С началом лета вторичное жилье в Подмосковье начало дешеветь быстрее.

По данным экспертов Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис", средняя цена квадратного метра подмосковной вторичной недвижимости по состоянию на 1 июля 2016 года составила 76618 руб., что на 817 руб. меньше, чем было месяцем ранее. Во второй раз с начала года усредненная стоимость жилья на "вторичке" Московской области за месяц уменьшилась более чем на 1%.
Средняя цена "квадрата" недвижимости на вторичном рынке по итогам июня снизилась на 1,06 %. Напомним, что максимальное ее снижение было зафиксировано в 2016 году в Подмосковье в январе, когда вторичное жилье подешевело на 1,57 %. В феврале, марте и мае изменение стоимости квадратного метра находилось в пределах статистической погрешности, практически не превышая 0,1 %. И, напротив, увеличение активности на рынке в апреле привело к росту усредненной цены в этом месяце на 1,82 %. Но этот "рывок" так и остался разовым в общем тренде дальнейшего снижения цены на вторичную недвижимость.
В июне рынок вторичной недвижимости Московской области продолжил затовариваться. Так, число новых объектов, вышедших на рынок в первый месяц лета, по сравнению с маем увеличилось на 5,2 %. Общий же объем предложений на вторичном рынке Подмосковья за июнь вырос на 5 %. Для сравнения: в июне 2015 года объектов недвижимости на вторичном рынке региона было на 19,3 % меньше, чем в июне-2016, а новых объектов в июне 2015 года вышло на рынок "вторички", напротив, на 8,2 % больше, чем в июне года нынешнего.
По словам президента КР "Мегаполис-Сервис" Сергея Власенко, более явное снижение цен для рынка недвижимости является неплохим развитием событий.
- В любом случае, падение цен - это лучше, чем длительная стагнация, ведь чем быстрее и глубже просядет рынок, тем быстрее на нем начнется рост или хотя бы появятся признаки восстановления. При этом сиюминутные минусы также очевидны и главный из них - в условиях дальнейшего падения цен покупатели не спешат приходить на рынок, а значит и активного спроса ожидать в ближайшее время не приходится. По нашим прогнозам, в июле произойдет дальнейшее снижение цен. Да и по результатам первой декады июля этот месяц по числу совершенных сделок будет хуже июня, поэтому, разумеется, при условии сохранения сложившейся макроэкономической конъюнктуры, а также наличии других позитивных факторов, раньше осени увеличения уровня спроса на вторичном рынке ожидать не приходится.
Что касается уровня спроса в июне, то на вторичном рынке подмосковного региона он, в целом, остался на уровне мая. Основное отличие здесь только в том, количество рабочих дней в мае было меньше, чем в июне. Количество авансов, внесенных покупателями вторичной недвижимости в июне, всего лишь на 2,3% оказалось большим, чем мае. Но при этом количество сделок за первый месяц лета в сравнении с маем упало сразу на 14 %. Для сравнения: сделок на рынке подмосковной "вторички" год назад в июне было заключено на 30,6 % меньше, чем в июне 2016 года. Но даже такая внушительная разница из-за затоваривания рынка и снижение платежеспособного спроса населения не способна повлиять на дальнейшее снижение цен на вторичную недвижимость в Московской области.
Первый месяц лета оказался худшим с начала весны 2016 года по числу заключенных сделок с применением заемных средств. Так, в июне доля ипотечных сделок на рынке "вторички" составила 38,8 % от общего их количества, или уменьшилась на 1,6 % по сравнению с майскими показателями.
По словам исполнительного директора АН "Мегаполис-Сервис" г. Электросталь Натальи Шориной, ситуация с ипотечными сделками не везде в Подмосковье была одинаковой:
- Знаю от коллег, что в некоторых муниципалитетах доля ипотечных сделок едва дотягивала до 35 %. У нас же, в Электростали, июньские данные превышают среднеобластные показатели и доля ипотечных сделок в первый месяц лета практически достигла 45 %. Но это, как в ситуации со среднестатистической температурой по больнице, ведь рынок недвижимости Подмосковья, в том числе и вторичный, напоминает лоскутное одеяло и ситуация в городах ближнего и дальнего Подмосковья может быть диаметрально противоположной. Еще один пример тому - уровень дисконта. Июнь оказался самым противоречивым месяцем в этом плане: у нас были сделки как с дисконтом в 5 %, так и со скидками в более чем 10 %.
А вот в ближнем Подмосковье, как сообщает генеральный директор АН "Мегаполис-Сервис" г. Мытищи Вера Ларионова, покупатели только могут мечтать о скидке на "вторичке" более чем в 5 %:
- Как к маю мы достигли этой планки в 5 %, так не смогли перепрыгнуть ее и в июне. На нежелание продавцов увеличивать дисконт не смогло повлиять даже снижение цен на вторичные квартиры в регионе. Возможно, продавцы в Мытищах это не прочувствовали, так как в нашем городе средняя цена "квадрата" за месяц уменьшилась чисто символически. Что касается активности рынка, то и в мае, и в июне роста числа покупателей не наблюдалось. Зато и резкого падения в уровне спроса также не произошло, что уже неплохо.
А вот в соседней с Мытищами Ивантеевке риэлторы отмечают другую ситуацию, что еще раз подтверждает неравномерность ситуаций на локальных рынках Подмосковья.
Так, по словам руководителя АН "Мегаполис-Сервис" г. Ивантеевка Владимира Агейчикова, квартиры на "вторичке" стояли и в мае, и в июне.
- Продаж очень мало, причем слабо продаются и квартиры, выставленные с ценой заметно ниже рынка. Покупают, в основном, самое дешевое вторичное жилье с дисконтом в 300-400 тысяч ниже рыночной стоимости. Это я говорю о квартирах. С наступлением весны чуть "выстрелили" земельные участки. Проявил небольшую активность и тут же откатился на прежние позиции рынок аренды. В общем, хоть что-то продается - уже хорошо. Что же касается квартир на "вторичке", то их к середине лета стало продаваться в Ивантеевке более чем в два раза меньше, чем в декабре 2015 и январе 2016 года.
И, наконец, о структуре спроса. Лидерами продаж в июне на рынке вторичной недвижимости Московской области стали 1-комнатные квартиры ("хрущевки" и улучшенной планировки), а также 2-комнатные квартиры улучшенной планировки. На долю этих сегментов пришлось по 20,4 % рынка или, в совокупности, 61,2 %. При этом общее количество проданных 1-комнатных квартир превысило майские показатели на 4 %. А общее количество проданных "двушек", напротив, снизилось в июне на 8 % в сравнении с последним месяцем весны. По сравнению с маем, рост продемонстрировали 3-комнатные квартиры. Так, в июне 3-комнатных "хрущевок" было продано на 2,9 % больше, а "трешек" улучшенной планировки на 2,1 % больше, чем месяцем ранее. При этом общая доля проданных в июне 3-комнатных квартир составила 23,5 % рынка (подробнее - см. диаграмму "Распределение спроса по типам квартир в июне 2016 года). Что же касается комнат, то их на "вторичке" Подмосковья было продано лишь 5,1 % от общего количества выставленных на рынке лотов, что на 1 % меньше, чем было зафиксировано в мае.