Есть ли жизнь в апартаментах.

Получить возможность жить в просторном жилье в Москве по цене "двушки" в Подмосовье - весьма выгодное предложение. Но купить апартаменты мало. Именно с того момента, как ключи получены и вещи перевезены, начинается настоящая, совсем не сказочная жизнь.
С каким трудностями в целом сталкиваются жители и УК комплексов с апартаментами?
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ": Среди основных минусов, с которыми придется столкнуться покупателям апартаментов:
· более высокие коммунальные платежи;
· отсутствие возможности постоянной прописки, и в ряде случаев – даже временной;
· более высокий налог на недвижимость;
· риск не соблюдения застройщиком всех норм, предъявляемых к жилью (в том числе по инсоляции);
· риск соседства с большими офисными пространствами, как например, в зданиях Сити.
·
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер": Кроме того, в комплексах апартаментов нет обязательных нагрузок в виде строительства социальной инфраструктуры. Этот пункт власти обещают исправить и обязать застройщиков возводить в апартаментах инфраструктуру, так как многие апартаменты сегодня приобретаются не для временного, а для постоянного проживания.
Возможна ли постоянная или временная регистрация в апартаментах, и есть ли перспективы перемен?
Иван Татаринов – коммерческий директор компании GLINCOM: Постоянная регистрация невозможна. При этом есть типы апартаментов, в которых можно получить регистрацию временную. Это объекты, в которых разрешение на строительство/реконструкцию содержит формулировку "апартаменты для временного проживания".
Проверить наличие возможности временной регистрации просто – достаточно ознакомиться с разрешением на строительство и проектом. Перспективы определяются двумя ключевыми факторами. Первое – законодательно будет закреплена возможность регистрации в принципе в любых нежилых помещениях. Второе - регистрацию разрешат в "апартаментах для временного проживания". Но во втором случае город переложит обязательства по созданию социальной инфраструктуры на девелоперов, строящих апарты, что в свою очередь повлечет увеличение затрат и соответственно экономическую нецелесообразность таких проектов для девелоперов.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК "Лидер": В силу того, что в отличие от квартир апартаменты – это нежилой фонд, то и прописку в них получить нельзя. Сейчас прорабатывается законопроект, который официально приравняет апартаменты к жилью, и тогда в них можно будет получать постоянную регистрацию.
Существуют ли различные типы апартаментов и как отличить их друг от друга?
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ": Различные типы выделяются, но четкий список типов отсутствует. Можно разделить апартаменты по типам зданий:
· реконструированных зданиях, в том числе ранее принадлежавших промышленным объектам – стиль "лофт" (Даниловская мануфактура, Кадашевские палаты, Art Residence и др.);
· апартаменты в ММДЦ Москва-Сити часто тоже выделяют в отдельную группу;
· апартаменты в новых зданиях – аналоги жилым проектам (например, Флотилия и др.)
Оксана Патявина, руководитель Департамента продаж проекта "Новый Арбат, 32": В настоящее время существует 4 вида апартаментов: доходный дом, апарт-отель, кондо-отель, апартаменты в жилом комплексе.
· Доходный дом – этом многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—40-м годам;
· Апарт-отель – это гостиница, номера в которой состоят из апартаментов;
· Кондо-отель – это особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Обычно это гостиничный комплекс класса "5 звезд" (до 1 500 номеров) с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам;
· Апартаменты в жилом комплексе – это комплекс апартаментов с объединенной, как правило, единой инфраструктурой.
Можно ли менять планировку апартаментов на свой вкус?
Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex: В случае с апартаментами действуют общие для жилых и нежилых помещений: не разрушать несущие конструкции, не проводить несогласованные перепланировки и т.п., то есть не совершать действий, которые могут принести ущерб третьим лицам, нарушить права и интересы третьих лиц.
Какие налоги нужно будет платить покупателям апартаментов?
Оксана Патявина, руководитель Департамента продаж проекта "Новый Арбат, 32": Покупателям квартир в апартаментах необходимо будет заплатить налог на имущество физических лиц и НДФЛ при продаже имущества, которым он владел менее 3 лет. При этом ни для кого не секрет, что вопросы налогового обложения на собственность касаются вполне ощутимых денежных затрат, а налог на коммерческую недвижимость, в частности апартаментов, будет выше налога на квартиру.
Каков будет налог на недвижимость при покупке апартаментов?
Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex: Ставка налога на апартаменты считается исходя из того, что они попадают под категорию нежилых помещений. Конечная сумма устанавливаются от суммарной инвентаризационной стоимости помещений, умноженной на коэффициент-дефлятор, в следующих размерах:
· до 300000 рублей (включительно) - 0,1%;
· от 300000 до 500000 рублей(включительно) - 0,3%;
· от 500000 до 1000000 рублей (включительно) - 0,6%;
· от 1000000 до 1500000 рублей (включительно) - 1,2%;
· от 1500000 рублей (включительно) – 2%.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов?
Иван Татаринов – коммерческий директор компании GLINCOM: Налоговый вычет можно получить только при покупке жилых помещений, к которым апартаменты не относятся.
Каковы ставки платы за коммунальные услуги в апартаментах?
Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate: Если затрагивать вопрос коммунальных услуг, то стоит отметить, что в апартаментах они намного выше, чем в обычных квартирах. Особенно оплата электроэнергии. Но с учетом того, что цена квадратного метра апартаментов значительно ниже, то в любом случае факт экономии налицо, даже с учетом высокой стоимости коммуналки.
Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex: Как правило, эксплуатационные расходы в апартаментах сопоставимы с расходами в жилье бизнес-класса и элитную недвижимость. Если сравнивать с эконом-классом - на 15-20% выше.
Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением.
При этом разница в стоимости содержания апартаментов по сравнению с жилым фондом компенсируется стоимостью приобретения. Покупка апартаментов сегодня обходится в те же 15-20% дешевле, чем покупка жилья в сопоставимом районе. Таким образом полученную при покупке экономию можно окупать за счет повышенного размера содержания апартаментов очень много лет.
К примеру, при покупке апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 долларов за кв. м (70 000 долларов или 2 450 000 рублей), ежемесячная переплата в 5 000 рублей (60 000 рублей в год) будет окупаться 40 лет.
Какова будет плата за услуги УК?
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва: Плата за услуги управляющей компании зависит от комплекса услуг, которые она оказывает. Плата за работы по услугам эксплуатации, уборки, охраны обычно находится в пределах от 70-120 рублей за кв.м. Работа по сдаче апартаментов в аренду: поиск арендатора, ведение договорной деятельности, заселение и выезд жильцов, сбор платежей, контроль задолженности по аренде и так далее, как правило не превышает 10% от собранных арендных платежей.
Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate: Стоимость услуг УК зависит от класса самого комплекса и от количества услуг, которые входят в "пакет услуг" по каждому конкретному апартаменту. Есть обязательный пакет, а также дополнительный, от которого можно отказаться. Если мы говорим о лофт-апартаментах, то там услуги УК стоят около 70 рублей за.кв.м.
Что входит в услуги УК для владельцев апартаментов?
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва: Управляющая компания в первую очередь занимается организацией охраны объекта, его эксплуатацией, уборкой мест общего пользования и территории.
УК так же предлагает владельцам апартаментов сдачу помещений с целью максимизации арендного потока и защиты интересов собственника апартаментов: подбор арендатора, проработка договора, контроль сроков оплаты, контроль состояния помещений, въезд и выезд жильцов, подготовка апартаментов к въезду новых арендаторов.
Так же вы можете заказать Управляющей компании различные услуги, например, провести ремонт в ваших апартаментах.
Работает служба сервиса, которая закажет для вас еду из ресторана, отправит документы с курьером, вызовет такси или закажет билеты в театр.
Отдельной важной функцией УК является создание атмосферы объекта: различных тематических мероприятий, выставок, праздников и т.д.
Можно ли отказаться от услуг УК при пользовании апартаментами?
Иван Татаринов – коммерческий директор компании GLINCOM: В услуги УК входят техническое обслуживание (поддержание всех инженерных систем и коммуникаций в рабочем состоянии), охрана, уборка и дополнительные сервисы. От этих базовых сервисов отказаться нельзя. Но часто можно отказаться от дополнительных услуг, таких как ресепшн и консьерж служба, уборка внутри апартаментов.