Итоги развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования в I полугодии 2015 года.

Рынок ипотечного жилищного кредитования
В июне 2015 года темпы снижения рынка ипотечного жилищного кредитования продолжают замедляться: по данным Банка России, объем выданных ипотечных жилищных кредитов составил 87,9 млрд руб. (-36% к уровню июня 2014 года по сравнению с -45% в мае и -50% в марте и апреле 2015 года).
Всего за шесть месяцев 2015 года выдано 280,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд рублей, что ниже уровня января-июня 2014 года примерно на 40%. Напомним, что по итогам I полугодия 2009 года темпы падения рынка ипотеки были в два раза выше (-84% к I полугодию 2008 года).
Средняя сумма рублевого кредита в I полугодии 2015 года снизилась до 1,64 млн рублей (по итогам 2014 года - 1,73 млн рублей). Ставка по выданным в июне ипотечным жилищным кредитам продолжила снижаться и достигла 13,3%. Напомним, что в феврале 2015 года она составляла 14,7%.
Постепенное снижение Банком России ключевой ставки с 17% в начале 2015 года до 11% способствует снижению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка. По мере снижения стоимости фондирования (в том числе привлекаемых от населения депозитов), банки получают возможность снизить ставки по ипотечным продуктам. Таким образом, по оценкам АО "АИЖК", действия Банка России формируют предпосылки для дальнейшего плавного снижения ставок по ипотечным кредитам.
По нашему мнению, существенную поддержку рынку ипотеки оказывает реализация государственной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, в рамках которой для заемщика ставка по кредиту не должна превышать 12% годовых. По данным Минфина России, за апрель – июнь 2015 года в рамках программы было выдано более 52 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 90 млрд рублей, что составляет 38% объема выданных за этот период кредитов. В мае и июне, когда практически все участники (36 из 39) стали выдавать кредиты в рамках программы (в апреле их выдавали лишь 19 банков), по оценкам АО "АИЖК", доля выданных в рамках программы кредитов достигала 45%. Программа также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5-2,5 процентных пункта.
Вызывает настороженность продолжающийся рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+). На 01.07.2015 объем таких ссуд достиг максимального значения за весь период наблюдений (с января 2009 года) – 98,1 млрд рублей (+31% за последние 6 месяцев). По оценкам АО "АИЖК", такой рост связан с ростом просроченных платежей по валютным ипотечным кредитам.
Тем не менее, ипотечные кредиты остаются наиболее качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России на 01.07.2015, доля ипотечных кредитов без просроченных платежей сохраняется на высоком уровне (94%), а доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,7% по сравнению с 13,9%1 по иным ссудам населению.
Жилищное строительство
По мере завершения строительства объектов высокой степени готовности темпы роста ввода жилья замедляются. В июне 2015 года было построено 6,3 млн кв. метров, что на 7,6% ниже уровня 2014 года. Последний раз снижение объемов ввода жилья наблюдалось в декабре 2013 года (-5% к декабрю 2012 года).
Всего, по оперативным данным Росстата, в I полугодии 2015 года было построено 445,6 тыс. новых квартир общей площадью 34,3 млн кв. метров жилья (+15,3% к площади построенного жилья в январе-июне 2014 года).
О возможности продолжения тенденции по сокращению объемов жилищного строительства свидетельствует и снижающееся уже два квартала подряд количество регистрируемых договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов: -17% в I полугодии 2015 года по сравнению с I полугодием 2014 года. Это первое значительное снижение за весь период наблюдений (с I квартала 2010 года). Оно является отражением ситуации, происходившей на рынке в начале 2015 года, когда многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов.
Государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках оказывает поддержку жилищному строительству и способствует поддержанию спроса на строящееся жилье. Принятое решение поможет избежать резкого падения жилищного строительства в дальнейшем. По оценкам АО "АИЖК", таких лимитов должно хватить банкам-участникам до конца действия программы (т.е. до апреля 2016 года).
По данным Росреестра, в I полугодии 2015 года общее количество зарегистрированных прав собственности на основании договоров купли-продажи и договоров долевого участия снизилось на 12%. Основной причиной сокращения количества сделок с жильем стало снижение спроса, в том числе из-за снижения доступности ипотеки: количество сделок с ипотекой сократилось на 24% по сравнению с I полугодием 2014 года, а без ипотеки – на 7,8%. Как следствие, снизилась и доля сделок с ипотекой - до уровня в 22,9%.
В условиях ограниченного спроса на жилье продавцы не смогли повышать цены на жилье: во II квартале 2015 года впервые за последние пять лет Росстатом зафиксировано снижение номинальных цен на жилье (-0,73% к I кварталу 2015 года). Реальные цены (за вычетом инфляции) снижаются уже 2,5 года: по отношению к IV кварталу 2014 года они сократились на 14%. Наметившееся восстановление рынка ипотечного кредитования в сочетании с замедлением общего роста цен способствует оживлению спроса на ставшее более доступным жилье.