Рынок офисных площадей Москвы остается заложником тяжелой макроэкономической ситуации.

По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году в Москве было введено 1,4 млн кв. м качественных офисов, что на 58% превышает показатель предыдущего года и является наивысшим результатом за пять лет. Стоит также отметить, что за прошедший год на рынок вышло около 713 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что является абсолютным рекордом годового ввода за всю историю офисного рынка столицы.
Таким образом, по итогам 2014 года объем рынка качественных офисов в Москве достиг 17 млн кв. м.
"Еще около 1 млн кв. м офисных площадей заявлено к вводу в 2015 году, причем почти треть нового предложения должна выйти в ММДЦ "Москва-Сити". Тем не менее, макроэкономическая неопределенность побуждает многих девелоперов пересмотреть планы строительства, и мы не исключаем, что итоговый результат года может быть ниже, - прогнозирует руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков. - Из крупнейших проектов, заявленных к вводу в 2015 году, стоит отметить, башню "Эволюция", башню "Восток", комплекс "Федерация" и IQ-квартал в "Москва-Сити", МФК "Оружейный", БЦ "Большевик" и деловой квартал "Сириус парк"".
На протяжении 2014 года спрос на офисные площади в Москве оставался заложником тяжелой макроэкономической ситуации. Всего в Москве в 2014 году было куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м офисов, что на 24% ниже показателя 2013 года и является наименьшим результатом за последние пять лет. Структура спроса на офисные площади также претерпела заметные изменения: доля сделок продления и перезаключения договоров аренды выросла до 40% от общего объема транзакций на рынке по итогам 2014 года по сравнению с 20% в 2013 году. Крупнейшей транзакцией по итогам прошлого года является сделка 1-го квартала - аренда 17,4 тыс. кв. м "Группой компаний Систематика" в офисном парке Comcity - Фаза Альфа.
Макроэкономические факторы, такие как снижение темпов роста ВВП и волатильность рубля, останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году. По прогнозам аналитиков JLL, при ожидаемом падении ВВП России на 4-6% в 2015 году объем спроса на офисные площади в Москве может сократиться к прошлому году на 25-30% и составить 700-800 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем 2009 года.
Уровень вакантных площадей в московских офисах в 2014 году вырос до 16,6% по сравнению с 13,7% по итогам 2013 года. В результате выхода на рынок большого количества качественных объектов доля вакантных площадей в классе А достигла 28,4%, в то время как в 2013 году пустовало лишь 18,2%. В классе B+ уровень вакантных помещений увеличился с 13% до 15,5%.
В 2014 году ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22%, и по итогам года в премиальном сегменте они составляют 750-900 долл. за кв. м в год, в классе А - 450-650 долл. за кв. м, в классе B+ - 275-450 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ "Москва-Сити" находятся в диапазоне 450-650 долл. за кв. м.
"Внешние факторы, такие как снижение роста ВВП и резкая девальвация рубля в сочетании с выходом большого количества нового предложения, оказали значительное давление на ставки аренды в 2014 году. На протяжении прошлого года наблюдался рост числа арендаторов, пытающихся пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Тем не менее, фактический переход на рублевые ставки наблюдался в основном в классах B+ и B-, тогда как для объектов класса А по-прежнему характерны контракты в валюте, - комментирует региональный директор и руководитель группы по работе с офисными помещениями JLL Алексей Ефимов. - Стоит также отметить, что для офисов одного и того же класса разброс ставок аренды зачастую определяется уровнем вакантности в конкретном здании. Собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять определенную гибкость ценовой политики, предлагая дополнительные стимулы для арендаторов".