"Метриум": Итоги 2018 года на рынке ипотеки. (Москва)

Банк России опубликовал статистику рынка жилищного кредитования за 2018 год. В прошлом году россияне заняли у банков рекордное количество денег на покупку жилья – свыше 3 трлн рублей. Общий объем выданных кредитов составил 6,37 трлн рублей или 6,2% ВВП страны, подсчитали эксперты компании "Метриум". Тем не менее, преимуществами подешевевшей ипотеки успели воспользоваться в основном жители богатых регионов, а рост ставок уже отразился на динамике рынка.
В 2018 году в России выдали рекордное количество ипотечных кредитов за всю историю – 1,48 млн единиц на общую сумму 3 трлн рублей. Побит последний рекорд по этим показателям, зафиксированный в 2014 году. В сентябре и октябре был достигнут исторический минимум по размеру средней ставки по выданным жилищным кредитам, который составил 9,41% годовых. Однако во второй половине 2018 году ситуация резко изменилась и кредит начал дорожать, что успело отразиться на динамике выдачи ипотеки.
Итоги 2018 года на рынке ипотеки в России

Показатели	2014	2017	2018	Изменение к 2017 году	Изменение к 2014 году
Количество кредитов, млн ед.	1,01	1,09	1,48	36%	47%
Объем выдачи, млн руб.	1,80	2,03	3,02	49%	68%
Средневзвешенная ставка, %	13,17	9,79	9,66	-0,13	-3,51
Средняя сумма кредита, млн руб.	1,73	1,86	2,04	0,18	0,31
Средний срок кредитования, лет	14,8	15,6	16,7	1,1	1,9

Ипотека замедляет рост
Во второй половине 2018 года системообразующие банки ипотечной отрасли повысили базовые ставки по ипотеке с 9-9,5% до 10-10,5%. Столь резкий разворот в кредитной политике на средневзвешенные ставки по выданной ипотеке поначалу не повлиял, отмечают аналитики "Метриум". Однако в ноябре этот показатель возрос с 9,41% до 9,52%, а в декабре - до 9,66%.
Между тем прирост числа новых заемщиков замедлился практически сразу. С января по июнь каждый месяц количество выданных ипотечных кредитов увеличивалось в среднем на 59% по сравнению аналогичным периодом прошлого года. В августе в годовом выражении было выдано на 34% больше кредитов, чем в августе 2017 года, и к концу года темпы роста рынка продолжали снижаться. В декабре 2018 года число выданных ипотек превысило показатели декабря 2017 года всего на 4%.
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/A4CFF3E8-2895-3548-9BC9-4729EC2814CD1.jpg">
В этот период снижался и темп прироста объема кредитования, отмечают в "Метриум". С января по июнь в среднем каждый месяц в России выдавали на 72% больше заемных средств, чем в аналогичный месяц 2017 года. Во втором полугодии этот темп снизился до 39%, а в декабре достиг минимального значения - годовой прирост составил всего 17% (340 млрд рублей).
"Повышение ипотечных ставок закономерно повлияло на активность заемщиков, но в столице высокие темпы прироста рынка жилищного займа все же сохраняются, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум" (участник партнерской сети CBRE). - Так, в декабре 2018 года в Москве было выдано на 30% больше кредитов, чем в декабре 2017. Полагаю можно сделать следующий вывод: на некоторых локальных рынках жилья ипотечный спрос ожидает более "мягкая посадка", чем на других. В Москве, где уровень доходов населения и в целом популярность ипотеки выше, высокий спрос на жилье в кредит сохранится, как минимум, в первой половине 2019 года. В других регионах, скорее всего уже с января будет наблюдаться быстрый "откат" к показателям кредитования 2016-2017 гг.".
40% кредитов выдано в 10 регионах
В 2018 году в топ-10 регионов-лидеров ипотечного рынка преимущественно вошли те же субъекты РФ, что и в 2017 году. Поменялись местами Краснодарский край и Челябинская область: Кубань поднялась на седьмую позицию, а Челябинск опустился на восьмую строчку. Десятое место заняла Новосибирская область, а Красноярский край выбыл из топ-10 крупнейших локальных рынков ипотеки в России.
Аналитики "Метриум" отмечают, что в этих регионах рынок ипотеки вырос заметнее, чем в других. Количество ипотечных сделок здесь увеличилось на 37%, а объем выданных кредитов - на 51%, тогда как в прочих субъектах РФ - на 34% и 47% соответственно.
"Платежеспособный спрос на жилье концентрируется в наиболее крупных и благополучных с экономической сточки зрения регионах, - отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО "Ривер Парк". - В таких локациях есть достаточно широкая прослойка "среднего" класса, который и является основным потребителем ипотеки. Вместе с тем следует отметить, что разрыв в динамике роста между лидирующими регионам и другими субъектами РФ нельзя назвать большим. Это значит, что и в менее благополучных регионах есть потенциал для роста жилищного рынка при условии снижения ставок по кредитам".
По подсчетам аналитиков "Метриум", 40% всех жилищных кредитов было выдано в 10 регионах России, лидирующих по число и объему ипотеки. Это Москва (88 тыс. ипотек), Московская область (82 тыс.), Санкт-Петербург (74 тыс.), Тюменская область (63 тыс.), Татарстан (56 тыс.), Башкортостан (54 тыс.), Свердловская область (51 тыс.), Краснодарский край (44 тыс.), Челябинская область (43 тыс.), Новосибирская область (37 тыс.). В денежном выражении в этих регионах россияне заняли в 2018 году 1,48 трлн рублей - 49% всех выданных в России ипотечных средств.
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/A4CFF3E8-2895-3548-9BC9-4729EC2814CD2.jpg">
Доля новостроек в ипотеке снижается
Чем ниже ставки по ипотеке, тем ниже спрос заемщиков на строящееся жилье, выяснили аналитики "Метриум". Повышение доступности ипотеки ведет к переориентации спроса на готовое жилье. В декабре 2018 года доля ипотечных кредитов, выданных для вложений в долевое строительство, достигла минимума за последние три года - 23%. Снижение средних ипотечных ставок коррелирует с уменьшением доли ипотечных сделок со строящимся жильем. В среднем в 2018 году она составила 25%, тогда как в 2017 году - 29%, а в 2016 году - 36%.
[IMAGE:\serverSERVER_DILE/images/A4CFF3E8-2895-3548-9BC9-4729EC2814CD3.jpg">
Тем не менее ипотечный спрос на строящееся жилье заметно различается в зависимости от региона, отмечают эксперты "Метриум". Так, в Санкт-Петербурге 44% всех выданных кредитов направлены в долевое строительство, в Москве - 40%, а в Московской области - 30%. Впрочем, есть среди топовых по объемам выдачи ипотеки регионов и те, где заемщики сравнительно редко вкладываются в строящееся жилье: в Татарстане - 20%, в Тюменской области - 23%, Новосибирской области и в Башкирии - 24%.
В целом по России в 2018 году было выдано 368 тыс. ипотечных кредитов под договоры участия в долевом строительстве на общую сумму 871 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом количество кредитов увеличилось на 18%, а их объем - на 32%. Между тем число кредитов на готовое жилье возросло на 42%, а их объем - на 57%.
"Нужно понимать, что невысокая доля ипотечных сделок со строящимся жильем может быть обусловлена и относительно низким предложением новостроек в конкретном регионе, - комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. - Если местный рынок монополизирован, то нового жилья может быть немного, соответственно, и количество сделок с ним, в том числе и ипотечных, невелико. В Москве ситуация иная. Здесь работают свыше 150 компаний, а объем предложения превышает примерно в 2,5 раза спрос. Поэтому цены на строящееся жилье здесь на 20-30% ниже, по сравнению с готовыми и вторичными объектами, что и делает популярной ипотеку на строящееся жилье в столице".
Растет доля ипотеки на рынке новостроек Москвы
Порядка 6% всех ипотечных кредитов (или 13% от суммарного объема) в России были выданы в Москве. По сравнению с 2017 годом ипотечный рынок в столице возрос на 51%. В 2018 году наблюдался рост доли ипотечных сделок в структуре продаж строящихся жилых комплексов крупнейших сегментов рынка. Так, в массовом сегменте столичных новостроек доля ипотечных сделок в 2018 году повысилась с 49% до 54%. В еще большей степени данный показатель возрос в бизнес-классе. Если в конце 2017 года только 33% сделок заключались с привлечением ипотечных средств, то в конце 2018 года - уже 40%. Доля ипотечных кредитов снизилась только в новостройках премиум-класса с 26% до 23%.
"Повышение доли ипотечных сделок с новостройками бизнес-класса - это новая тенденция для рынка, - говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. - В докризисный период в этом сегменте ипотеку привлекали не больше 15-20% клиентов. Снижение ставок и первоначального взноса, а также упрощение процедуры получения кредита повысили востребованность ипотеки среди клиентов. Отмечу, что подавляющее большинство таких покупателей погашают кредит в сжатые сроки".
"Прошлый 2018 год для участников рынка ипотеки был годом надежд и разочарований, - резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум" (участник партнерской сети CBRE). - В первом полугодии года всерьез обсуждались перспективы снижения ставок по жилищным кредитам до 8%, была запущена программа льготной ипотеки для многодетных семей, предполагающая ставку 6% годовых, а в мае президент издал указ о поэтапном сокращении стоимости кредита в ближайшие пять лет. Однако во второй половине года доступность ипотеки начала снижаться. Базовые ставки крупнейших банков достигли 10-10,5%, что сопоставимо со средними ставками по кредитам, выданным в августе-сентябре 2017 года. Тогда было заключено на 28% меньше сделок, чем в августе-сентябре 2018 года при ставках 9,4%. Таким образом в ближайший год спрос на ипотеку может сократиться примерно на треть. Безусловно, это негативно скажется на рынке жилья и его участниках".

Для справки: Название компании: Метриум, ООО (Метриум Групп) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]