"Юпитеры" для фонда. "Строительный еженедельник". 1 декабря 2014

Бизнес-центры "Юпитер-1" и "Юпитер-2" в Пулково поменяли собственника. Австрийская "Авиелен А.Г." продала здания московскому фонду "Благосостояние". Эксперты оценили сделку в 2 млрд рублей.
Австрийские акционеры компании "Авиелен А.Г." продали офисные башни "Юпитер-1" и "Юпитер-2" в Пулково столичному негосударственному пенсионному фонду "Благосостояние". О том, что контракт подписан, на прошлой неделе рассказал региональный директор по странам СНГ австрийской компании Warimpe x Group (владеет 50% акций "Авиелен А.Г.") Пол Побер. По его словам, покупателем зданий выступила одна из структур фонда. Но какая именно, он не сообщил. Напомним, что "Благосостояние" – один из крупнейших НПФ России, принадлежащий ОАО "РЖД" и отраслевому профсоюзу. На рынок недвижимости Петербурга он вышел в начале этого года. "Дочка" фонда "РВМ капитал" приобрела у компании "Квест" пул квартир в ЖК "Петергофский каскад", а чуть позже купила БЦ "Синоп" у компании "Плаза Лотус Групп" братьев Зингаревичей. Александр Шарапов, президент NAI Becar (выступает консультантом "РВМ Капитал" в Петербурге), сообщил, что его клиента интересуют в Петербурге объекты с доходностью 11-12%. "Это прежде всего объекты формата "лиз-бэк": выкуп недвижимости фитнес-клубов и аптек, которые сами же потом ее и арендуют. Интересуют жилье и апартаменты. И мы сейчас подбираем для них 2-3 таких проекта, где можно получить доходность от 18% годовых. А также интересуют небольшие торговые центры (10-30 тыс. кв. м)", – рассказал Александр Шарапов. Но получить комментарии о причастности "РВМ капитал" к покупке зданий в Пулково не удалось.
Здание с договором
Общая площадь бизнес-центров "Юпитер-1" и "Юпитер-2" составляет 16 тыс. кв. м. Здания входят в состав первой очереди МФК "АЭРОПОРТСИТИ", который "Авиелен А.Г." строит в Пул­ково с 2007 года. В проект уже вложено 150 млн EUR. Возведение первой очереди почти закончилось: построены два корпуса гостиницы Crowne Plaza St. Petersburg Airport, два бизнес-центра, а третий офисный комплекс – "Цепеллин" (15 тыс. кв. м) – будет введен в строй в начале 2015 года. Напомним, что комп­лексы "Юпитер-1" и "Юпитер-2" были сданы в эксплуатацию в 2011 году. А осенью 2012 года их арендовали под офисы компании "Газпром инвест" и "Газпром" соответственно. По словам коммерческого директора "Авиелен А.Г." Анастасии Пекутко, срок аренды превышает пять лет. "Здания сданы на 100%", – добавила она. Сумма контракта по продаже этих бизнес-центров фонду "Благосостояние" не раскрывается. По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александры Смирновой, стоимость сделки могла составить около 2 млрд рублей, а сроки окупаемости вложений – 10-15 лет. Оценка руководителя отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексея Гулевского несколько скромнее: от 1,3 до 1,6 млрд рублей, а окупаемость – 8-10 лет. Но руководитель направления финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Сергей Владимиров знает, что сумма сделки составила 70 млн EUR (более 3,8 млрд рублей по нынешнему курсу). "Но, скорее всего, договоренность о продаже зданий была достигнута давно. Возможно, даже до аренды объектов структурами Газпрома. И цена зданий могла быть зафиксирована по курсу на момент обсуждения сделки", – добавляет эксперт JLL. "Для этой сделки важны не столько скорость возврата инвестиций, сколько надежность инвестиций", – добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Под крылом самолета
Сейчас в зоне Пулково работают девять качественных бизнес-центров общей площадью более 170 тыс. кв. м (7% от общего предложения качественных офисов города). При этом такие офисные центры, как "Юпитер", "Аэроплаза", "Пулково Скай", расположены в непосредственной близости от аэропорта, другие – в отдалении ("Технополис", "Пулково Стар"). Ведется строительство еще трех объектов, выход которых на рынок запланирован на 2014 и 2015 годы. Их общая арендопригодная площадь составит около 40 тыс. кв. м. Средний уровень офисной вакансии в районе, по данным ASTERA, составляет 5%. "Ставка аренды в районе Пулково – 1,2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, что на 12% выше, чем в среднем по городу. Это говорит о высоком спросе на офисы в районе аэропорта со стороны арендаторов", – говорят эксперты Colliers International Петербург. По данным Maris, на компании, которые занимаются нефтью и переработкой ресурсов, сейчас приходится 36% от всех занятых площадей в Пулково. Кроме того, немалый интерес к этому району проявляют компании из сферы производства и информационных технологий. "Перспективы офисных площадей в Пулково весьма велики. Даже после переезда структур Газпрома в новую штаб-квартиру арендаторы на вакантные площади найдутся", – добавляет директор направления "Коммерческое строительство" STEP Михаил Лиханов.