2015 год рынка коммерческой недвижимости в цифрах и фактах.

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как опасались многие эксперты. В то же время, в этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, которое лишь подтверждает правило.
Основные факты, тренды и цифры уходящего года проанализировали эксперты ГК "ЭКООФИС".
"2015 год без всяких сомнений можно назвать годом арендатора, — комментирует собственник ГК "ЭКООФИС" Андрей Ковалев. — Рынок увидел все соответствующие признаки: требования по пересмотру ставок, ротацию арендаторов, массовое расторжение договоров аренды и т.д. Но важно то, что все эти перемены произошли в начале года — рынок перестроился на работу по новым правилам. В отличие от кризиса 2009-го, когда рынок продолжало трясти в течение как минимум года, сейчас "новый порядок" установился уже к концу первого квартала". Во многом этому помог опыт предыдущего кризиса, подчеркивает эксперт: многие компании учли этот урок и подошли к новому кризису с рублевыми кредитами и рублевыми же арендными ставками, а также с проработанной "программой выживания" в сложных экономических условиях. Это спасло рынок от волны массовых банкротств: коллапса, предрекаемого в пессимистичных прогнозах, не случилось.
ОФИСНЫЙ СЕГМЕНТ
Ротация арендаторов в бизнес-центрах, отмечавшаяся в начале года, носила вполне определенный характер: до 25-30% компаний, переезжавших из высококлассных БЦ классов В, В+ и даже А, выбрали для себя офисы категорий В- и даже С. При этом спрос не распределился в низшем ценовом сегменте равномерно: востребованы оказались наиболее качественные объекты, преимущественно центральной локации либо расположенные вблизи от станций метро, с полноценной инфраструктурой, хорошими планировками и качественной отделкой. Характерным отличием от кризиса 2009 года является то, что арендаторы, выбрав оптимальный вариант для переезда, остаются ему "верны", не переезжая вновь и вновь в поисках лучших условий.
Еще одна характерная тенденция — основными конкурентными преимуществами в сегментах В- и С в 2015 году является не цена, а скорее "сервисные" опции. В топ-3 требований, определяющих востребованность офисных помещений данных сегментов, вошли, по данным ГК "ЭКООФИС", наличие комплекса дополнительных услуг для арендатора (первое место), развитая инфраструктура и необычная концепция офисного центра (второе и третье места соответственно). Сама по себе низкая арендная ставка перестала являться серьезным конкурентным преимуществом.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Кризис не мог не сказаться на сегменте торговой недвижимости — особенно уязвимы оказались вновь открываемые торговые центры. "Это те проекты, которые начинались без расчета на кризис, и в новых условиях им приходится работать с минимальной заполняемостью, буквально с одним-двумя якорными арендаторами, — говорит Андрей Ковалев. — Шансом на спасение для таких объектов может стать акцент на сервисы и развлечения, а также на развитие общепита: даже если жители соседних районов не готовы в кризис к масштабному шопингу, "вдохнуть жизнь" в новые объекты и помочь перенести сложные времена сможет культура времяпрепровождения в ТЦ, где собраны недорогие развлечения". Уязвимыми оказались и специализированные торговые центры: по данным ГК "ЭКООФИС", поток покупателей в специализированных ТЦ таких категорий, как электроника, автомобили, хобби, товары для спорта снизился за год на треть и более, товаров для дома и ремонта, детских товаров — примерно на 20%. Выходом для таких объектов становится расширение специализации и привлечение арендаторов тех категорий, которые характерны для классических торговых центров.
Еще одна кризисная тенденция торгового рынка — возросший спрос со стороны арендаторов из сферы услуг и торговли на помещения в столичных бизнес-центрах. Это туристические компании, салоны красоты, стоматологические клиники, магазины товаров ежедневного спроса и даже косметики и аксессуаров. Востребованность площадей в БЦ объясняется расчетом на стабильный ежедневный платежеспособный поток посетителей — сотрудников компаний-арендаторов. Только в бизнес-парках "Дербеневский" и "Кожевники" в первые месяцы осени количество обращений арендаторов такой категории увеличилось примерно на 30%.
РЫНОК СКЛАДОВ
В складском сегменте влияние кризиса также сказалось увеличением доли вакантных площадей, и в первую очередь — в высококлассных объектах (А, В+ и В-класс). Как и офисный сегмент с его 30-35 и даже 40% пустых помещений в А-классе и порядка 15-20% — в В-классе, складской сегмента обновил в 2015 году свой "антирекорд" по этому показателю. Уровень пустующих площадей в уже существующих складских комплексах приближается к 10-12%, в новых объектах показатель в течение года мог достигать и 25%.
В качестве характерной тенденции складского рынка можно отметить снижение активности арендаторов "золотой середины" — компаний среднего бизнеса — при одновременной активизации спроса со стороны малого бизнеса. Отчасти этому поспособствовала политика импортозамещения, отчасти — переход некоторых компаний из ранга среднего бизнеса в малый, отчасти — оптимизация расходов на аренду помещений. "В качестве сопутствующих трендов стоит отметить курс на переезд небольших компаний-арендаторов из Подмосковья в пределы МКАД и стремление объединить склад и офис либо складские помещения с производственными, — рассказывает Андрей Ковалев, собственник ГК "ЭКООФИС". — Причина — все в той же оптимизации расходов, как логистических, так и на аренду офиса. Статистика наших объектов — бизнес-парка "Кожевники", технопарков "Медведково" и "Перово Поле" — свидетельствует о росте спроса на такой продукт на 10-15%".