Угроза исчезновения: почему Подмосковье может остаться без таунхаусов. "РБК-Недвижимость". 11 февраля 2019

Поправки в 214-ФЗ делают строительство блокированных домов невыгодным для застройщиков, считают риелторы
Подмосковный рынок загородной недвижимости по-прежнему переживает сложный период. Эксперты отмечают, что активность застройщиков за городом низкая, интересных предложений почти не осталось. Из-за этого многие покупатели могут уйти в другие сегменты.
Опасения риелторов связаны также с нишевыми загородными форматами жилья — малоэтажкой и особенно таунхаусами, которые могут попасть в условную "красную книгу" как исчезающий вид.
Что происходит на загородном рынке
Главными наметившимися проблемами являются дефицит качественного предложения и слаборазвитая ипотека на возводимое жилье, считают эксперты компании "Инком-Недвижимость". Они также отмечают, что за городом осталось крайне мало активных застройщиков (не больше десятка) и вряд ли их число увеличится в ближайшее время.
"Значимые игроки, которых можно пересчитать по пальцам, формируют сейчас на загородном рынке определенную зону стабильности, — рассказал руководитель аналитического центра компании "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов. — Однако в будущем конкуренция между ними будет нарастать. В свою очередь, число неактивных девелоперов может уменьшиться на 15–20%, но их вялотекущая деятельность и так не оказывает весомого влияния".
Кроме того, оказалось, что ассортимент предложений на первичной загородке сегодня крайне скуден. С одной стороны, на рынок выставлены десятки тысяч лотов, но привлекательных для покупателя объектов среди них от силы треть. И лишь каждый пятый покупатель может здесь найти для себя объект, соответствующий его пожеланиям и возможностям, отметили аналитики.
В результате загородные новостройки не выдерживают конкуренции с городскими. И рынок может в этом году потерять до 20% покупателей из числа неопределившихся, которые сделают итоговый выбор в пользу новых квартир в городе.
"Основная сложность заключается в том, что качественное предложение невозможно быстро нарастить, на это уходят годы, — заметил директор департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Антон Архипов. — Мы можем лишь надеяться, что активные игроки уже проанализировали существующий дисбаланс спроса и предложения и теперь займутся созданием по-настоящему интересных проектов. Однако результаты их работы мы сможем увидеть не ранее 2020 года".
Есть ли таунхаусы
Дополнительное беспокойство риелторов вызывает сегмент таунхаусов — эксперты говорят, что ужесточение законодательства в сфере долевого строительства делает возведение поселков этого формата невыгодным для девелоперов, поэтому желающих выводить новые проекты с блокированной застройкой становится все меньше.
"Значительная часть блокированных домов возводится в соответствии с 214-ФЗ, а значит, в 2019 году данный сегмент затронут поправки в вышеупомянутый закон, — поясняет Антон Архипов. — Строительство таунхаусов может подорожать (степень удорожания зависит от класса проекта). Повышение цен на данный формат способно отпугнуть покупателей, а таунхаусы и так являются нишевым продуктом".
Сокращение числа новых поселков с таунхаусами специалисты отмечают не первый год. И если еще в 2017-м в Подмосковье появилось восемь проектов с объектами этого формата, то в 2018-м уже только один. По данным "Инкома", за год доля таунхаусов в предложении на загородном рынке в целом сократилась с 8% до 5%.
При этом спрос на таунхаусы есть. Их часто выбирают люди, которые хотят жить за городом, но не имеют достаточно средств для покупки коттеджа. Однако за прошедший год доля таунхаусов в общем объеме покупок снизилась с 8% до 4% — во многом как раз из-за сокращения предложения, отмечают аналитики.
Кстати, в зоне риска оказались и малоэтажные квартирные дома, которые также относятся к загородным форматам жилья. Малоэтажка давно находится под прессингом многоэтажных новостроек, а теперь и на нее повлияют изменения в 214-ФЗ, считают риелторы.
Кто спасет блокированные дома
Изменения в 214-ФЗ действительно насторожили и даже испугали игроков рынка недвижимости, особенно загородной, подтверждают застройщики.
"В нашем сегменте в большей степени присутствуют маленькие компании, которые возводят небольшие проекты, — поясняет директор по продажам и маркетингу девелоперской компании Optiland Андрей Гайдуков. — Крупных игроков, которые одновременно ведут строительство и продажу нескольких проектов, можно пересчитать по пальцам. Да, для маленьких компаний поправки в закон оказались критическими. Не каждая из них имеет хорошую финансовую подушку, чтобы позволить себе строить дома за собственные средства либо возможность взять банковский кредит".
В компании считают, что в 2019 году будет приостановлено строительство многих проектов таунхаусов из-за финансовой несостоятельности некоторых игроков. Продолжать строить будут крупные компании, в портфеле которых находится минимум по три-четыре проекта. Повышение цен может сделать продукт невостребованным, поэтому останутся те, кто способен удерживать цены на общерыночном уровне.
Сегмент таунхаусов поддерживается стабильным спросом, отмечают застройщики, поэтому работать с этим форматом все еще выгодно. По данным Optiland, в 2018 году спрос вырос почти в два раза, увеличилось по сравнению с 2017-м и число сделок.
"Таунхаусы — все еще экзотика на российском рынке, хотя у них есть потенциал: это альтернатива коттеджам, особенно в случаях, когда нет возможности или необходимости переплачивать за земельный участок", — считает руководитель направления новостроек компании "Авито Недвижимость" Дмитрий Алексеев.
Рост спроса на таунхаусы наблюдается и в наступившем году, отмечает Андрей Гайдуков. Об этом он судит по тому, что в январе вернулись почти все клиенты ноября-декабря, и они уже готовы выходить на сделку. "И пока есть хороший спрос, пока клиент готов покупать, нужно продолжать строить таунхаусы", — уверен эксперт.
Девелоперы полагают, что спрос стимулирует прежних игроков загородного рынка вернуться к строительству к концу 2019-го — началу 2020 года. Стоит только дать девелоперам прийти в себя и осознать, что принятые изменения абсолютно не страшны и можно комфортно работать в новых условиях, считают в Optiland. Эксперты полагают, что новые проекты поселков таунхаусов появятся на рынке уже в начале следующего года.