"Нельзя этого допустить". Почему Центробанк испугался роста ипотеки. "Фонтанка.ru". 20 июля 2018

Глава ЦБ выразила озабоченность темпами роста ипотеки, хотя еще полгода назад Эльвира Нибиуллина такую интенсивность приветствовала. "Центробанк просто так никогда ничего не говорит", - насторожились участники рынка.
Рост ипотеки в России никогда раньше власти не характеризовали как нечто угрожающее. Наоборот, его приветствовали – как фактор увеличения продаж на рынке жилья и поддержки стройбизнеса. Но 17 июля на встрече с президентом РФ Эльвира Набиуллина поделилась с Путиным своей тревогой. "Вот одна показательная цифра. Если раньше наши граждане, когда брали кредиты в банках, в основном брали на потребление, сейчас 44 процента всех кредитов, которые они берут, – на ипотеку. Пять лет назад это было 27 процентов", – рассказала председатель ЦБ. "Почти половина", – уточнил ее собеседник. "Это уже много, – оценила Набиуллина. – Мы знаем многие страны, [где появлялись ипотечные] "пузыри", и нам, конечно, ни в коем случае нельзя этого допустить".
"Ипотечный пузырь" принято считать риском скорее для Запада, где развитый рынок, многолетние традиции жизни в кредит, иной уровень зарплат и очень низкие ставки по ипотеке. В 2008 году в США все это вкупе с расширением возможностей получения кредитов массовым потребителем как раз и привело к "пузырю". Выдача не обеспеченных как следует займов обернулась масштабными невыплатами и крахом банков. Встряска была такой силы, что стала спусковым крючком мирового финансового кризиса 2008-2009 годов, который докатился и до России.
Все больше, и больше, и больше
Российский рынок до 2014 года не мог похвастаться объемами ипотеки, которые хоть как-то можно сравнивать с западными. Но в год начала "санкционной войны" был поставлен рекорд — кредитов выдали на 227 млрд рублей. Следующие пару лет показали некоторое проседание, а затем вновь пошел скачкообразный рост: за 2017 год банки выдали новых кредитов на 2,02 триллиона рублей (рост на 37% к 2016-му). К 1 января 2018 года общая сумма долгов россиян по ипотеке достигла 5,18 триллиона рублей. Банки, соревнуясь за клиента, торопились перебивать друг друга заявлениями о снижении ставок. Дальше — больше: московское управление Росреестра сообщило, что в первые полгода 2018-го в столице зарегистрировано 37,9 тысячи договоров ипотеки – на 74% больше результата первого полугодия 2017 года. Глава Сбербанка Герман Греф заявлял "Ведомостям", что 2018 год по объемам ипотеки вновь будет рекордным. "Если говорить о темпах, то в прошлом году темп увеличился в два раза", – сказал президент банка, который в 2017-м выдал более 54% от общероссийского объема ипотеки (на 1,1 трлн рублей).
Судя по всему, даже то, что ЦБ прекратил снижать ключевую ставку, а значит, и проценты по кредитам перестали стремиться вниз, особой роли не сыграло. Прогнозы о галопирующем росте ипотеки подтверждают и данные о продажах застройщиков по первому полугодию. КЦ "Петербургская недвижимость" сообщает о 25-процентном росте продаж на первичном рынке Петербурга и пригородов. Показатели лидеров рынка за 6 месяцев, по сравнению с тем же периодом прошлого года, идут в одинаковом тренде: Группа ЛСР заявила о 34-процентном росте продаж по всей России и 33-процентном в Петербурге, Setl City продала квартир на 32,26 млрд рублей (+12,1%), "Строительный трест" – на 5,56 млрд (+26%), "Эталон" – на 27,4 млрд (+27%), а "Главстрой-СПб" нарастил продажи на 38%. Московский Росреестр сообщает, что за шесть месяцев в Москве зарегистрировано почти 34 тысячи договоров долевого участия – на 42% больше аналогичного периода прошлого года. Московская область, правда, немного ушла в минус на этом фоне, эксперты даже заговорили о "бегстве" покупателя в город. В Северной столице в первом полугодии 2018 года было зарегистрировано около 34 тысяч ДДУ — рост составил более 50% к первой половине 2017-го. Область при этом тоже несколько проиграла: падение составило порядка 10-20%, по разным данным.
Собеседники "Фонтанки" в среде стройбизнеса в один голос говорят, что причина столь резкого роста, да еще в обычно "мертвый" летний сезон, — радикальные перемены в 214-м законе о долевом строительстве и грядущая его отмена. Обо всем этом много говорилось в СМИ, и люди сделали выводы — цены скоро взлетят, нужно брать сейчас. "Ситуация уникальная, – согласен глава Объединения строителей СПб Андрей Белоусов. – Как правило, летом не рост, а спад, особенно в июле – августе. Причин несколько. Во-первых, много сил приложили общественные организации и СМИ, которые кричали на каждом углу, что эти поправки приведут к росту цен на 15-30%. Во-вторых, увеличение налоговых сборов, НДС, непонятно, что будет с рублем. Плюс введение Фонда социальных обязательств застройщиков с 6 тысячами метров за квадрат на социалку. В результате проявился мультипликативный эффект всего этого вместе. Кроме того, возможно, это эффект чемпионата — всем подрядчикам, которые строили для ЧМ, а строили много, выплатили деньги, на рынок вышла дополнительная денежная масса. И народ, опасаясь ухудшения ситуации, вкладывает свободные деньги".
Ипотеку платят исправнее
Еще полгода назад та же Эльвира Набиуллина говорила об ипотеке ровно обратное. "Хороший рост, я бы назвала. Я тут не вижу никаких признаков ни "пузыря", ни рисков", — заявляла она в декабре 2017 года телеканалу "Россия 24". Но уже в июне, выступая в Госдуме, она изменила свою риторику, подчеркнув, что ЦБ, хотя и не видит рисков возникновения "пузыря" на рынке ипотеки, внимательно следит за этим сектором. "Мы внимательно следим за ипотекой, потому что во многих странах формируются ипотечные пузыри, и это часто бывает проблемой финансовой стабильности", — сказала глава Центробанка (цитата по ТАСС).
В разговоре с Путиным накануне она выразилась еще яснее: "44% – это много". Хотя при этом добавила, что качество (обеспеченность) ипотечных кредитов — хорошее; население по ним платит исправнее, чем по каким-либо иным. "Просрочка по ипотеке, по ипотечным кредитам, к началу года была 1,3 процента. Приблизительно на таком уровне и сейчас. В целом по рознице у нас 6,1 процента. То есть ипотечные кредиты очень хорошо обслуживаются", – цитирует главу Банка России сайт Кремля.
"Насколько такой бурный рост критичен в целом для системы — сложно сказать. Да и качество ипотечных кредитов у нас достаточно неплохое, – подтверждает президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович. – Самый низкий уровень просрочки из всех видов кредитов — именно по ипотеке. Хотя в целом проблема с просрочками имеется. Я думаю, что, может быть, в ЦБ имеются какие-то прогнозы о снижении платежеспособности населения. Которое сейчас-то платит, но в дальнейшем не сможет обслуживать кредиты. Если так и есть, то тогда это, конечно, будет серьезная нагрузка для финансовой системы. Займы долгосрочные, а банки сегодня имеют короткие пассивы. Впрочем, пока все это просто мои рассуждения. Как обстоят дела – это виднее ЦБ: у них есть свои цифры, они собирают статистику в целом по стране. Но если они говорят об опасениях, то к этому следует прислушаться".
В Colliers International тревогу ЦБ не разделяют. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что сам по себе объем ипотеки не свидетельствует о раздувании "пузыря". "Риск его возникновения напрямую связан с адекватностью оценки недвижимости. Он повышается тогда, когда стоимость жилья искусственно раздута. На вторичном рынке сложно переоценить стоимость, в то время как на первичном объект может быть переоценен за счет обязательств, накладываемых на застройщика, – считает она. – С другой стороны, средняя процентная ставка в 9,56% еще имеет потенциал к снижению, что может повлечь за собой новый рост ипотеки".
В Сбербанке тоже считают, что беспокоиться пока не о чем. "В самой непростой ситуации человек всегда будет стараться оплатить ипотеку, – уверен заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО "Сбербанк" Анатолий Локотков. – Если бояться эффекта кредитного пузыря, то первым признаком беды будет рост просрочки сначала по кредитным картам, потом по потребительским кредитам, а потом уже по ипотечным. Мы не дошли еще до тех объемов ввода жилья и закредитованности населения, которые могли бы привести к такой ситуации. Ключевой индикатор – это портфель проблемных кредитов. Как правило, если у банка он начинает расти, мы понимаем, что что-то не так. Но помимо низкой доли просроченной задолженности есть еще один фактор – это средний чек, по которому приобретаются объекты недвижимости. А для Сбербанка он растет. Средний размер ипотечного кредита – 2,4 млн рублей в Санкт-Петербурге, по региону он тоже вырос на 11% и достиг 2 млн рублей".
Вторичка тронулась в рост
Риелторы, занимающиеся вторичным рынком, говорят, что взрывоопасную ситуацию сможет вызвать разве что резкое снижение цен. Сергей Козлов из "Адвекс-Недвижимости" полагает, что в этом случае возможны и массовые невыплаты, и возвращение подешевевших квартир банкам, что тех, естественно, не обрадует. Однако о снижении цен на вторичке пока речи нет: за последний год они поднялись в среднем на 5%.
В банках фиксируют перемену тренда: если раньше опережающими темпами росла ипотека на первичном рынке, то теперь активно тронулся в рост вторичный. "За полугодие у нас выдано 5514 ипотечных кредитов на общую сумму 12,068 млрд рублей, – рассказали в пресс-службе "Банка Санкт-Петербург". – И во втором квартале доля кредитов на вторичном рынке опередила первичку на 5%. Хотя обычно всегда доля первички была больше".
На первичном рынке ситуация иная. "У нас за последнее время увеличились не столько просрочки и неплатежеспособность, сколько рефинансирование кредитов, взятых ранее. Это выросло существенно, да, – рассказала Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства в той же компании. – В целом же, если в стране растут зарплаты, растет производство, то легче платить. Если нельзя сказать, что у нас так все прекрасно, то естественно… если нету работы, кредит платить нечем. Вот и судите сами. Центробанк просто так никогда ничего не говорит".