Картина маслом: элитная недвижимость в Москве удерживает позиции.

Но ее перспективы уже находятся под угрозой
Рынок элитного жилья Москвы пока продолжает демонстрировать устойчивость и стабильность. Его участники не особенно реагируют ни на санкции, ни на шаткое экономическое положение страны, ни на геополитическую обстановку. Как говорил один хирург-косметолог, "в любой кризис толщина пачек долларов в руках наших клиенток не меняется".
Как и общие бюджеты покупателей квартир элитного сегмента. По данным компании IntermarkSavills, за последние пять лет покупатели на рынке премиальных новостроек потратили более $6,2 млрд, с начала этого года – $824 млн. Скорее всего, общая сумма покупок в этом году также перевалит планку в $1 млрд, считают в аналитическом центре "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU".
Спрос
Аналитики компании "Ника Эстейт" провели исследование покупательского спроса в элитном сегменте: сентябрь и первую декаду октября 2014 года с сентябрем и первой декадой октября 2013 года. (Правда, оно затрагивало как городской, так и загородный сегмент.) Уровень покупательского спроса в сфере элитной недвижимости остается достаточно высоким: снижение в начале осени 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года составило всего 10%.
По данным "Ника Эстейт", наиболее активны по-прежнему чиновники – им принадлежит 25% всех запросов на приобретение элитной недвижимости. Далее идут банкиры – топ-менеджмент крупных банков, владельцы средних и мелких банков. Их среди общего количества запросов по дорогим объектам недвижимости 18%. С небольшим отрывом от представителей банковского сектора следуют сотрудники предприятий ТЭК – 17,5%.
Представители добывающих компаний формируют 15% покупательского спроса на элитном рынке. Представители страховых компаний и компаний, специализирующихся на финансовых услугах, составляют 10% покупателей. Ровно столько же – 10% – составляют люди творческих профессий.
В цифрах
На конец третьего квартала 2014 года, по данным Contact Real Estate, общий объем предложения составил 1550 квартир/апартаментов, или 225 500 кв. м в площадях. По отношению к третьему кварталу 2013 года объем предложения в квадратных метрах вырос на 14,8% и на 7,2% по отношению к предыдущему кварталу. Это обусловлено выходом нового проекта "Полянка, 44", расположенного по адресу Б. Полянка, вл. 44/2 (район Якиманка). В проекте предусмотрено 189 квартир общей площадью 26 500 кв. м.
Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам квартала снизилась на 3% по отношению к предыдущему и составила $18 218. Падение средневзвешенной цены связано с падением курса рубля по отношению к доллару, учитывая, что 54% площадей на конец сентября предлагалось в рублях.
За июль-сентябрь 2014 года на первичном рынке ЦАО было реализовано 97 квартир/апартаментов*, что на 27,6% ниже показателей аналогичного периода предыдущего года (134 объекта) и на 16,4% ниже показателей предыдущего квартала (116 объектов). В денежном выражении за III квартал 2014 года было реализовано квартир на сумму $216 267 201, что на 36,9% ниже показателей аналогичного периода предыдущего года ($342,4 млн) и на 16% ниже показателей предыдущего квартала ($285,9 млн). В квадратных метрах за отчетный период было реализовано 14 800 кв. м, что ниже на 10% показателей аналогичного периода предыдущего года и на 16% ниже показателей предыдущего квартала.
Динамика
Для сравнения: аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" неоднократно писал о схожести нынешней картины экономической ситуации с картиной 2009 г. (см. "Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы").
Эти наблюдения не сильно отличаются от данных IntermarkSavills касательно элитного сегмента.
За последние пять лет рынок премиальных новостроек Москвы показал положительную динамику по всем ключевым индикаторам, отмечают в компании TWEED. По мнению ее специалистов, во-первых, свобода выбора покупателей и соответствующая конкуренция среди застройщиков выросли многократно. В настоящий момент в официальной продаже находятся 46 проектов (не учитывая тех, где ведутся "закрытые" продажи), тогда как пять лет назад выбор покупателей ограничивался 28 новостройками, а реальный выбор был еще меньше: основной объем спроса концентрировался на 6-8 жилых комплексах. Во-вторых, более сдержанным стал уровень спроса. Если в относительно "спокойные" годы на одну покупку приходилось в среднем до 8-10 свободных квартир в продаже, сейчас этот показатель увеличился до 15 вариантов. Большой выбор новостроек означает, что покупатель чаще всего будет дольше принимать решение о покупке. Девелоперам стало намного сложнее привлечь внимание аудитории к новым проектам.
Подробности
Несмотря на экономическую и политическую ситуацию, объем продаж в денежном эквиваленте превысил отметку в $200 млн, что является неплохим показателем, отмечают в Contact Real Estate. Лидером продаж в третьем квартале по-прежнему оставался район Хамовники, где было реализовано в квадратных метрах 59% от общего объема продаж.
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, отмечает, что третий квартал дефицита элитной недвижимости не обнаружил. Объем предложения вырос, несмотря на выход всего одного нового жилого комплекса "Полянка, 44". Особенно активным в плане покупательской способности оказался сентябрь за счет предоставленных рядом девелоперов акций.
Например, корпорация "Баркли" объявила о беспроцентной рассрочке на покупку квартир в ЖК Barkli Residence. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, рассрочка действует до IV квартала 2015 года. Воспользоваться специальными условиями может любой покупатель, обратившийся в "Баркли" до 6 декабря 2014 года.
Вследствие валютных колебаний цена ожидаемо снизилась, и в ближайшей перспективе до конца года, вероятно, будет продолжать корректироваться.
Среди ключевых событий премиального сегмента в последнем квартале все эксперты называют начало продаж в новом жилом комплексе "Полянка, 44" (PSN Group), который станет знаковым для района Замоскворечье. Это восемь отдельно стоящих особняков в историческом центре, на верхних этажах расположены пентхаусы с обширными террасами и панорамными видами на Кремль.
Также было анонсировано скорое начало продаж в ЖК "Дом на Шлюзовой набережной" (квартиры и апартаменты) и в ЖК по адресу Воробьевское шоссе, д. 4 (апартаменты).
По оценке специалистов TWEED, хотя элитная недвижимость является отличным направлением для инвестиций, более ? от объема всех сделок совершаются для целей улучшения жилищных условий. На долю именно инвестиционных покупок приходится не более одной четверти от объема. Среди других мотиваций покупки - переезд в Москву из другого региона, представительские цели, изменение семейных обстоятельств и пр.
Прослеживается определенная тенденция по снижению средней стоимости сделки - примерно на 12% по сравнению с I полугодием 2014 года (с $3,4 до $3,05 млн). Это означает, что большинство клиентов выбирают квартиры в диапазоне площадей от 50 до 100 кв. м и от 100 до 150 кв. м, что уже сопоставимо с показателями для квартир качественного бизнес-класса.
Бюджеты
По результатам третьего квартала, самая низкая цена предложения (квартиры) в ЦАО - $9180 за кв. м - зафиксирована в проекте "Садовые кварталы", вторая очередь. Самая высокая - $67160 за кв. м - выявлена в проекте "Кленовый DOM". По бюджету покупки первенство держит пентхаус в проекте Barkli Virgin House площадью 620 кв. м за $33,493 млн.
Наиболее бюджетное предложение среди апартаментов элитного класса по цене 1 кв. м и самого объекта представлено в проекте ЖК Loft Post: минимальная площадь 35 кв. м и стоимость $105 000 ($3000 за кв. м).
На рынке по-прежнему преобладает предложение элитных квартир/апартаментов, которые продаются без внутренней отделки (более 85% от всего предложения). Среди проектов, предлагающих квартиры, чистовая отделка предусмотрена только в одном комплексе - ЖК Barkli Residence.
Перспективы
По мнению специалистов TWEED, все более обостряющийся дефицит новых качественных и масштабных проектов в ЦАО в ближайшее время однозначно обеспечит сохранение текущих цен на квартиры и апартаменты. Поэтому ввиду общей устойчивости рынка уже существующих проектов нет оснований прогнозировать падение цен и сужение спроса даже при пессимистичных сценариях развития экономики. Оптимизм внушает и хорошее "финансовое здоровье" застройщиков жилья элитного сегмента.
Правда, эксперты Kalinka Group указывают на другой важный фактор, который способен значительно расширить объем предложения премиального сегмента. Увеличение налоговой нагрузки на имущество физических лиц в ближайшие 2-3 года приведет к росту предложения до 15% на вторичном рынке недвижимости в престижных районах Москвы.
Как отметили в Kalinka Group, налоговая нагрузка на некоторые объекты, особенно в элитных районах, возрастет в десятки раз. Например, налог на квартиру в Власьевском переулке на Арбате площадью 70 кв. м, стоимостью в 43 млн руб. составит около 80 000 руб. в год. Примерно столько же заплатит собственник стометровой квартиры в 17-этажном кирпичном доме в Студенецком переулке на Пресне. Подробнее об этом на www.irn.ru можно прочитать в статье "Руководитель IRN.RU: налог на имущество лучше налога на доходы".
По мнению специалистов Kalinka Group, часть собственников недвижимости в пределах Садового кольца начнет продавать свои квартиры и переезжать в более удаленные районы, где стоимость аналогичных по площади и классу квартир, а соответственно, и налоговая нагрузка на них значительно ниже. У Москвы могут появиться престижные пригороды по примеру брюссельской коммуны Уккель, парижского Ле Везине и нью-йоркского района Хэмптонс.
По мнению Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, в связи с увеличением налоговой нагрузки на вторичный рынок может выйти до 15% квартир в престижных районах Москвы - Тверском, Хамовниках, Замоскворечье, Патриарших прудах, Якиманке, Арбате. "Избавляться от недвижимости будут собственники квартир в сталинских и цековских домах, получившие их еще в советское время или по наследству, - говорит Екатерина Румянцева. - Рост предложения скажется на стоимости квадратного метра в этом сегменте столичного жилья в сторону снижения: отсутствие парковки, охраны, инфраструктуры ставит большой минус для жизни в доме старой постройки. Большинство покупателей жилья в ЦАО предпочитают квартиры в элитных новостройках, где современные коммуникации, качественные отделочные и строительные материалы, инфраструктура и соседство с людьми одного социального статуса - обязательное условие, чего нет в старых домах".
С ней согласна управляющий партнер агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова: "Выбирая между первичкой и вторичкой, покупатели предпочитают новостройки, поскольку цены на старый фонд долгое время были существенно завышены. Собственники жилья на вторичном рынке не хотят упустить покупателей, поэтому корректируют цены на свои объекты, делая их сопоставимыми с первичным рынком".