Александр Синельников: Выдача банком кредита под залог прав требования по ДДУ — это, по сути, перекредитование застройщика.

На вопросы портала ЕРЗ отвечает финансовый аналитик, автор монографии "Ипотечное кредитование в России" Александр СИНЕЛЬНИКОВ.
— Александр Михайлович, доля просроченной задолженности по жилищной ипотеке сегодня составляет 1,13%(см. График 1 — Ред.), а доля просроченной задолженности по ипотеке под залог прав требований по ДДУ — в 3,5 раза ниже (0,32%), чем в целом по жилищной ипотеке (см. График 2 — Ред.). Вызывают ли опасения эти цифры или динамика их изменений?
— Невозможно выносить суждение о величине опасности просроченной задолженности без сравнения ее размера с величиной резервов под возможные потери по ссудам и значением норматива Н1 (обязательный норматив достаточности капитала — Ред.) Суждение нужно отдельно выносить по каждому банку, занимающемуся ипотечным кредитованием, с учетом вышеперечисленных факторов.
Можно только напомнить, что в США ипотечный кризис 2008 года начался, когда просроченная задолженность достигла величины порядка 7%.

— Почему в настоящее время средневзвешенная ставка по ипотеке под залог прав требований по ДДУ более низкая, чем ипотека под залог готовой квартиры?
— Здесь, как и в предыдущем вопросе, нужно выносить суждение отдельно по каждому банку. Но можно сделать предположение, что выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ является по своей экономической сущности перекредитованием застройщиков.
Что имеется в виду? По своим утвержденным методикам банки кредитуют застройщиков на начальном этапе строительства до начала продаж по договорам ДДУ. При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.
Конечно, в целях большей привлекательности банки снижают ставку кредита. Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.
— Почему при этом по данным АИЖК, у иностранных банков средневзвешенная ставка по ипотеке под залог прав требований по ДДУ более высокая, чем ипотека под залог готовой квартиры?
— Наверное, иностранные банки не занимаются проектным финансированием российских застройщиков, полагая, что этот вид кредитования недостаточно консервативен и поэтому предоставление кредитов под залог прав по ДДУ не является связанным кредитованием.
По своей природе кредиты под залог прав являются более рискованными, поэтому и ставка по ним выше.
— В чем конкретно заключается ужесточение нормативов БР для ипотечных кредитов с первоначальным взносом, например 0%; 10; 15%?
— Ужесточение нормативов БР заключается в изменении расчета обязательного норматива достаточности капитала Н1 в сторону его понижения за счет замены коэффициента риска, равного 100%, на коэффициенты риска, равные 150% и 200%.
Эти коэффициенты «взвешивают» сумму кредиторской задолженности за вычетом созданных резервов в знаменателе дроби, где в числителе стоит капитал банка.
Например, если банк с даты вступления инструкции в силу будет направлять все свободные средства на выдачу нестандартных ипотечных ссуд с первоначальным взносом 15%, классифицируемых в первую категорию качества с нулевыми резервами, то для сохранения значения Н1 на предыдущем уровне ему придется увеличить капитал на 50%.
— Имеют ли особенность нормативы Банка России по ипотеке под залог прав требований по ДДУ, и если да, то в чем эта особенность? Относит ли Банк России ипотеку под залог прав требований по ДДУ к более высокорискованной по отношению к ипотеке под залог готовой квартиры, и если да, то почему?
— Банк России, действительно, относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры — прежде всего, в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам.
Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.
Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами.
— Соотносится ли политика Банка России с реальной ситуацией на рынке ипотечного кредитования?
— Ужесточение Банком России правил выдачи ипотеки через повышение коэффициентов риска по нестандартным ипотечным судам подтверждает озабоченность регулятора возрастающими рисками на ипотечном рынке и несет важную информацию о состоянии российской экономики и ее перспективах на будущее.
На сегодняшний день актуальные ставки по рублевым ипотечным кредитам превышают 9% годовых. Высокая банковская маржа стимулирует увеличение выдачи банками ипотечных кредитов, в том числе за счет привлечения заемщиков на нестандартных для сложившегося рынка условиях.
Резко повышая коэффициенты риска по нестандартным ссудам, а именно с уменьшенными первоначальными взносами, Банк России, по моему мнению, доводит до участников рынка информацию о том, что ближайшие три-пять лет не стоит ожидать от денежных властей уменьшения стоимости заимствований, а для банков — улучшения финансового положения заемщиков из числа физических лиц.
— Александр Михайлович, спасибо за высокопрофессиональный комментарий.