Игра на понижение: как малоэтажные проекты завоевывают Россию. "РосБизнесКонсалтинг". 24 сентября 2018

Малоэтажное жилье, комфортное для измученного офисными высотками человека, продолжает набирать популярность в Европе. Чем обусловлено желание работать в поднебесье, а жить - близко к земле и как учитывают это желание девелоперы - в специальном обзоре РБК.
Игра на понижение
Малоэтажное домостроение уже несколько лет является значимой частью рынка жилой недвижимости. Сегмент ищет свою нишу, предлагая покупателю компромисс между бюджетными высотками на непрестижных окраинах и дорогими коттеджами в статусных пригородах.
Вступившие в возраст активного потребления российские миллениалы ориентируются на те же ценности, что и представители поколения Y во всем мире. В частности, их волнуют проблемы агрессивной урбанизации. Стремясь укрыться от расползающихся городов, они ищут среду, более дружественную для обитания человека.
Вопрос этажности при этом обретает новую актуальность на фоне тревожных прогнозов о том, что агрессивная застройка российских мегаполисов очень скоро приведет к появлению настоящих гетто. И напротив, малое число этажей (рубежом психологического комфорта признана высота дерева) ассоциируется с зеленым двором, душевными соседями и прочими атрибутами безопасного и комфортного пространства.
По объему предложения в малоэтажном сегменте Россия пока сильно отличается от западных стран.
В США и Европе на малоэтажное домостроение сегодня приходится большая часть новостроек. Начавшаяся после войны эпоха возведения панельных "человейников" мало-помалу уходит в прошлое.
В начале пути
В России логику развития городов до сих пор определяет стремление огромной массы людей решить жилищный вопрос. Ориентируясь на такого покупателя, девелоперы стремятся возвести максимальное число квадратных метров, допустимых на конкретном участке. В период урбанизация советского периода высотность массовой жилой застройки оставалась в пределах 5-9 этажей.
Совершенствование строительной техники подняло этот предел до 17-24 этажей, оставив неизменным микрорайонный подход к освоению новых пространств. Потребители же в большинстве своем руководствуются ценой "квадрата". Хотя в долгосрочной перспективе такая экономика не всегда бывает экономной. Приходится платить временем, проведенным в пробках, расходами на транспорт или бензин.
Последние несколько лет доля малоэтажного домостроения в Петербурге стабильно не превышает 10%. Большинство проектов появляется там, где есть ограничения по высоте. В Ленобласти ситуация отличается от района к району, но принцип очевиден - чем ближе к КАД, тем выше дома. Таким образом, потребитель обычно выбирает, чем жертвовать - удобством логистики или жизненным комфортом.
Впрочем, некоторые подвижки есть. Во-первых, играет роль потребительский запрос со стороны миллениалов, которым важно качество жизни "здесь и сейчас". Во-вторых, в "Своде принципов комплексного развития городских территорий", составленном КБ Стрелка совместно с Минстроем России, вопрос этажности удостоен самостоятельного рассмотрения. Прекрасно разнообразной городская среда становится в случае сочетания высокой плотности застройки, пешеходной и транспортной доступности со средней этажностью и смешанным функционалом зданий. При этом верхней допустимой границей считаются 9, а оптимальной - 6 этажей. Это гарантирует, расстояние до тротуара будет не больше 20-25 м. Рекомендованное соотношение высоты застройки к ширине улицы - от 1:1 до 1:6.
Кто выбирает малоэтпжный формат?
Ася Левнева, директор по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина":
"В малоэтажных жилых кварталах Duderhof Club и Жемчужный берег Prestige популярностью пользуются многокомнатные квартиры. Это семейная покупка, наш покупатель достаточно молод - от 35 лет, предпочитает 100% оплату или ипотеку. Жильцы часто владеют бизнесом на юго-западе города, ценят близость международного аэропорта Пулково".
Наталья Мишина, ведущий специалист отдела маркетинга компании "КВС":
"Квартиры приобретают молодые семьи с одним или двумя детьми, средний возраст супругов - 25-34 года. При выборе квартиры для них приоритетна комфортность проживания и надежность застройщика".
Елена Тян, начальник отдела продаж компании "Терминал-Ресурс":
"Большая группа новоселов "Образцовых кварталов" - молодые семьи, которые уже успели пожить в густонаселенных новых районах. Люди начали искать более комфортные
варианты, и малоэтажки в Пушкинском районе оказались отличным решением".
Серьезные исследования о влиянии жизни в высотных зданиях на психику и сознание человека стали проводиться всего 40-50 лет назад. В частности, появились данные о том, что родители с детьми до 5 лет чувствуют себя в зданиях выше 7-10 этажей некомфортно.
Смена восприятия
Есть и более любопытная статистика. Результаты массового исследования жителей канадских крупных городов в конце 1970-х выявили разницу в отношении к высоткам у разных групп людей. Арендаторы такого жилья воспринимали его более позитивно, чем собственники. Как посчитали исследователи, сам факт временности такого жилья позволял легче мириться с его недостатками.
С тех пор ситуация усугубилась - престижности у такого жилья стало еще меньше. Элементом нового рационального люкса стала возможность позволить себе более комфортное малоэтажное жилье.
Есть и еще один аргумент в пользу малоэтажного домостроения. Покупателям недвижимости хочется минимизировать зависимость от целого ряда "внешних" обстоятельств - например, сбоев в электроснабжении или недобросовестности управляющей домом компании. Сделать это в малоэтажном жилье намного проще, чем в высотках. Играет роль и то, что в нынешних условиях малоэтажный формат дает более широкие возможности внедрять различные технологические новшества - такие, как дистанционно управляемые инженерные системы.
В недавнем исследовании практик мегаполисов, проведенном вашингтонским Urban Land Institute при поддержке Фонда Мак-Артура, были изучены ключевые страхи жителей городов. Эти страхи во многом определяют то, какое жилье выбирают представители поколения Y.
Охота к перемене мест
Выяснилось, что одна из главных фобий миллениалов связана с тем, что жизнь в мегаполисе, по их мнению, негативно влияет на здоровье. И обоснованность таких опасений подтверждена научными данными. В США ученые установили прямую зависимость между процентом рождения недоношенных детей и близостью жизни их матерей к оживленным магистралям. Между тем для миллениалов здоровье - базовая ценность.
Еще один важный тренд, меняющий предпочтения в сфере недвижимости, - распространение фриланса. Представители поколения Y считают фриланс нормальным образом жизни, а отнюдь не вынужденной или временной мерой. В этом смысле даже консервативная в сфере трудового законодательства Россия активно движется к более внятному включению фриланса в правовое поле.
Благодаря этому исчезает необходимость в ежедневной маятниковой миграции. Наличия компьютера (а то и смартфона) в цифровом мире этого вполне достаточно для реализации своего права на труд и доход. Высвободившееся время можно потратить на формирование полноценной социальной жизни, которую жители мегаполисов вынуждены заменять общением в диджитал-среде.
Выкроивший время на оффлайновое общение собственник жилья готов потратить его только на гарантированно адекватных соседей. Естественный фильтр - не только качество, но и численность окружения, меньшая по сравнению с многоквартирным домом.
Коммьюнити, однородная среда проживания, пресловутый "свой круг" находит отражение во всем - от архитектуры (общественных пространств) до инфраструктуры (клубного типа) жилых комплексов. Разумная эргономика среды возрождает почти забытые формы добрососедского совместного досуга. В эпоху ко-ливинга они переживают второе рождение.
Свобода от челночного движения по маршруту дом-офис высвободила время для семьи и более осмысленного планирования будущего. Европа уже сейчас начинает и выигрывает в борьбе с "синдромом Питера Пена" - когда недвижимость покупается исходя из нынешнего состава семьи. Сегодня такой подход уже не в моде, потому что он не рационален. Изменения в составе семьи в горизонте 10-15 лет можно прогнозировать и учитывать их при покупке жилья.
Стремительное старение населения (особенность стран с динамичной экономикой) еще больше повышает спрос на малоэтажное жилье. Так, исследования, которые в США проводятся с 1980-х, показывают, что представители старшего поколения, живя одни, чувствуют себя комфортнее в малоэтажном доме, чем в квартире в высотке.
Казалось бы, для одинокого человека жизнь в окружении многих соседей более комфортна. Однако даже в странах, где вопрос с пандусами решен давно и окончательно, доступная среда не перевешивает бонусов "жизни на земле".
Загород нового формата
Если в черте города малоэтажные проекты остаются пока точечным явлением, то за городом предложение гораздо шире. Малоэтажные комплексы дополняются таунхаусами. Эксперты объясняют, почему этот формат не получил ожидаемого широкого распространения. На участке земли, который прилагается к такому жилью (как правило, не больше сотки площадью), невозможно ощутить все прелести близости к природе. При этом цены в некоторых проектах проигрывали по сравнению с городским жильем. Дополнительный минус - высокие коммунальные платежи.
Недостатки такого формата есть и с точки зрения строительного бизнеса. "Возведение полноценных малоэтажных домов, не говоря уже о высотном строительстве, девелоперу выгоднее. Цена метра реализации такая же, но при этом потери площадей меньше и cебестоимость в итоге отличается на порядок - 12 тыс. руб. за "квадрат" в малоэтажном комплексе против 25 тыс. руб. в таунхауcе", - объясняет директор по развитию экспертного бюро "МК-Элит" Лариса Инченкова.
Между тем, тяга к жизни "как на природе" никуда не делась, с чем и связан интерес покупателя к малоэтажному жилью. "Рынок сегодня вполне успешно предлагает формат малоэтажных жилых комплексов в пригороде, - говорит Лариса Инченкова. - Анализ продаж в таких проектах показывает хорошую динамику. Ее обеспечивает сочетание честной цены, сопоставимой с жильем в городе - около 60 тыс. руб. за кв. м - и качественной инфраструктуры".
Проектируя сегодня малоэтажные поселки на границе города, девелоперы обращают внимание на инфраструктуру и стремятся создать ландшафтный дизайн, поскольку это придает такому жилью дополнительную ценность.