Разница в цене между квартирами и апартаментами не превышает 22%, но окупить ее владельцы квартир смогут не раньше, чем через 30 лет.

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – проанализировали ценовую разницу между квартирами и апартаментами в проектах, где одновременно в реализации представлены оба формата. Всего таких комплексов на первичном рынке в "старых" границах Москвы насчитывается девять, разница средневзвешенной цены на квартиры и апартаменты в них варьируется от 7% до 22% в пользу апартаментов. Если ориентироваться на минимальные бюджеты покупки для объектов сопоставимых площадей – различие в стоимости может достигать 20,6%. При этом возместить разницу в стоимости квартир и апартаментов владельцы традиционного жилья смогут не ранее, чем через 30 лет даже с учетом более высоких коммунальных платежей и налогов для апартаментов.
Общий объем предложения в проектах с предложением квартир и апартаментов составляет 176 тыс. кв. м, при этом 73% из них – это квартиры. БОльшую долю такого предложения занимают проекты комфорт-класса – 61%, на бизнес-класс приходится 31%, на премиум-класс – 5%, на элитный сегмент – 3%. География проектов по округам следующая: СЗАО – 31%, ЮАО – 19%, ЗАО – 17%, САО – 15%, СВАО – 10% и ЦАО – 8%.
Разница в цене между апартаментами и квартирами в рассмотренных проектах варьируется от 7% до 22%. Более низкая цена квадратного метра для апартаментов формируется не только за счет формата объекта, играет роль стадия строительной готовности корпуса с апартаментами по отношению к квартирам, видовые характеристики объектов, их номенклатура, условия ипотечного кредитования и прочие качественные характеристики.
Однако на практике встречается, что не только разные типы предложений реализуются в отдельных корпусах, иногда и в одном доме могут быть представлены одновременно квартиры и апартаменты. Таким образом, в ряде случаев преимущественно формат апартаментов и сопряженные с ним более высокие налоги и размер коммунальных платежей определяют их более доступную цену по отношению к квартирам.
Если рассматривать более детально разницу в размерах коммунальных платежей для квартир и апартаментов, то для стандартной однокомнатной квартиры площадью 43 кв. м с учетом текущих тарифов и проживания двух жильцов максимальный размер коммунальных выплат составляет порядка 5,7 тыс. руб./мес., для сходных по параметрам апартаментов аналогичный показатель равняется 8,1 тыс. руб./мес., то есть разница –порядка 30%. Для двухкомнатной квартиры площадью 65 кв. м с тремя жильцами максимальный размер коммунальных выплат составляет порядка 7,3 тыс. руб./мес., для аналогичных апартаментов – 10,9 тыс. руб./мес., то есть разница в размерах коммунальных платежей также остается порядка 30%.
Далее, если рассматривать разницу в размере налогов, то для апартаментов гостиничного типа ставка налога составляет 0,5%, а для квартир – 0,1%. Если мы рассмотрим, квартиру стоимостью 6 млн рублей (условно говоря, это и будет ранее рассмотренная однокомнатная квартира площадью 43 кв. м), и аналогичные апартаменты с максимальной разницей в цене – стоимостью 4,6 млн рублей, то при условии соответствия кадастровой стоимости объекта рыночной, годовой налог на апартаменты составит 23 тыс. рублей, а на квартиру – 6 тыс. рублей.
Итого годовое содержание однокомнатных апартаментов, включающее коммунальные платежи за 12 месяцев обойдется в среднем жильцу в 119 тыс. рублей (8,1 тыс. рублей х 12 месяцев = 119 тыс. рублей), включая коммунальные платежи и налог, для квартиры аналогичный показатель составит 73,2 тыс. рублей. Таким образом, первоначальную разницу в цене между квартирами и апартаментами (1,4 млн рублей) владелец квартиры сможет возместить только через более чем 30 лет проживания (119 тыс. рублей – 73,2 тыс. рублей = 45,8 тыс. рублей (годовая разница в содержании апартаментов и квартир), 1 400 000 млн рублей разделить на 45,8 тыс. рублей = 30,5 лет).