В Ближнем Подмосковье квартиры в домах у метро стоят на 39% дороже. Премия за близость к железнодорожным станциям — +8%.

Разброс цен на рынке недвижимости в подмосковных городах достаточно широк. Аналитики компании ЦИАН проанализировали предложение на вторичном рынке жилья в городах Подмосковья и выяснили, от чего зависит стоимость квадратного метра в городах Ближнего Подмосковья.
В городах ближнего Подмосковья значительное влияние на цены на вторичном рынке жилья оказывает транспортная доступность, возможность быстро добраться до центра агломерации. Стоимость квартиры при нахождении дома в зоне пешеходной доступности станции метрополитена на 25% выше, чем по городу в целом.
Красногорск — первый город Подмосковья, где открыли станцию метро (в 2008 году). По настоящему эта станция стала влиять на ценообразование лишь после строительства пешеходного моста через Москва-реку (в 2014 году). В настоящее время близость станции "Мякинино" повышает среднюю цену квадратного метра в 1,6 раза по сравнению с квартирами, расположенными в более удалённых частях Красногорска. В случае с домами в Павшинской пойме дополнительным фактором, повышающим цену квадратного метра, является выход части домов в этом районе на набережную Москва-реки.
В 2010 году на границе города Реутов и московского района Новокосино была открыта станция метро "Новокосино". Квартиры в домах, расположенных в южной части Реутова, продаются за 140-145 тыс. руб. В северной части города (за железной дорогой, вне зоны доступности станции метро) средняя цена кв. метра на 33% ниже (107,3 тыс. руб.).
Выходы из станции метро "Котельники", открытой в 2015 году, ведут в московский район Жулебино, а также в 2 подмосковных города, Люберцы и Котельники. Появление этой станции существенно улучшило транспортную доступность одноименного города (раньше жители были вынуждены ездить по пробкам на автобусах и маршрутках до расположенной в 6 километрах станции "Кузьминки"), что привело к росту цен на вторичном рынке. По состоянию на май 2018 года, в непосредственной близости от станции, квартиры выставляются со средней стоимостью около 132,7 тыс. руб./кв. м., тогда как в удаленной от метро южной части города стоимость квадратного метра на 32% ниже.
Похожее соотношение цен отмечается в Люберцах, северо-западная часть которого находится в зоне пешеходной доступности двух станций Таганско-Краснопресненской линии – "Жулебино" и "Лермонтовский проспект". Квартиры в этих домах реализуются со средней ценой квадратного метра около 128,6 тыс. руб., в иных районах Люберец цены на 34% ниже (95,7 тыс. руб.).
Табл. 1: Средняя цена кв. метра на вторичном рынке в городах Московской области в пешеходной доступности станций метро, тыс. руб., данные на май 2018.

Город	Всего по городу	У метро	В удалённых от метро домах	«Премия» за близость к метро
Котельники	112,8	132,7	100,2	32%
Реутов	125,4	142,5	107,3	33%
Люберцы	102,9	128,6	95,7	34%
Красногорск	93,5	131,3	82,7	59%

В 4 городах Подмосковья, часть территории которых находятся в пешей доступности метро, средняя "премия" за близость к станциям столичной подземки составляет +39%. Это заметно выше, чем аналогичный показатель в периферийных районах Москвы, где близость к метро "стоит" ощутимо меньше. К примеру, в Новокосино дома у станции стоят на 8% дороже, чем на южной окраине, в Марьино близость к центру района стоит 13%, в Теплом Стане 11%.
В городах Ближнего Подмосковья, где в пешей доступности нет станций метро, на повышение цены квадратного метра жилья на вторичном рынке заметно влияет удаленность от железнодорожных станций. В трёх городах (Мытищи, Королёв и Химки) разница в ценах превышает 10%.
В Мытищах расположены три железнодорожные станции Ярославского направления. Наиболее дорогие квартиры реализуются у платформы "Перловка" 122,6 тыс. руб./ кв. м., что связано с её близостью к границам Москвы. Несколько более дешёвые варианты квартир на вторичном рынке города реализуются в пешей доступности от станций "Мытищи" и "Тайнинская" - около 116 тыс. руб./ кв. м. Такая же тенденция отмечена в Химках, где квартиры на вторичном рынке предлагаются у двух ж/д станций: "Химки" (115,8 тыс. руб./ кв. м.) и "Левобережная" (123,7 тыс. руб./ кв. м.). Превышение цены (по сравнению с другими районам города) в среднем составляет 10%. В городе Королёв у ж/д станции цена жилья в среднем держится на уровне 95,2 тыс. руб./ кв. м., что на 12% выше, чем в остальных домах города.
Ниже всего премия за соседство со станцией в Одинцово, Пушкино и Долгопрудном. В Одинцово это связано с тем, что станция, где останавливаются "Спутники" находится дальше от Москвы, чем основная часть более современной (и более дорогой) застройки, в Пушкино и Долгопрудном у станции расположены, в основном, старые дома, цены на квартиры в которых невысоки, несмотря на лучшие параметры транспортной доступности.
Табл. 2: Средняя цена кв. метра на вторичном рынке в городах Ближнего Подмосковья в пешеходной доступности станций электропоездов ("Спутник" и РЭКС), тыс. руб., данные на май 2018.

Город	Всего по городу	У станции	В удалённых от станции домах	«Премия» за близость к станции
Мытищи	102,7	118,3	98,6	19%
Королёв	88,2	95,2	84,9	12%
Химки	109,7	120,3	109,1	10%
Раменское	76,3	82	75,5	9%
Подольск	82,4	88,8	81,9	8%
Одинцово	109,2	112,2	108,6	4%
Пушкино	84,9	85,3	84,4	1%
Долгопрудный	104,2	104,3	104,2	0%

В более удалённых от Москвы городах близость к станции перестает быть ключевых ценообразующим фактором. В Среднем и Дальнем Подмосковье основной объём дорогих квартир на вторичном рынке концентрируется не рядом с железнодорожными платформами, а в центрах городов или в кварталах с более современной застройкой. В Дмитрове, Волоколамске, Можайске, Егорьевске, Воскресенске и ряде других городов стоимость квартир у ж/д станций даже ниже, чем в среднем по городу.