Новостройки без рисков или Обзор жилых комплексов, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году.

Российскую экономику продолжает лихорадить: по итогам января инфляция составила 3,9%, достигнув максимального показателя за 16 лет. И несмотря на то, что Центробанк РФ снизил ключевую ставку до уровня 15% годовых, а правительство страны разработало меры по поддержке ипотеки, перспективы рынка недвижимости пока выглядят довольно туманно. На фоне этой неопределенности главный вопрос – в какие проекты вкладываться безопаснее всего? По мнению аналитиков компании "Метриум Групп", это новостройки в высокой стадии готовности, вероятность завершения которых наиболее высока. Эксперты подготовили обзор жилых комплексов с заявленным сроком сдачи в 2015 году.
Одним из важных отличий текущего кризиса от 2008-2009 годов является высокая активность покупателей на первичном рынке. Если в прошлый период нестабильности продажи недвижимости падали, то сейчас фиксируется ажиотажный спрос. Пик его пришелся на декабрь 2014. Но и в январе 2015, даже несмотря на рост ставок по ипотеке, квартиры в новостройках в Москве продавались очень хорошо. По данным Росреестра, в первый месяц года в столице было заключено 1626 договоров долевого участия. Это почти на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Покупателями движет вполне естественное стремление спасти свои накопления от девальвации. Однако далеко не всегда вложения в недвижимость осуществляются обдумано. "В ситуации, когда многие девелоперские проекты рискуют быть "замороженными", выбирать для приобретения квартиры нужно только те новостройки, где этот риск минимален", - комментирует генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Рынок первичного жилья сегодня можно разделить на три группы по степени риска:
· Минимальный риск – построенные жилые комплексы, уже введенные в эксплуатацию или ожидающие получения разрешения.
· Умеренный риск – проекты, до завершения которых осталось менее года.
· Высокий риск – новостройки, сдачи которых в эксплуатацию нужно ждать год и более.
"В условиях экономической нестабильности оптимальным выбором являются жилые комплексы, которые будут сданы до конца 2015 года, - комментирует Мария Литинецкая. – Большинство из них находится в высокой стадии строительства, поэтому риск "заморозки" проекта минимален. В то же время цены в них ниже, чем в уже сданных в эксплуатацию новостройках".
Элитный сегмент
В элитном сегменте доля строящихся новостроек крайне невелика. Специфика этого рынка такова, что здесь продажи нередко стартуют в тот момент, когда проект уже близок к завершению строительства. Доля построенных жилых комплексов на сегодняшний день здесь составляет 72,7% (32 ЖК). Еще 18,2% (8 ЖК) - это проекты, которые будут сданы в эксплуатацию до конца текущего года. А на долю новостроек, которые будут завершены в 2016 году и позднее, приходится лишь 9,1% (4 ЖК).
В первом квартале 2015 года в столице запланированы к сдаче в эксплуатацию три элитных жилых комплекса: Barrin House, Knightsbridge Private park и "Кленовый DOM". На второй квартал приходятся сроки сдачи в эксплуатацию еще двух проектов: "Долина Сетунь" и клубный дом "Котельнический". Оставшиеся три новостройки будут сданы ближе к концу года. Это клубный дом "Советник", SNEGIRI ECO и Barkli Residence. Причем в последнем проекте к моменту сдачи в эксплуатацию уже будет выполнена дизайнерская отделка квартир. Таким образом собственники смогут въехать сразу после оформления собственности и получения ключей, тогда как во всех остальных новостройках владельцам квартир предстоят длительные отделочные и ремонтные работы.
Минимальная стоимость квадратного метра среди элитных проектов, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году, зафиксирована в жилом комплексе "Долина Сетунь" - 425,4 тыс. рублей. С отставанием всего на тысячу рублей идет ЖК Barkli Residence, где стоимость "квадрата" начинается от 426,5 тыс. рублей. Замыкает тройку проект Barrin House с показателем 579,4 тыс. рублей за кв. м. Максимальная стоимость квадратного метра отмечена в ЖК Knightsbridge Private park – 1,26 млн рублей.
Стоимость самой доступной элитной квартиры (если так можно выразиться об этом сегменте) в почти готовой новостройке на сегодняшний день составляет 29,6 млн рублей. Именно столько будет стоить квартира с отделкой в ЖК Barkli Residence. Второе место занял ЖК "Долина Сетунь" с показателем 30,2 млн рублей. "Бронза" по этому показателю достается клубному дому "Советник" – 32,4 млн рублей. Максимальная же цена превышает миллиард рублей – в ЖК Knightsbridge Private park самая дорогая квартира обойдется в 1,07 млрд рублей.
Бизнес-класс
В бизнес-классе на долю сданных или получивших разрешение на сдачу в эксплуатацию новостроек приходится ровно половина проектов - 32 ЖК. Еще 28,1% (18 ЖК) жилых комплексов запланированы к сдаче в 2016-18 годах. А вот сдающиеся в этом году новостройки в меньшинстве - 21,9% (14 ЖК).
Три жилых комплекса будут сданы уже в самом начале этого года: Sky House, Versis и ЖК "На Барклая". При этом еще в двух разные корпуса будут сдаваться в течение года начиная с первого квартала - Wellton Park (1-4 кварталы) и "Мосфильмовский" (1-2 кварталы). На второй квартал запланирован ввод еще трех ЖК. Это "Алые Паруса", "Кристалл" и жилой комплекс на улице Мельникова. Во втором полугодии сначала будут сданы ЖК "Соколиный форт" и "Утесов" (оба - третий квартал), а затем ЖК UNION PARK, "Дом на Самаринской" и "Крылатский" (все - четвертый квартал).
Самый доступный по цене квадратный метр в ЖК бизнес-класса, сдающемся в текущем году, зафиксирован в проекте "Крылатский" - 145 тыс. рублей. Несколько дороже - 162 тыс. рублей - обойдется "квадрат" в ЖК "Триколор". На третьей позиции расположился жилой комплекс "Кристалл" с показателем 176 тыс. рублей. Самый дорогой метр продается в ЖК Sky House и оценивается в 519,4 тыс. рублей.
Стоимость лотов в жилых комплексах бизнес-класса в завершающей стадии строительства начинается от 7,4 млн рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в ЖК "Крылатский". За 8,7 млн рублей продаются квартиры в ЖК Wellton Park. А добавив еще двести тысяч рублей, можно поселиться в ЖК UNION PARK (от 8,9 млн рублей). Самая дорогая квартира в этом сегменте обойдется почти в 15 раз дороже, чем самая "дешевая" - 109 млн рублей в ЖК Versis.
Эконом- и комфорт-класс
В наиболее доступной ценовой категории завершенных проектов меньше всего - 20,8% (5 ЖК). Как правило, в сегментах эконом- и комфорт-класса все квартиры раскупаются еще на этапе строительства. Зато сдающихся в эксплуатацию в этом году здесь большинство - 41,7% (10 ЖК). Оставшиеся 37,5% (9 ЖК) - это новостройки, возведение которых только началось и они будут завершены в 2016 году и позднее.
В первом квартале 2015 года в низшем ценовом сегменте будет сдан только один проект - ЖК "Life-Митинская". Во втором квартале - один корпус ЖК "Вершинино" (оставшиеся - в третьем квартале). Большинство же новостроек запланированы к вводу в эксплуатацию во второй половине года. В третьем квартале будет сдан ЖК "126 квартал" и часть корпусов в ЖК "Некрасовка-Парк" (еще часть - в четвертом квартале). А в четвертом квартале ожидается сдача сразу шести новостроек: "Life-Митинская Ecopark", "Дом на Изумрудной", О7, "Некрасовка", Чертаново-Северное, микрорайон 7Б и "Ривер Парк". При этом ввод в эксплуатацию корпусов первой очереди ЖК "Ривер Парк" изначально был намечен на второй квартал 2016 года. Однако благодаря высокой скорости строительства сроки были скорректированы.
Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК "Некрасовка" - от 95,2 тыс. рублей. "Серебро" у соседнего проекта - ЖК "Некрасовка-Парк" (105 тыс. рублей). А замыкает тройку с существенным отставанием ЖК "Life-Митинская Ecopark" - от 133,3 тыс. рублей за "квадрат". Рядом продается и самый дорогой квадратный метр - в ЖК "Life-Митинская" этот показатель зафиксирован на уровне 241 тыс. рублей.
Цены на квартиры в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса, сдающихся в эксплуатацию в этом году, начинаются от 4,9 млн рублей. Минимальный порог отмечен в двух соседних ЖК - "Некрасовка" и "Некрасовка-Парк". На втором месте расположился жилой комплекс "Дом на Изумрудной" - 7 млн рублей. "Бронза" досталась проекту 126 квартал, где цены на квартиры начинаются от 7,3 млн рублей. Самый же дорогой лот представлен в ЖК О7 - 22,4 млн рублей.
"Несмотря на сложную экономическую обстановку, к этому кризису большинство столичных девелоперов подошли в гораздо лучшей "финансовой форме", чем к прошлому, - резюмирует Мария Литинецкая. - Всплески спроса весной и в конце 2014 года позволили многим игрокам рынка получить достаточно большое количество денег от покупателей и потратить их на погашение текущих долгов перед банками и на развитие проектов. Однако кризис еще только начинается и вероятность того, что мы увидим и банкротства девелоперов, и заморозку проектов, довольно велика. Именно поэтому покупатели квартир на первичном рынке должны серьезно оценивать проект, прежде чем вложить в него свои сбережения. В текущей ситуации главными индикаторами надежности застройщика является высокая стадия готовности и быстрые темпы строительства".