Михаил Хорьков: Ключевая ставка выросла: что это значит для рынка жилья. "РБК-Недвижимость". 18 сентября 2018

Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 7,50% годовых. Что это значит для рынка жилья и ипотечного кредитования?
Ответ сходу — пока ничего страшного. Но есть нюансы, которые могут внести коррективы как в текущую ситуацию на рынке жилья, так и в среднесрочные тенденции.
Необходимая перезагрузка
Около двух с половиной лет назад, когда ключевая ставка была на уровне 11%, государство перестало субсидировать ставку по ипотеке на рынке новостроек. До этого при господдержке банки выдавали кредиты под 12%. Тогда эта программа позволила многим участникам рынка пройти спад продаж с минимальными потерями.
Отказ от субсидирования был связан с тем, что рыночные условия по кредитам приблизились к уровню 12% и необходимость в субсидировании отпала. Эта отметка тогда не казалась заградительной, спрос был достаточно высоким и устойчивым. За последние годы экономический контекст заметно изменился. К весне этого года ключевая ставка опустилась до 7,25%. И вот осенью 2018 года ЦБ РФ впервые за несколько лет принял символическое решение — повысил ставку на 0,25%.

После этого потенциальные покупатели заговорили о повышении ставок по ипотеке. К тому же Центробанк обозначил новые ориентиры по инфляции — 5-5,5% в 2019 году и возвращение к 4% лишь в 2020 году. Профессиональные участники рынка также расценили данное повышение как сигнал — в ближайшее время ипотека дешеветь не будет.
Пока данные цифры не должны пугать участников рынка жилья. Настораживает лишь смена тренда. Повышение ключевой ставки — повод задуматься об устойчивой базе развития рынка жилья. Мы слишком много поставили на дешевеющую ипотеку на фоне слабых экономических результатов.
Ипотека действительно была и остается главным фактором высокого спроса на квартиры. Например, в Екатеринбурге по итогам 8 месяцев 2018 года число сделок на первичном рынке выросло на 27% к аналогичному периоду 2017-го. Но при этом число проданных квартир с ипотекой увеличилось на 39%, а без ипотеки лишь на 16%.
Рост продаж и расширение рынка на текущем этапе происходит в первую очередь за счет вовлечения в рынок покупателей с низким доходом и максимально упрощенными запросами. Рост ставки на 1-1,5% может стать ограничивающим фактором для этой группы покупателей. Но для семей, которые улучшают жилищные условия, продавая свою старую квартиру, такое повышение не столь критично. И в этом смысле возможная корректировка рынка ипотеки не столь страшна. Более того, на текущем этапе небольшая пауза может быть полезна. Она позволить переосмыслить роль ипотечного кредитования, которое начало смещать спрос в низкобюджетный сегмент слишком быстро.
Да, перспективы дальнейшего роста рынка за счет дешевеющей ипотеки оказались под ударом. Но можно не сомневаться, что участники рынка, помня о грандиозных планах государства по строительству 120 млн кв. м, будут указывать на опыт субсидирования процентной ставки, если рыночные условия продолжат ухудшаться.
Ожидания перемен
Но повышение ключевой ставки — это не только корректировка среднесрочных рыночных тенденций. Это рыночная информация, которую считывают тысячи потенциальных покупателей, находящихся в поиске квартиры. И для них это вполне определенный сигнал — ипотека будет дороже.
Эта картинка накладывается на рыночные ожидания, которые были сформированы новостями про "отмену долевки", ростом затрат девелоперов и повышением НДС. Вырисовывается вполне очевидное решение — надо торопиться с покупкой. К тому же после длительного периода снижения, цены в большинстве крупных городов начали восстанавливаться.
Все это будет способствовать тому, что в ближайшие месяцы можно ждать роста активности со стороны тех покупателей, которые находятся в поиске. Летние месяцы уже были нетипично результативными. Можно ожидать и хороших показателей осенью. Но этот рост будет обеспечен "покупателями из будущего". Теми, кто при прочих условиях, купил бы квартиру на несколько месяцев позже. Если это произойдет, то рост продаж сменится локальным спадом. Так уже было в конце 2014 года.
Рынку жилья не нужна нервозность, а девелоперам нужны стабильные продажи и прогнозируемые условия развития проектов. Поэтому было бы хорошо, если бы основные участники рынка ипотечного кредитования, институты развития обозначили сценарии для рынка ипотеки, включая возможные меры поддержки на случай кризиса. В противном случае, покупатели начнут сами моделировать развитие ситуации. Обычно, ничего хорошего из этого не выходит.
Подробнее на РБК: