Захар Захаров: Почему элитные новостройки в Москве стали продаваться с отделкой. "РБК-Недвижимость". 18 марта 2019

Сегодня не больше 10–12% от общего объема люксового жилья выходит на рынок с отделкой. Жилье под ключ девелоперы не жалуют по ряду причин: отделка увеличивает бюджет проекта, усложняет его реализацию и, как отмечают некоторые, компрометирует понятие люксовости, где нет места стандартным приемам и клиент должен все выбирать сам. Но последний все чаще выбирать… не хочет и с удовольствием переложил бы вопрос чистовой отделки на девелоперские плечи.
В итоге застройщики продолжают настырно предлагать клиентам shell&core, a покупатели — месяцами ходить по рынку в поисках статусных квартир, в которые можно въехать уже завтра.
Время снова в моде
Еще недавно собственники дорогой недвижимости активно участвовали во всех вопросах оснащения и отделки своего будущего жилья. Заказ дорогого итальянского текстиля для стен, выбор эбенового дерева для пола, согласование рисунка на мраморе в ванной — ничего не ускользало от пристрастного взгляда luxury-владельца. Многие даже оттачивали свой дизайнерский вкус и менеджерские навыки, занимаясь ремонтом очередного дорогостоящего актива. Сегодня ситуация поменялась — и не только в отношении стилистики luxury-интерьеров, которые в целом стали выдержаннее и спокойнее, но и в подходе собственников к ремонту.
Наигравшись в строителей и дизайнеров, теперь они охотнее делегируют эти вопросы профессионалам и ценят собственное время. В конце концов, не чистовая отделка определяет уникальность и эксклюзивность будущего интерьера, а мебельные решения и предметы декора.
Безусловно, покупатель предъявляет высокие требования к такой отделке: материалы, выбранные девелопером, должны быть, прежде всего, стилистически нейтральными, чтобы впоследствии у собственника не возникло проблем с интеграцией той или иной стилистики в интерьер. Чистовая отделка не должна спорить ни с арт-нуво, ни с поп-артом, ни со скандинавским интерьером. В этом контексте беспроигрышными средствами остаются современные натуральные отделочные материалы — дерево, камень, текстиль и т. д.
Полцарства — за ремонт!
Экономический кризис стал дополнительным мотиватором роста спроса на жилье под ключ. Отделка статусного жилья в принципе удовольствие не из дешевых. Но одно дело, когда девелопер закупает эти материалы централизованно и оптом, и совсем другое, когда эти же самые материалы приобретаются в розницу. Разница в стоимости такой отделки составляет порядка 50%.
Клиент, конечно, это понимает, поэтому стремится "купить" отделку именно у девелопера. В этом сегменте — ввиду высокой стоимости активов — девелопер чаще всего не зарабатывает на стоимости отделки, а добавляет ее к финальной цене квадратного метра.
Через тернии — к звездам
Девелоперы тех немногих luxury-проектов, которые реализуются сегодня под ключ, признаются, что для них отделка — это в первую очередь маркетинговый ход, позволяющий быстрее продавать недвижимость. А, как водится, в хорошем маркетинге не обойтись без имен-брендов. В свои ЖК они частенько приглашают архитекторов и дизайнеров, громкие имена которых служат гарантией высокого стиля и качества проекта. Очевидно, что услуги Филиппа Старка, Массимо Йоза Гини, Дэвида Линли стоят очень дорого и недоступны частным заказчикам. Приобретая квартиру с отделкой от девелопера, клиенты получают дизайн от всемирно известных дизайн-брендов по относительно стандартным ценам, сложившимся в люксовом сегменте.
Люкс для гастарбайтера
Еще один довод за квартиры с отделкой — они "живут" с первого дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь нет грязных и шумных работ, которые являются неотъемлемой частью домов с квартирами "в бетоне". Нормальная практика для недвижимости в shell&core — постоянно обшитые фанерой лифты, гастарбайтеры в подъездах, перекличка перфораторов на разных этажах дома. И что самое волнительное во всей этой истории — невозможно предсказать, когда все это закончится. На рынке, увы, есть примеры люксовых ЖК, где квартиры остаются "в бетоне" пять — семь — десять лет. То есть в любой момент у жителей этих luxury-домов есть риск снова оказаться "на стройке".
White box: решение "с перламутровыми пуговицами"
Сегодня некоторые девелоперы, не веря в то, что покупатель может довольствоваться выбранными за него решениями, предлагают квартиры с предчистовой отделкой, или white box. По сути, это подготовка квартиры к чистовому ремонту, когда девелопер возводит перегородки, делает стяжку пола, выравнивает стены и потолок, разводит инженерные системы. Преимуществом здесь принято считать то, что покупатель может сделать индивидуальную чистовую отделку: в желаемом дизайне, цветовой гамме и наборе материалов. Но, на нашей практике, клиенты едва ли считают это преимуществом: во-первых, неочевидна разница между таким решением и shell&core. Если клиенту в любом случае затеваться с ремонтом, то почему бы не поменять зонирование или не добавить в проект пару-тройку инженерных решений.
В итоге доделка оборачивается более серьезными изменениями и становится больше похожа на дорогой самостоятельный ремонт с этапа shell&core. В то же время стоимость квартиры с решением white box при прочих равных выше квартиры "в бетоне" — в среднем на 100 тыс. руб. за 1 кв. м. И общая экономия от решений white box, предложенных девелопером, едва ли окажется такой же значительной, как при полной отделке квартиры застройщиком — всего 10–15% против 50%. Спрашивается, стоит ли игра свеч?
На вкус и цвет
В США и Западной Европе в состоянии под ключ сдается порядка 80% люксовых квартир. Кроме зонирования пространства, инженерки, чистовой и финишной отделки, застройщик полностью оснащает ванные комнаты и кухни. То есть во всем доме неотделимые улучшения выполнены одинаково (максимум, чем они могут отличаться, — это цветом кухни или паркета), а уже интерьерные и мебельные решения, элементы декора собственник интегрирует в квартиру сам. В Москве все больше девелоперов понимают логику этих решений и начинают применять их в своих проектах. Несмотря на то что доля готового люкса у нас не превышает 12%, в ближайшее время мы ожидаем серьезного роста этого рынка: уже в этом и следующем году будет введено в эксплуатацию несколько luxury-проектов, готовых к проживанию.