Валютные метаморфозы: как стоимость "однушки" эконом-класса стала порогом входа в элитном сегменте.

Кризис в российской экономике привел к значительному снижению цен на квартиры не только в массовом сегменте, но и на высокобюджетное жилье. Причем в элитном сегменте было отмечено сокращение ценовых показателей как в рублях, так и в долларах, которые являются более привычной валютой расчетов для этой категории недвижимости. Сегодня валютный эквивалент нижнего порога входа на элитном рынке вполне сопоставим со средними бюджетами покупки однокомнатных квартир в эконом-классе 2,5 года назад. Аналитики компании "Метриум Групп" составили рейтинг из пяти элитных новостроек с самой низкой стартовой ценой квартир, и подобрали для каждой из них пример из массового сегмента с аналогичной стоимостью в ценах начала 2014 года.
По данным аналитиков "Метриум Групп", в январе 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента составляла 6,25 млн рублей, а цены на "однушки" варьировались от 4,1 млн до 9,58 млн рублей в зависимости от проекта. По среднему курсу доллара за тот же временной отрезок (33,93 рублей) валютный эквивалент средней цены составлял $184,2 тыс., а диапазон цен – от $120,8 тыс. до $282,3 тыс. При этом средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах эконом-класса была зафиксирована на уровне 142,4 тыс. рублей или $4,2 тыс.
Сейчас же валютные ценовые показатели, характерные для массового сегмента в докризисный период, вплотную приблизились к нижним границам долларовых цен сегодняшнего рынка элитного жилья. По итогам первого полугодия 2016 года стартовая стоимость "квадрата" в премиальных новостройках Москвы составляла $4,5 тыс., а минимальный бюджет - $202 тыс.[1]
Эксперты "Метриум Групп" взяли 5 столичных элитных новостроек с самым низким порогом входа и сопоставили долларовые цены на квартиры с предложением в массовом сегменте в январе 2014 года. Этот период был взят не случайно: уже в феврале того года рубль начал дешеветь, а к концу 2014 года российская валюта обесценилась почти в два раза.
1 место. ЖК "Суббота"
От $202 тыс.
Жилой комплекс "Суббота" возводится на границе с Центральным административным округом в шаговой доступности от метро "Белорусская" и Белорусского вокзала. Проект представляет собой новостройку переменной этажности в стиле "сталинского ампира", который идеально вписывается в окружающее городское пространство.
На сегодняшний день это самый доступный по цене элитный жилой комплекс в Москве, стоимость квартир в котором начинается от $202 тыс. В данном бюджете предлагается квартира-студия площадью 37 кв. м. В начале 2014 года примерно за эту же сумму в американской валюте ($202,1 тыс.) можно было приобрести однокомнатную квартиру площадью 42,8 кв. м в жилом комплексе эконом-класса "Большое Кусково" в районе Новогиреево. В рамках проекта возводились панельные дома серии П-3МК "Флагман", а часть квартир (в том числе и приведенная в пример) сдавались с готовой отделкой.
2 место. "Клубный дом на Серпуховском валу"
От $268,2 тыс.
Еще одна доступная элитная новостройка – это "Клубный дом на Серпуховском валу" в Даниловском районе. В проекте компании "Лидер-Инвест" сочетаются как квартиры, так и апартаменты. В общей сложности он рассчитан на 38 лотов. Порог входа на текущий момент зафиксирован на уровне $268,2 тыс. За эту цену выставлена на продажу однокомнатная квартира площадью 52,5 кв. м.
До кризиса покупатель с таким бюджетом мог рассматривать для приобретения квартиру схожей площади, но расположенную в одном из столичных районов за МКАД – Митино. Речь идет о жилом комплексе "Life-Митинская", где в январе 2014 года за $268,5 тыс. продавалась "двушка" площадью 56,5 кв. м. Стоит также отметить, что все квартиры в данном проекте продавались с готовой отделкой.
3 место. Клубный дом "Аристократ" (ЖК "Вересаева, 11")
От $302 тыс.
На третьем месте идет клубный дом "Аристократ", ранее продававшийся под названием "Вересаева, 11". Это также довольно камерный жилой комплекс, в котором запроектировано всего 68 квартир. Расположен он в престижном Западном административном округе на пересечении Можайского и Аминьевского шоссе. Цены здесь стартуют от $302 тыс. за квартиру площадью 54 кв. м.
Два с половиной года назад в жилом комплексе комфорт-класса "О7", который находится в этой же части столицы, за чуть большую сумму ($302,9 тыс.) можно было приобрести двухкомнатную квартиру площадью 61 "квадрат".
4 место. ЖК Royal House on Yauza
От $303,2 тыс.
В отличие от элитных проектов с трех первых позиций, расположившийся на четвертом месте Royal House on Yauza находится в Центральном административном округе в Таганском районе. Самая доступная квартира, площадь которой составляет 66 кв. м, здесь обойдется в $303,2 тыс.
Для сравнения, практически в этом же бюджете ($303,7 тыс.) в начале 2014 года продавалась двухкомнатная квартира площадью 75,5 кв. м в жилом комплексе комфорт-класса "Загорье". Данный проект не может похвастаться премиальным расположением – он находится в районе Бирюлево Восточное менее чем в одном километре от МКАД.
5 место. ЖК "Пречистенская слобода"
От $314,8 тыс.
И замыкает пятерку самых доступных элитных проектов жилой комплекс "Пречистенская слобода". Он мало того, что находится в ЦАО, так еще и в самом престижном районе – в Хамовниках. Ценовой минимум на сегодняшний день составляет $314,8 тыс. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 61,8 кв. м.
Антиподом этого проекта из 2014 года является знаменитый ЖК "Царицыно" - одна из самых востребованных новостроек эконом-класса последних лет. До начала кризиса за сумму, эквивалентную $315,3 тыс. по курсу того периода, здесь можно было приобрести трехкомнатную квартиру площадью 89,7 кв. м.
[1] Здесь и далее долларовые цены в элитных проектах приведены исходя из курса ЦБ на начало августа 2016 года – 65,96 рубля за один доллар.
Сравнение долларовых цен на квартиры массового и элитного сегментов

Элитный сегмент (2016 год)				Массовый сегмент (2014 год)
Название ЖК	Район	Стоимость квартиры (тыс. $[1])	Площадь квартиры (кв. м)	Название ЖК	Район	Стоимость квартиры (тыс. $[2])	Площадь квартиры (кв. м)
«Суббота»	Беговой	202	37	«Большое Кусково»	Новогиреево	202,1	42,8
«Клубный дом на Серпуховском валу»	Даниловский	268,2	52,5	«Life-Митинская»	Митино	268,5	56,5
Клубный дом «Аристократ»	Можайский	302	54	«О7»	Очаково-Матвеевское	302,9	61
Royal House on Yauza	Таганский	303,2	66	«Загорье»	Бирюлево Восточное	303,7	75,5
«Пречистенская слобода»	Хамовники	314,8	61,8	«Царицыно»	Бирюлево Восточное	315,3	89,7

"Конечно, сравнение валютных цен "сейчас" и "тогда" не совсем корректно, - комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп". - Однако оно позволяет получить весьма наглядное представление о том, как изменился рынок недвижимости за каких-то два с небольшим года. Если в начале 2014 года покупатель с рублевым эквивалентом суммы в $200 тыс. мог рассчитывать на приобретение довольно скромного жилья в новостройке эконом-класса, то сегодня обладатель бюджета в $200 тыс. - это состоятельный человек, способный купить квартиру в элитной новостройке. Причем роль в снижении порога входа сыграл не только кризис, но и расширение географии в премиальном сегменте. Все проекты в первой тройке данного рейтинга возводятся за пределами центра. Стоит отметить, что с начала 2014 года объем предложения элитного жилья на первичном рынке вне ЦАО увеличился в 3 раза и сегодня его доля составляет ровно 50% от общего количества квартир в этом сегменте".

Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]