Почему столичным новостройкам комфорт-класса не страшен кризис?

На долю квартир в новостройках комфорт-класса приходится около половины всего объема предложения на первичном рынке Москвы. При этом девелоперы продолжают активно осваивать этот формат: за 11 месяцев 2015 года предложение жилья в сегменте комфорт-класса выросло в два раза. Эксперты "Метриум Групп" назвали пять причин, по которым квартиры в ЖК комфорт–класса в Москве являются самым "живучим" форматом недвижимости в условиях кризиса.
1. Цена
По итогам ноября 2015 года средневзвешенная цена кв. м на рынке жилья эконом-класса составила 104,48 тыс. руб. за кв. м, комфорт-класса - 151,91 тыс. руб., бизнес-класса – 233,56 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса - 4,59 млн руб., комфорт-класса - 6,65 млн руб., бизнес-класса – 12,45 млн руб. Двухкомнатная квартира эконом-класса в среднем стоит – 6,09 млн руб., комфорт-класса – 9,58 млн руб., бизнес-класса – 18,74 млн руб.
"Значительная разница в цене квартир комфорт- и бизнес-класса – почти в 2 раза – возникает не только из-за более высокой стоимости квадратного метра, но и из-за большей площади "бизнеса", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум Групп". - В итоге, в условиях финансовой нестабильности и невозможности точного планирования будущих доходов те, кто ранее присматривался к покупке квартиры бизнес-класса, делают свой выбор в пользу качественного, но менее дорогого жилья".
Действующая госпрограмма льготного ипотечного кредитования позволяет взять кредит на покупку квартиры в столичной новостройке на сумму до 8 млн руб. под 11,4% годовых. При минимальной сумме средств, имеющихся для первоначального взноса, воспользоваться этим предложением могут преимущественно покупатели жилья комфорт-класса, так как квартиры бизнес-класса стоят значительно дороже.
2. Инфраструктура
Жилые комплексы эконом-класса редко включают в себя обширную инфраструктуру. Многие новостройки не имеют ничего, кроме небольшого участка придомовой территории. В состав инфраструктуры новых ЖК комфорт-класса входят многочисленные объекты, которые ранее можно было встретить только в дорогих комплексах бизнес-класса. Это благоустроенные дворы с детскими площадками и местами для отдыха, наземные и подземные парковки, а также большое количество социальных и торгово-бытовых объектов непосредственно на территории комплекса.
Например, в ЖК "Ривер Парк", строящемся на берегу Москвы-реки в районе Нагатинский затон, создается комплексная среда для комфортного проживания. "В рамках проекта будет построена школа, детский сад, на территории уже действует яхт-клуб - рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО "Ривер Парк". - На первых этажах жилых домов откроются кафе и рестораны, магазины, отделения банков, салоны красоты, химчистки, фитнес-центры, медицинские центры и аптеки. Учитывая, что "Ривер Парк" расположен на берегу Москвы-реки, у жителей квартала будет собственная пешеходная набережная с местами для отдыха. У воды откроется лодочная станция с оборудованными пирсами, прокатом лодок и катеров. Кроме того, в ЖК появится единственная в Москве детская парусная школа".
"Близость школ, детских садов, магазинов, фитнес-центров, салонов красоты и прочих объектов позволяет экономить много времени, - отмечает Мария Литинецкая. – Поэтому качественная инфраструктура в шаговой доступности является одним из решающих факторов при выборе жилья. Когда инфраструктура в ЖК комфорт-класса почти не уступает более дорогим комплексам, но квартира в них стоит в 1,5-2 раза дешевле, многие покупатели отдают предпочтение жилью класса "комфорт".
3. Выбор объектов
В ноябре на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 36 проектов с совокупным объемом предложения 12 000 квартир. Из них только один ЖК – "Некрасовка" относится к эконом-классу. Таким образом, в процентном соотношении на долю домов комфорт-класса приходится 97% от всего объема предложения массового жилья, тогда как по итогам первого полугодия 2012 года их доля составляла 71%.
"За последние три года число новостроек комфорт-класса увеличилось более чем в 2 раза – с 15 до 32 проектов, - говорит Мария Литинецкая. – Благодаря этому, покупатели могут выбрать жилье в удобном для них районе, с определенным набором инфраструктуры и по приемлемой цене. Предложения есть "на любой вкус и кошелек".
Еще одним привлекательным моментом для покупателей является наличие в продаже комплексов, находящихся на разных этапах строительства. Это позволяет удовлетворить потребности и тех, кто хочет купить жилье по более низкой цене на стадии "котлована", и тех, кто хочет въехать в готовую квартиру сразу после оформления сделки. В настоящее время почти треть квартир от общего объема (36%) реализуется в корпусах на этапе монтажа этажей. Почти столько же (34%) – в новостройках на начальной стадии строительной готовности.
Менее четверти предложения (20%) сосредоточено в домах, уже введенных в эксплуатацию, 10% – объектах, находящихся на этапе отделочных работ.
4. Архитектура и дизайн
Находясь между "бизнесом" и "экономом", комфорт-класс вобрал в себя характеристики обоих сегментов. С точки зрения метража квартир он ближе к эконому, однако архитектурная составляющая в настоящее время все больше отвечает уровню бизнес-класса. Большинство новых комплексов класса "комфорт" состоят из монолитных и монолитно-кирпичных домов с индивидуальной концепцией фасадов. При разработке проектов ведущие девелоперы привлекают известные архитектурные бюро, а также используют те решения и материалы, которые ранее применялись только при строительстве дорогой недвижимости.
"В ЖК "Ривер Парк" мы используем немецкую опалубку самой современной серии, которая применяется в столичных проектах бизнес- и элитного класса, - рассказывает Дмитрий Старостин, Председатель совета директоров "Речников Инвест". – Качество строительства также не уступает высокобюджетным проектам. Места общего пользования в комплексе являются продолжением выверенной до мелочей общей концепции. В распоряжении жителей "Ривер Парка" будут стильно оформленные фойе и лифтовые холлы, отделанные высококачественными материалами, которые и через много лет не потеряют своего привлекательного вида, места для хранения детских колясок и велосипедов, помещение для консьержа и интуитивно понятная навигация".
"Жить в доме с оригинальным фасадом, красивой входной группой и удобным фойе, гораздо приятнее, чем в типовой новостройке эконом-класса с безликим подъездом, - говорит Мария Литинецкая. – Конечно, архитектурная привлекательность объекта не играет главной роли при выборе жилья. Но в совокупности с другими факторами она становится весомым аргументом в пользу покупки".
5. Ликвидность
Около 90% покупателей сегодня приобретают квартиры для собственного проживания. При этом мало кто выбирает жилье "на будущее" - в основном, предпочтение отдается тем квартирам, в которых удобно жить "здесь и сейчас". Но в дальнейшем могут измениться жизненные обстоятельства, которые потребуют продажи старой и покупки новой квартиры – большей или меньшей площади, или в другом районе. Реализовать недвижимость на вторичном рынке без существенных материальных потерь и в более короткие сроки проще собственникам жилья комфорт-класса.
По итогам 10 месяцев 2015 года количество сделок на вторичном рынке столичной недвижимости сократилось на 34%. Падение спроса вызвало снижение цен. Дисконт на "вторичку" в элитном сегменте достиг уровня 20-40%, квартиру бизнес-класса стало возможным приобрести на 20-50% дешевле докризисных цен. Покупатели с "живыми" деньгами стали пытаться использовать ситуацию на вторичном рынке в свою пользу. Играя на экономических трудностях продавцов, они максимально снижают цены, добиваясь существенных скидок. В сложившейся ситуации вторичное жилье эконом- и комфорт-класса "пострадало" меньше всего. Дисконт на него минимален и не превышает 5-10%.
"За последний год потребительские предпочтения несколько изменились, - резюмирует Мария Литинецкая. – Спрос стал более рациональным: большинство покупателей стремятся приобрести качественный продукт, но за разумные деньги. На рынке недвижимости такой "золотой серединой" являются квартиры в комплексах комфорт-класса. Это связано с тем, что новостройки эконом-класса не дотягивают до представлений покупателей о современном комфортабельном жилье, а квартиры бизнес-класса для многих слишком дороги. Опрос, проведенный Фондом общественного мнения в октябре 2015 года, показал, что 43% москвичей испытывают необходимость улучшения своих жилищных условий. По данным исследования, финансовые возможности для этого есть у 14% жителей столицы. Таким образом, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, москвичи и приезжие из регионов как покупали, так и будут покупать недвижимость в Москве. По соотношению цены и качества альтернативы жилью класса "комфорт" сегодня не существует, поэтому данный формат наиболее мягко переносит кризисный период. При этом его доля на рынке будет расти и дальше. Часть девелоперов, которые раньше строили ЖК бизнес-класса, могут перейти в сегмент жилья класса "комфорт". Проектов эконом-класса будет становиться все меньше, так как с каждым годом такое жилье морально устаревает. Через несколько лет "эконом" может практически исчезнуть с первичного рынка, и строиться такое жилье будет только по заказу городских властей для социально незащищенных категорий граждан".

Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]