа на второе место. Основная причина – выход трех новых проектов, а также пулов квартир в реализуемых комплексах. Тройку лидеров замыкает САО, занимающий 15% рынка (-0,8 п.п.).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации, для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.

Распределение квартир по количеству комнат за три месяца практически не изменилось. Больше всего экспонируется двухкомнатных лотов - 37,1% (+0,3 п.п.), далее следуют трехкомнатные - 28,8% (+0,4 п.п.). Динамика объема предложения остальных типологий отрицательная: число студий в реализации сократилось на 0,4 п.п. (до 1,5%), одно- и многокомнатных - на 0,1 п.п. и 0,2 п.п. соответственно (до 24,7% и 7,9%).
Структура предложения по типологии (внутренний круг - 3 кв. 2016 г., средний - 2 кв. 2016 г., внешний - 4 кв. 2015)

По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", средневзвешенная цена кв. м по итогам 3 квартала составила 237 785 руб. Таким образом, за три месяца показатель вырос на 1,3%, за девять месяцев - на 3,3%. Стоит отметить, что положительный ценовой тренд был зафиксирован еще в предыдущем квартале, когда в трети реализуемых проектов застройщиками были подняты цены. Рост стоимости квартир по ряду комплексов был отмечен и в последние три месяца. Кроме того, на увеличение средневзвешенного показателя значительное влияние оказал выход новых проектов, корпусов и объемов по ценам, выше среднерыночных.

Положительная динамика за квартал отмечается практически по всем округам. Исключение составили СЗАО и СВАО (-1,8% и -0,4% соответственно). Причина - структурные изменения. Наиболее заметный рост зафиксирован в ЮАО (+11,4%). Основным фактором, вызвавшим рост показателя, стал выход двух новых проектов ("Вавилова, 4" и 20&20) по ценам выше среднерыночных, а также прямое повышение стоимости квартир по ряду проектов. В частности, в Клубном квартале AFI Residence Paveletskaya и ЖК "ЗИЛАРТ".

За прошедшие три месяца бюджет покупки увеличился практически по всем типологиям. Исключение составили двухкомнатные квартиры - их средневзвешенная стоимость снизилась до 17,5 млн руб. (-0,6%). Наибольший прирост показали студии, средний бюджет покупки которых увеличился на 7,6% и достиг 5,8 млн руб. Однокомнатные лоты выросли в цене на 6% (до 12,6 млн руб.). Средневзвешенная стоимость трех- и многокомнатных квартир составила 26,9 млн руб. и 39,6 млн руб. (+1,8% и +3,7% соответственно).

По итогам 3 квартала 2016 года самыми бюджетными предложениями на первичном рынке квартир бизнес-класса стали:
" студия площадью 22 кв. м и стоимостью 3,8 млн руб. в ЖК "Штат 18";
" студия площадью 24,9 кв. м и стоимостью 4,6 млн руб. в ЖК "Хорошёвский";
" студия площадью 27 кв. м и стоимостью 4,7 млн руб. в ЖК "Символ".
Тройка самых дорогих предложений:
" четырехкомнатная квартира площадью 288,8 кв. м и стоимостью 216,6 млн руб. в ЖК "Английский квартал";
" пентхаус площадью 358 кв. м и стоимостью 156,2 млн руб. в ЖК RedSide;
" многокомнатная квартира площадью 299,7 кв. м и стоимостью 100 млн руб. в ЖК "Виноградный".
Основные тенденции и прогноз
"С начала 2016 года рынок новостроек бизнес-класса отличался высокой девелоперской активностью, - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". - Однако 3 квартал охарактеризовался ее пиком. За три месяца в реализацию вышло девять новых ЖК, еще два вернулись в экспозицию ввиду вывода нового пула квартир. Для сравнения, за первое полугодие рынок пополнился шестью объектами, а за первые девять месяцев 2015 года - пятью проектами.
Стоит подчеркнуть, что несмотря на выход значительного объема предложения, количество квартир в реализации с начала года сократилось на 0,3%. В качестве одной из основных причин можно отметить активный спрос, который наблюдался в первом квартале, несколько снизился во втором и начале третьего, однако уже в сентябре снова возрос (ввиду окончания сезона отпусков и начала делового сезона).
Еще одной важной тенденцией стал рост средневзвешенной цены кв. м, наметившийся в предыдущем квартале. С конца июня он составил 1,3%, а с начала года - 3,3%. Причем на корректировку показателя в сторону увеличения повлияло не только прямое повышение стоимости квартир по ряду проектов, но и выход нескольких новых комплексов по ценам выше среднерыночных.
Рост цены спровоцировал и увеличение среднего бюджета покупки практически по всем типологиям. Наибольшая корректировка отмечена в стоимости студий - они прибавили в цене 7,6% (до 5,8 млн руб.). Заметное увеличение было зафиксировано также по одно- и многокомнатным квартирам: стоимость первых выросла на 6% (до 12,6 млн руб.), вторых - на 3,3% (до 39,5 млн руб.).
Также стоит отметить продолжение тенденции вывода на рынок квартир с отделкой, не типичной для данного сегмента (ранее они были представлены только в одном из готовых корпусов ЖК "Лосиный Остров"). Так, в первом полугодии в реализацию поступили ЖК "Фили Парк" и корпус в ЖК "Сердце Столицы", предложение квартир в которых подразумевает выполнение полного ремонта застройщиком. В третьем квартале лоты с отделкой стали предлагаться еще в одном проекте - "Дыхание" (в двух секциях).
В четвертом квартале текущего года ожидается рост объема предложения. В частности, за счет официального начала продаж в комплексах, в которых на текущий момент осуществляется бронирование квартир. Рост спроса возможен за счет завершения программы государственного субсидирования ипотечной ставки (действие которой заканчивается первого января 2017 года), запуска девелоперами различных акций, приуроченных к новогодним праздникам, а также в связи с желанием покупателей завершить сделку по приобретению жилья до конца года.
Изменение средневзвешенной цены кв. м будет зависеть главным образом от уровня стартовых цен в проектах, ожидаемых к выводу до конца года. Прямого снижения стоимости квартир не прогнозируется, а по ряду проектов возможно повышение цен в связи с ростом стадии строительной готовности".

Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]