Предложение недорогих новостроек в старой Москве за год выросло почти вдвое.

Эконом и комфорт вытесняют бизнес-класс
На фоне ухудшения экономической ситуации московские девелоперы массово "демократизируют" свои проекты, уменьшая площадь, а значит, и цену квартир в новостройках. По данным "ИРН-Консалтинг", за год, с октября 2014 г. по октябрь 2015 г., объем предложения жилья комфорткласса от Третьего транспортного кольца до МКАД вырос на 225%, экономкласса – на 32,5%. А в целом предложение более-менее доступных новостроек увеличилось в 1,8 раза, отмечает руководитель компании Татьяна Калюжнова.
С начала 2000-х по 2013-2014 г. Москва в плане нового строительства была городом бизнес-класса – именно на этот сегмент приходился основной объем предложения квартир в новостройках между элитным центром города и МКАД. Коммерческое жилье эконом- и комфоркласса в основном возводилось за МКАД, а пределах Московской кольцевой такие проекты можно было буквально пересчитать по пальцам. Однако новые экономические и геополитические реалии привели к демократизации столичного рынка недвижимости: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорткласса в продаже скакнул с 86 800 кв. м до 205 400 кв. м.
"С начала 2014 г. застройщики начали оперативно пересматривать квартирографию в своих проектах, с тем чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфортклассом, так как ориентированы на граждан со средним достатком. При этом застройщики стремятся сохранять высокое качество строительства в таких проектах, что, конечно, добавляет им конкурентных преимуществ", – поясняет Татьяна Калюжнова.
Сделав предложение жилья более демократичным, девелоперы отнюдь не прогадали: если в бизнес-классе спрос на новостройки в этом году упал на 20-25%, то в экономе и комфорте, по подсчетам специалистов "ИРН-Консалтинг" – вырос примерно на треть. Дело, конечно, не в том, что состоятельные люди вдруг резко обеднели. Просто в Москве за предыдущие годы, с одной стороны, образовался переизбыток новостроек бизнес-класса, а с другой – дефицит проектов эконом- и комфорткласса и, соответственно, огромный отложенный спрос на такое жилье.
"Большая часть тех, кто хотел купить квартиру бизнес-класса, уже это сделал, а оставшиеся потенциальные покупатели "бизнеса", хорошо разбираясь в экономической ситуации, не спешат со сделками, ожидая появления более выгодных предложений, – продолжает Калюжнова. – При этом у менее состоятельной публики, нуждающейся в улучшении жилищных условий, только сейчас появился выбор доступных и качественных проектов на территории старой Москвы. Раньше представители среднего класса могли позволить себе купить квартиру в основном в новостройках ближнего Подмосковья и Новой Москвы, или в не самых привлекательных столичных районах, или в не очень качественной "вторичке".
Кроме того, спрос на недорогие новостройки растет благодаря перетоку покупателей с вторичного рынка. Средняя стоимость метра в новостройке экономкласса сейчас составляет примерно 155 000 руб., вполне реально найти квартиры от 110 000 – 120 000 – 130 000 руб. за "квадрат" (см. "Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%"; "Новостройки Москвы в октябре 2015 г.: средняя цена метра упала на 2%"; "Выбор доступного жилья растет"). На этом фоне вторичное жилье со средней по рынку ценой 170 000 – 180 000 руб. за метр, по индексу IRN.RU, часто выглядит переоценённым: убитая квартира на "вторичке" может быть на миллионы рублей дороже качественной новостройки большего метража, расположенной в том же районе.
"Дружественная ценовая политика застройщиков в сочетании с запуском госпрограммы льготной ипотеки с максимальной суммой кредита в 8 млн руб. перетянула в недорогой сегмент первичного рынка большую часть покупателей "вторички", – отмечает Татьяна Калюжнова.
Напомним, по данным Росреестра, за девять месяцев 2015 г. на территории Москвы (старой и новой) число переходов прав на недвижимость на вторичном рынке сократилось на 34%, а количество договоров долевого участия в строительстве жилья – только на 11,8%.
"Фактически, на рынке недвижимости сейчас происходит то, что другие отрасли, например ресторанный бизнес и электротовары, прошли еще много лет назад. В начале 2000-х на новый холодильник хорошей фирмы "старым" русским приходилось копить по нескольку месяцев, а поход в ресторан был для большинства недоступной роскошью, так как предложение в магазинах бытовой техники и заведениях общепита было рассчитано исключительно на богатых клиентов. Потребности менее платежеспособных потребителей рестораторов и ретейлеров не интересовали, пока не был удовлетворен спрос со стороны обеспеченных граждан. То же самое, только с запозданием, происходит и на рынке недвижимости: сначала строили жилье для состоятельных людей, однако теперь спрос на дорогую недвижимость в значительной степени удовлетворен, поэтому, чтобы не остаться без покупателей, застройщики переходят в более демократичные сегменты", – резюмировала Татьяна Калюжнова.