Положение на рынке торговой недвижимости 2015 г. Прогнозы на 2016 г.

Уходящий 2015 год выдался довольно непростым для рынка коммерческой недвижимости. Первые предпосылки кризиса в отрасли можно было заметить ещё годом ранее. Начиная со II квартала 2014 г., вслед за ростом волатильности финансовых рынков, банки стали неохотно кредитовать девелоперские проекты [1]. По итогам I квартала 2015 г., аналитики выяснили, что предложение торговых площадей превысило спрос, и уровень вакантных площадей в торговых центрах достиг 9%, которые впоследствии выросли до 11%[2]. В III же квартале на рынке торговой недвижимости Москвы был поставлен антирекорд: за последний квартал не было открыто ни одного качественного торгового центра, а к концу года перенос сроков запуска торговых объектов составил 40%.
Впрочем, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию на сегодняшний день, в 2016 г. сегмент коммерческой недвижимости скорее всего ожидают благоприятные перспективы для развития. Так, уже в I и II кварталах нового года положение рынка обещает стабилизироваться. Планируется, что доля вакантных площадей пусть пока и ненамного, но сократится, арендные ставки понизятся на 3-5%, придут новые игроки (корейская косметика, китайские обои) и изменится концепция развития у зарубежных компаний, давно работающих в России (adidas). Также к открытию готовятся более 30 торговых объектов: среди них как небольшие районные ТЦ площадью от 5 000 кв. м, так и настоящие гиганты в 200 000 кв. м, которые станут одними из крупнейших торговых центров России. Стоит отметить, что 90% ввода новых ТК столицы в новом году составят проекты, разработанные и по каким-либо причинам не открытые в 2014-2015 гг. Всего же в 2016 г. к вводу запланировано порядка 860 тыс. кв. м торговых площадей.
Торговые комплексы, открытие которых запланировано на I-II кв. 2016 г.
2-ая очередь ТК "Каширский Двор". GLA 34 600 кв. м, GBA 63 600 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 560 машиномест, потребительская проходимость составит около 20 тыс. человек в день. Торговый комплекс объединит более 500 магазинов по продаже товаров для ремонта, отделки и декора, зону по продаже черновых материалов, фудкорд. На верхних этажах здания расположится гостинично-офисный блок.
ТРК "Бутово Молл". GLA 57 000 кв. м, GBA 143 000 кв. м. 3 торговых уровня, парковка на 2 300 машиномест. В качестве якорных арендаторов в торговом центре выступит гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники, магазин спортивных товаров и товаров для детей, многозальный кинотеатр и детский развлекательный центр. Торговая галерея вместит более чем 160 магазинов одежды, обуви и сопутствующих товаров.
ТРК "Полежаевский". GLA 49 000 кв. м, GBA 114 000 кв. м. 6 торговых уровней, парковка на 800 машиномест. Одним из якорных арендаторов по классической концепции семейного торгового комплекса выступит крупный продуктовый супермаркет. Компанию ему составят более 200 торговых точек по продаже одежды, обуви, парфюмерии, а также мультиплекс, 9 ресторанов, пункты обмена валют и денежных переводов, химчистка, салон красоты.
ТРК "Рига Молл". GLA 80 000 кв. м, GBA 157 000 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 3 000 машиномест. Комплекс объединит 150 магазинов, гипермаркет DIY-товаров, гипермаркет продовольственных и сопутствующих товаров, универмаг мужской и женской одежды, кинотеатр (мультиплекс), фудкорт, химчистку, отделения банков, нотариальные услуги, автомойку, туристические агентства и агентства по продаже недвижимости.
ТРК "Галерея Кутузовский" ("Славянка"/"Моремолл"). GLA 60 000 кв. м, GBA 137 000 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 1 100 машиномест. Под крышей ТРК будут открыты более 250 магазинов, продуктовый гипермаркет, магазины детских и спортивных товаров, отделение банка, салон красоты, игровая комната, кинотеатр, фудкорт.
2-ая очередь ТРК "Метрополис". GLA 38 000 кв. м, GBA 66 000 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 4 000 машиномест. В составе 2-ой очереди ТК предполагается размещение фермерского рынка, крупного магазина товаров для дома и интерьера, фитнес-центра, гипермаркета детских товаров, ряда брендированных магазинов повседневной модной моды.
Прогнозы
По итогам 2015 года, обеспеченность Москвы торговыми центрами выросла до 388 кв. м на 1 тыс. человек в сравнении с 345 кв. м годом ранее. В случае если все заявленные на будущий год объекты будут введены, этот показатель в первой половине 2016 г. достигнет 423 кв. м на 1 тыс. человек. При этом прогнозируемый покупательский трафик будет определяться форматом и концепцией комплекса. При неблагоприятном прогнозе на дальнейшее падение ВВП, росте курса валют и снижении покупательской способности падение покупательского трафика не будет значительным только в самых удачных и популярных ТЦ Москвы. Что же касается благоприятного развития ситуации, то в 2016 г. докризисные показатели могут появиться у качественных проектов при условии, если они успешно адаптируются к новым реалиям рынка.
[1] Данные компании CBRE, 2015 г.
[2] Данные компании JLL, 2015 г.