Самый дорогой: что нужно знать о Патриарших перед покупкой квартиры. "РБК-Недвижимость". 5 апреля 2019

Редакция "РБК-Недвижимости" продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Патриаршие пруды не являются административной единицей Москвы. Однако с конца 2017 года эта локация стала самой дорогой в столице, сместив с пьедестала Остоженку, где в свое время начал зарождаться рынок московской элитной недвижимости. Поэтому этот особый субрынок стоит рассмотреть отдельно.
Свою популярность это легендарное место, по словам риелторов, начало завоевывать в 1990-е годы. Как отдельный элитный кластер Патриаршие пруды были выделены риелторами в 2000-е. Локация уже стала полноценной заменой "золотой миле" и имеет все возможности для дальнейшего развития как самый дорогой и модный район столицы, считает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.
География района
Патриаршие пруды входят в Пресненский район. В начале 2000-х годов риелторы ограничивали эту респектабельную локацию Малой Бронной улицей, Большим и Малым Патриаршими и Ермолаевским переулками. Сейчас она расширилась до района от Малой Никитской до Тверской улицы и от Тверского бульвара до Садового кольца.
Популярность района
Повышению спроса этого района на рынке недвижимости служит его популярность среди знаменитых людей как в ретроспективе, так и в настоящее время, а также упоминание Патриарших прудов в романе М. Булгакова "Мастер и Маргарита", считает управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов.
Для района Патриарших прудов нет определенного портрета покупателя, отмечают риелторы. "Наравне с данной локацией потенциальные клиенты рассматривают также Плющиху, Остоженку, Пречистенку. Как правило, район интересен семейным парам с уже взрослыми детьми, поскольку состав инфраструктуры мало приспособлен для жизни с малышами", — говорит Менжунов. Тем не менее здесь предпочитает селиться модная и состоятельная публика, банкиры, бизнесмены, артисты, политики и селебрити, а также дети состоятельных людей, отмечают риелторы.
"В последнее время на Патриарших прудах сосредоточилась совсем другая аудитория: теперь это молодые тусовщики, активно посещающие многочисленные питейные и развлекательные заведения в районе. Из-за этого многие представители "старой" волны начали менять место жительства, перебираясь в более тихие районы, например в Хамовники, где много парков", — дополняет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
Инфраструктура
Район Патриарших прудов плотно застроен, поэтому местные жители испытывают дефицит инфраструктурных проектов. По словам риелторов, преобладают заведения винно-кулинарной направленности: в 2018 году здесь открылось наибольшее число всех новых заведений в столице (16% от всех открывшихся заведений общепита). Поэтому Патриаршие можно назвать одним из лучших мест в Москве по разнообразию кафе, ресторанов и баров в основном премиального сегмента.
В микрорайоне, по оценке риелторов, также хорошо развита торговая и развлекательная инфраструктура для состоятельных покупателей. Если раньше этот район пользовался спросом в основном у семейных, рассматривающих его для проживания с детьми, то в последние годы он стал тусовочным — там собирается богатая молодежь, отмечают эксперты. Из социальных объектов жителям доступны три муниципальных и два частных детских сада, а также известная английская школа № 1239.
Вторичное жилье
Старый фонд, по оценке директора департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктории Зориной, весьма разнообразен: есть дома со смешанными перекрытиями, отреставрированные и реконструированные доходные дома, особняки начала ХХ века, дома-коммуны постройки 1930-х годов, советские элитные кирпичные дома 1970-х и новые элитные ЖК.
Риелторы отмечают, что в данной локации сохранилось множество известных в истории архитектуры зданий: "дом со львами", особняк Тарасова архитектора Жолтовского и др. На вторичном рынке в районе Патриарших прудов помимо строений начала прошлого века можно найти и более новые объекты. По данным Contact Real Estate, представлены квартиры в таких знаковых проектах, как "Гранатный Палас", "Гранатный, 6", "Булгаков", "Малая Бронная, 25", "Сытинский". Один из самых известных — дом Брежнева (Гранатный, 10), в котором давно проживает сложившийся контингент и купить недвижимость не так уж и просто: чаще это закрытые продажи, отмечает Попов.
Также, по словам риелторов, в продаже бывают и квартиры в таких ЖК, как "Гранатный Палас", ЖК "Мастер и Маргарита", в домах в Большом Палашевском переулке, 10, и Богословском переулке,12а, и, конечно, в известном многим ЖК "Патриарх".
Всего на вторичном рынке в этой локации, по данным "Метриум Премиум", на продажу выставлено порядка 200 квартир. Цена в старом жилом фонде, по информации Penny Lane Realty, составляет от $8 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м в квартирах с отделкой. По данным "Метриум Премиум", за 15 млн руб. можно найти несколько однокомнатных лотов площадью 33 кв. м в домах 1960-х годов постройки. Самый дорогой объект — пентхаус площадью 950 кв. м за 2,3 млрд руб. в ЖК "Гранатный Палас", построенном в 2010 году.
Новостройки
Средняя стоимость на первичном рынке в районе Патриарших прудов по итогам первого квартала 2019 года, по данным Contact Real Estate, составила 1,6 млн руб. за 1 кв. м. Для сравнения, на Остоженке, занимающей второе место в списке высокобюджетных столичных районов, стоимость "квадрата" составляет 1,3 млн руб. А в самом Пресненском районе, в который территориально входит кластер, стоимость меньше почти в три раза — 618,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В среднем стоимость жилья на Патриарших прудах на первичном рынке, по данным Kalinka Group, варьируется от 1,6 млн до 2 млн руб. за 1 кв. м.
На первичном рынке недвижимости в районе Патриарших ведутся продажи в двух элитных новостройках — "Бакст" (Большой Козихинский пер., 13–15) и "М. Бронная, 15". Средняя стоимость "квадрата" в "Бакст", по данным "Метриум Премиум", составляет 1,6 млн руб., диапазон цен на квартиры — от 201 млн руб. до 408,5 млн руб. В ЖК "М. Бронная, 15", по данным Penny Lane Realty, средняя цена 1 кв. м составляет 1,4 млн руб. В прошлом году ЖК "Малая Бронная, 15" занял второе место среди самых дорогих домов столицы по максимальной стоимости 1 кв. м ($40 тыс.).
Перспективные проекты
Район Патриарших прудов плотно застроен, поэтому перспективных площадок в локации нет, считает Менжунов. Из перспективных проектов он называет строительство апарт-комплекса на территории памятника архитектуры дома Тарасова на ул. Спиридоновка, которое рассматривалось еще в 2017 году. Попов упоминает также несколько проектов — в Леонтьевском переулке, на Большой Никитской улице и в Большом Палашевском переулке, 11. "Потенциал у района, безусловно, есть, в первую очередь — за счет проектов реконструкции", — считает управляющий партнер Contact Real Estate.
Продажи на Патриарших прудах идут достаточно хорошо для своего ценового сегмента, и нет предпосылок, что спрос на недвижимость в данной локации снизится, отмечает Румянцева. В связи с этим, по ее мнению, район очень перспективен для девелопмента высокобюджетной жилой недвижимости.
История Патриарших
Раньше на этом месте было Козье болото, которое дало название Большому и Малому Козихинским переулкам. Здесь разводили коз, шерсть которых поставлялась к царскому двору. В начале XVII столетия создали резиденцию патриарха Гермогена и на месте болота появилась Патриаршая слобода с церквями Ермолая Священномученика и Спиридона Тримифунтского. В 1683 году болота осушили и вырыли три рыбных пруда, где разводили дорогие сорта рыбы к патриаршему столу. Так появился топоним Патриаршие пруды. После пожара 1812 года два пруда бывшей Патриаршей слободы засыпали и сохранили только Большой Патриарший. Его вычистили, облагородили и разбили вокруг маленький сквер — бульвар Патриаршего пруда. В 1924 году водоем переименовали в Пионерские пруды, в 1992 году вернули старое название.
В этом районе представлены практически все архитектурные стили. "Исторически здесь селилась творческая интеллигенция, политическая элита. С начала 1970-х годов это были дома ЦК КПСС, Совмина. В советские годы купля-продажа жилья в них была невозможна, поэтому желающие переехать сюда могли попасть сюда либо получив квартиру по службе, либо путем обмена", — говорит Зорина.
Это легендарное место начало завоевывать популярность среди состоятельной публики еще в 1990-е годы. В то время район, ранее не привлекавший внимания элиты, облюбовала творческая интеллигенция, в основном благодаря творчеству Булгакова, вспоминает Попов. По его словам, тогда недвижимость в районе была представлена старым фондом — старинными особняками, сталинками, домами для партийных работников, где проживала советская элита.
Как отдельный элитный кластер Патриаршие пруды были выделены риелторами уже в 2000-годы. "Началось это со строительства первого знакового проекта на первичном рынке — дома "Патриарх", который до сих пор является одной из главных доминант района и неким символом эпохи. К концу 2017 года Патриаршим удалось потеснить "золотую милю" (Остоженку) и подняться на почетную верхнюю строчку в рейтинге самых дорогих локаций на рынке элитной недвижимости Москвы, которую они и занимают по настоящее время", — отмечает Попов.

Для справки: Название компании: Contact Real Estate Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: **********

Для справки: Название компании: ********** Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]