Как можно реконструировать старые пятиэтажки в Москве. "РБК-Недвижимость". 10 июля 2017

Жилье — важнейшая потребность человека, имеющая свойство возрастать и усложняться по мере развития общества. Оно во многом определяет жизненный уровень, семейные отношения, быт, условия для социального и духовного развития людей. Наряду с этим жилье — обширная сфера творческой, предпринимательской, производственной деятельности для многих миллионов людей, занятых его созданием и эксплуатацией, оно также является важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.
Будучи уникальным феноменом, жилье вбирает в себя большой комплекс проблем из разных сфер жизни человека. В настоящее время особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилого фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции, особенно построек первых массовых серий, возведенных в 60-е годы XX столетия. Созданные в этот период дома, в основном пятиэтажные кирпичные, блочные и крупнопанельные, морально и физически устарели.
Актуальность проблемы реконструкции объясняется еще и масштабностью фонда жилых домов первых массовых серий. Его размеры на территории России превышают 250 млн кв. м, в этих домах проживают более 15 млн граждан. Только в Москве в первый период индустриального домостроения (1956–1968 годы) пятиэтажных зданий построено более 20 млн кв. м.
Создание пятиэтажного жилого фонда в 1960-е годы было национальным проектом. Реконструкция этого сегмента в настоящее время также должна стать задачей национального проекта.
Комплексная реконструкция застроенных территорий должна проводиться с целью:
— исключить морально устаревшее жилье путем его реконструкции;
— обновить износившиеся инженерные системы;
— увеличить плотность существующего жилого фонда без существенного увеличения населения;
— изменить в лучшую сторону облик города.
Всякое строительство жилья в городе необходимо подчинить комплексной реконструкции застроенных территорий, исключив любую возможность точечной застройки. Резервы городских территорий следует рассматривать как единственную возможность реализовать эту программу.
По заданию московского правительства в 2002 году в Москве был проведен эксперимент по реконструкции пятиэтажного жилого дома первого этапа индустриального домостроения по адресу Химкинский бульвар, д. 4. До реконструкции здание представляло собой панельный пятиэтажный пятисекционный жилой дом, построенный в 1965 году. Общая площадь квартир — 4,4 тыс. кв. м, первый этаж жилой.
Реконструкция осуществлялась после отселения жильцов.
Было сохранено функциональное назначение здания (в том числе и первого этажа) и основная планировочная структура — пятисекционный жилой дом, фундаменты, продольные несущие стены, лестничные клетки и марши. Были демонтированы балконы, покрытие чердака, перегородки, инженерные разводки, столярные изделия окон и дверей, полы.
В результате реконструкции дом вырос до девяти этажей, общая площадь объекта увеличилась в 2,2 раза, а количество квартир — со 100 до 122. В доме появились четырех- и пятикомнатные квартиры, в том числе и двухуровневые (муниципальные и коммерческие).
Морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным требованиям: были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, окна оборудованы двухкамерными пластиковыми стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль с местом для консьержа. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным и выгодно выделился из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего строения.
Здание расширяется за счет пристроек к торцам и продольным стенам. В результате старая и новая части образуют единую объемно-пространственную структуру. По периметру дома пристраиваются лифтовые шахты, камеры мусоропроводов, остекленные лоджии, что не только отражается на потребительских характеристиках жилья, но и обогащает пластику фасадов, повышает эстетические качества объекта.
Существующие ограждающие конструкции и наружные стены проектируемой части утепляются с использованием технологии вентилируемых фасадов. Наружные стены проектируемой части — из паропроницаемого материала.
При помощи этих высокоэффективных по своим теплотехническим и эксплуатационным показателям фасадных систем не только повышается теплоизоляционная способность здания, но и улучшается его архитектурный облик, обеспечивается долговременная защита конструктивных элементов от атмосферных, термических и механических воздействий.