"Система" нашла применение АТС. "РосБизнесКонсалтинг". 27 апреля 2017

Компания перестроит неиспользующиеся здания в апарт-отели
АФК "Система" Владимира Евтушенкова планирует превратить в апарт-отели бывшие московские АТС, которые не используются с начала 2010-х годов. Первые комплексы экономкласса могут открыться уже в следующем году
Вместо АТС
Здания 20-30 бывших АТС в Москве, принадлежащих АФК "Система", могут быть реконструированы в апарт-отели с фондом 70-80 номеров площадью около 30 кв. м. Об этом РБК рассказал источник, близкий к ВАО "Интурист" (управляет гостиничными активами АФК "Система"). Источник, близкий к руководству АФК "Система", подтвердил информацию о соответствующих планах компании.
"Сейчас прорабатывается концепция, в ближайшее время планируется выбрать пилотные объекты", - пояснил собеседник РБК в "Интуристе". По его данным, для управления апарт-отелями должна быть создана собственная управляющая компания, открытие первых двух-трех апарт-отелей может состояться уже через год, в преддверии чемпионата мира по футболу 2018 года.
Сумму инвестиций в апарт-отели представитель АФК "Система" не раскрыл. Вице-президент Becar Asset Management Group (управляет апарт-отелем "Вертикаль" в Санкт-Петербурге) Илья Андреев оценивает себестоимость одного номера минимум в 5 млн руб. Таким образом, инвестиции в объект на 80 номеров составят 400 млн руб., подсчитал РБК.
Окупить вложения планируется примерно за десять лет, уточнил источник, близкий к ВАО "Интурист". По его словам, апартаменты планируется сдавать в аренду сроком от одного месяца, однако "если будет соответствующий спрос от корпоративных клиентов", то рассматривается и вариант посуточной сдачи. При этом ставка будет примерно на 20% выше средней цены аренды однокомнатных квартир в этой районе, говорит собеседник РБК.
"Система" владеет одной из крупнейших по размеру номерного фонда гостиничных сетей в России - более 3,7 тыс., по данным самой компании. Почти половина этого фонда приходится на гостиницу "Космос" в Москве (1771 номер).
Принадлежащие АФК здания АТС в Москве были построены в 1960-1970-х годах и перестали использоваться после того, как в начале 2010-х принадлежащая АФК компания МГТС перешла на технологию GPON. АФК рассматривала различные варианты - от реконструкции под гостиницы до полного сноса и строительства на освободившихся участках жилья. Редевелопментом первых объектов занялась входящая в АФК компания "Лидер-Инвест", на сайте которой указано, что в ее портфеле 26 жилых проектов, из них пять введены в эксплуатацию. Все они, за исключением одного, строятся на базе бывших АТС.
В 2016 году активисты движения "Архнадзор" выступили против уничтожения также принадлежащей АФК Таганской АТС на Покровском бульваре, утверждая, что здание, построенное в стиле конструктивизма, должно быть признано памятником архитектуры. Однако "Лидер-Инвест" все же снес АТС и сейчас строит на его месте комплекс апартаментов премиум-класса.
Больше чем жилье
Формат апарт-отелей наилучшим образом подходит для реконструкции зданий АТС, поскольку они невелики по площади, тогда как для классической трехзвездочной гостиницы оптимальной объем - 120-150 номеров, считает директор департамента консалтинга компании Knight Frank Ольга Широкова. При этом формат апарт-отеля востребован на рынке, уверена она. "Обычная доходность на рынке аренды квартир составляет 3-5%, при этом окупаемость апарт-отеля с сервисным обслуживанием может достигать 10%", - отмечает Широкова.
Ниша апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду, в Москве еще свободна, а имеющиеся объекты демонстрируют высокую заполняемость, обращает внимание управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. В столице всего два комплекса апарт-отелей в бизнес-сегменте, напоминает он. Ими управляют профессиональные международные операторы - Adagio и Marriott International. Стоимость проживания в них в разы выше, чем может быть в объектах АФК - в Adagio она составляет 180 тыс. руб. в месяц.
Наиболее известные апарт-отели в экономсегменте - "Ханой-Москва" и Yes, говорит Казанский. Оба расположены вблизи МКАД. ГК "Пионер" планирует построить еще один Yes в структуре ТПУ "Ботанический сад". При этом для ускорения окупаемости инвестиций "Пионер" не только сдает апартаменты в аренду, но и продает.
Также о намерении развивать рынок арендных домов заявило АИЖК. За последний год для этих целей агентство купило 81,7 тыс. кв. м в ЖК "Лайнер" и "Символ" и в МФК Match Point, писал ранее РБК.
Туристическая столица
На популярность апарт-отелей также работает общая конъюнктура гостиничного рынка. По данным столичных властей, турпоток в Москву в 2016 году по сравнению с предыдущим годом вырос на 2,5%, до 17,5 млн человек; в 2018 году столица ждет 19,5 млн гостей. Этот рост прогнозируется в том числе в связи с крупными спортивными событиями - в 2017 году в городе пройдут матчи Кубка конфедераций, а в 2018 году - чемпионата мира по футболу.
При этом, по данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, из 50 тыс. номеров в Москве только 17,7 тыс. (то есть около трети) приходится на качественные брендированные отели. Из них к экономклассу относятся лишь 1,5 тыс. К концу 2017 года количество таких номеров должно превысить 2 тыс., прогнозируют аналитики. Заполняемость гостиниц экономкласса по итогам первого квартала 2017 года составила 62,8 против 58% за тот же период прошлого года, отмечается в отчете Cushman & Wakefield (есть у РБК).
Проект АФК "Система" будет "крайне востребован", считает Илья Андреев. Однако, по его оценкам, если компания не будет продавать апартаменты, а только сдавать их в аренду, то окупаемость инвестиций в проект составит не менее 15 лет.

Для справки: Название компании: Акционерная финансовая корпорация Система, ПАО (АФК Система) Адрес: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]