Взгляд на Мурино с оптимизмом. "Строительный еженедельник". 24 ноября 2014

Весной 2015 года ряды застройщиков в Мурино пополнит ООО "Гранд Фамилия". Проект включает восемь жилых домов, детский сад, школу и поликлинику. Всего на участке в 6 га будет построено 150 тыс. кв. м жилья. О причинах выхода на новый рынок в достаточно сложных экономических условиях "Строительному Еженедельнику" рассказал Анатолий Павлов, генеральный директор компании.
– Анатолий Анатольевич, что обусловило выбор участка под застройку? И почему проект стартует именно сейчас?
– Действительно, сегодня не лучшее время для выхода нового проекта. Но, во-первых, мы не подгадывали момент: участок под застройку приобрели в 2013 году, когда экономическая ситуация была иной. Во-вторых, сегодня, по моему мнению, рынок переживает все же не кризис, а стагнацию. За последние 12 лет мы это проходили уже, как минимум, трижды. Думаю, что и в этот раз все не будет так критично, как иногда звучит в оценках аналитиков.
– А репутация Мурино, застройка которого вызывает множество вопросов, вас не пугает?
– Правительство Ленинградской области сегодня много делает для улучшения ситуации. Документы, утверждаемые сегодня, предусматривают достаточно существенное ограничение по плотности застройки. Взгляд на будущее становится более оптимистичным, чем был, допустим, когда в чистом поле разрешали строить 75-метровые высотки.
Мы долго искали проекты в черте Петербурга, но еще совсем недавно поиск земельных участков с достаточно прозрачными градостроительными перспективами был затруднен. В этом году ситуация немного улучшилась, наверное, благодаря личным усилиям вице-губернатора по строи­тельству правительства Санкт-Петербурга Марата Оганесяна, который курирует утверждение градостроительных планов. Появились единичные предложения на рынке земельных участков. А поскольку мы заинтересованы в том, чтобы работать и в Ленобласти, и в Петербурге, сегодня рассматриваем варианты пополнения земельного банка, в том числе для объектов комфорт-класса, в черте города.
– Ваш комплекс в Мурино также относится к этому сегменту?
– Это будет эконом-класс повышенной комфортности. За счет накопленного опыта реализации нетиповых проектов мы надеемся создать объект с выраженной индивидуальностью, соответствующий всем требованиям градостроительных нормативов, в том числе по обеспечению объектами социальной инфраструктуры: предусмотрены детский сад, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс.
– Будете ли вы стремиться к диалогу со строительным руководством Ленобласти по вопросам выкупа социальных объектов?
– Мы уже начали разговор об этом с Муринским сельским поселением. Сейчас решение вопроса приостановлено в связи с изменениями в распределении полномочий с 1 января. Но, безусловно, диалог продолжится на уровне субъекта РФ. У нас есть все предпосылки для участия в программе "Соцобъекты в обмен на налоги". Прежде всего, мы перерегистрировали компанию в Ленинградской области.
– Качество не только требует усилий, но и стоит дороже. Как вы собираетесь сочетать стандарты качества и стремление потребителей к экономии?
– Мы предполагаем продавать данный проект по среднерыночной цене и ориентироваться на тех покупателей, которые все-таки ценят при выборе жилья наряду с дешевизной и комфорт. Думаю, что такая категория людей есть, с учетом того, что на сегодня в Санкт-Петербурге предложение эконом-класса будет сужаться. Уже сегодня преимуществом локации является не близость к метро или социальная инфраструктура, построенная рядом, а нахождение в черте города, что гарантирует будущим жильцам петербургскую прописку.
– За счет каких средств вы будете реализовывать проект в Ленобласти?
– Предыдущие объекты мы строили, привлекая средства по 214-ФЗ. Однако поскольку вопросы, связанные с транспортной и инженерной инфраструктурой Мурино, сегодня только на стадии обсуждения, механизм привлечения средств в проект пока окончательно не определен. Не исключено, что мы начнем строительство нулевого цикла, не выводя объект в продажу. В любом случае для реализации проектов эконом-класса необходимо выстраивать серьезные взаимоотношения с банком, что предполагает и проектное финансирование, и ипотечное кредитование. Без этого, думаю, ни один девелопер не войдет в реализацию проектов такого класса и такой локации.
Для минимизации финансовых рисков, изучив актуальные предложения, представленные на рынке, мы предлагаем комбинированный продукт. В нашем комплексе в Мурино будут и малогабаритные квартиры (жилье первоочередной ликвидности), и крупногабаритное жилье – предмет спроса, отложенного на более высокую степень готовности. Но поскольку мы не собираемся закончить проект строительством первой очереди за три года, а намерены реализовывать его в течение достаточно длительного срока, то наши инвестиции в первую очередь – низкорентабельные, а может быть, даже и нерентабельные, – будут работать на рентабельность последующих очередей.
Пока мы заняты решением организационных вопросов: заканчиваем работу над концепцией продвижения проекта, до конца года, скорее всего, получим разрешение на строительство, а весной, думаю, выйдем на строительную площадку. К тому времени, надеюсь, станут более понятны риски по инженерной и транспортной инфраструктуре, которая, безусловно, потребует опережающих вложений.
Справка:
ООО "Гранд Фамилия" действует на петербургском рынке пятый год. За это время реализовано два проекта в сегменте комфорт – это жилые комп­лексы "Новая Династия" и "Гранд Фамилия", строительство которых велось по 214-ФЗ. Как отметил Анатолий Павлов, все обязательства перед дольщиками были выполнены.