Десять лет назад в Москве открылся первый бизнес-парк – Дербеневский – ознаменовав тем самым появление на отечественном рынке нового сегмента офисной недвижимости.

Сейчас, по прошествии десятилетия, стало ясно: западное новшество в России прижилось, активно развивается и даже приобрело свои особенности.
Формат бизнес-парков известен на Западе уже порядка полувека, тогда как в России его история насчитывает всего лишь 10 лет. Но российский рынок недвижимости развивается быстрыми темпами в силу своей молодости, и за период своего существования бизнес-парки московского региона успели "обрасти" рядом характерных особенностей, отмечают в ГК "ЭКООФИС", которая реализовала один из первых проектов – "Дербеневский" – а впоследствии – и целый ряд других бизнес-парков.
Бизнес-парк в "исконном" понимании – малоэтажный комплекс, расположенный на собственной территории, где помимо непосредственно офисных и складских помещений располагаются инфраструктурные объекты. Как правило, подобные проекты реализуются за пределами городской черты, где у девелопера есть возможность приобрести большой участок по относительно невысоким ценам. Неудобства для арендаторов, связанные с удаленностью от центра, компенсируются мощной собственной инфраструктурой. На территории обычно имеются магазины, спа-салоны, кафе, фитнес-центры, развлекательные учреждения, в ряде случаев – даже детский сад.
Особенностью московского рынка бизнес-парков является то, что этот формат, по сути, включает два похожих, но все же различных по своим характеристикам продукта: собственно "классические" загородные бизнес-парки и бизнес-парки, включенные в границы города, причем расположены они довольно близко к центру.
"Такую возможность дает наличие в границах Москвы большого количества промзон, позволяющих после реновации создавать "города в городе" – те же анклавы деловой жизни с полноценной инфраструктурой, со значительным количеством площадей, но внутри престижных районов, – рассказывает собственник ГК "ЭКООФИС" Андрей Ковалев. – Так, бизнес-парки "Дербеневский" и "Кожевники" находятся в районе станции метро "Павелецкая", где на сегодняшний день уже сформировался целый кластер деловой активности, бизнес-парк "Соколиный дворик" – в районе "Электрозаводской", где сейчас формируется новая зона престижности".
В каждой "вариации" есть свои плюсы и минусы. Российский менталитет и сложная транспортная ситуация в столице и на МКАД, безусловно, затрудняет развитие любой офисной недвижимости даже на некотором удалении от центра. Однако, относительная стоимость земли позволяет арендаторам рассчитывать на низкий уровень ставок. С другой стороны, в городе нет необходимости строить мощную инфраструктуру: все необходимое уже есть в непосредственной близости.
Оба продукта – как загородные бизнес-парки, так и "города в городе" – успешно существовали на всем протяжении своей историей, с некоторой поправкой на кризис 2008-2009 годов, когда заполняемость просела на 30-40 процентов.
Но кризис 2014-2015 годов показал новый тренд: загородные бизнес-парки, несмотря на более привлекательные по сравнению с городскими "классическими" офисными зданиями сопоставимой классности ставки, заметно теряют в заполняемости. В то же время, бизнес-парки внутри городской черты сохраняют хорошие показатели.
Основная причина этого, по мнению Андрея Ковалева, – все-таки местоположение. "На сегодняшний день явным преимуществом "центровой" локации является, прежде всего, более широкий круг потенциальных арендаторов. Если за городом, подобные площади востребованы, прежде всего, для "бэк-офисов", а также представителей некоторых видов бизнеса, то офисы в районе Садового Кольца или ТТК интересны компании любого профиля.
"Кроме того, в таких проектах, оставаясь на ценовом уровне В и даже С класса, за счет грамотной управляющей компании можно обеспечить арендаторам "условия существования" на уровне класса А. И таким образом получить дополнительный спрос из числа тех компаний, которые сейчас съезжают из дорогих офисов с целью оптимизации расходов", – поясняет Андрей Ковалев.
И еще один немаловажный фактор. Формат бизнес-парка за счет наличия отдельно стоящих зданий позволяет технически учитывать самые разные требования с точки зрения назначения помещений. Например, в БП "Кожевники" мирно соседствуют офисы, складские помещения и съемочный павильон. Последнее обстоятельство дает бизнес-паркам явное преимущество перед традиционными бизнес-центрами.
"Прошедшее десятилетие со всей очевидностью показало, что на рынке коммерческой недвижимости России сформировался полноценный сегмент бизнес-парков, который развивается параллельно с "классической" офисной недвижимостью. Причем в нашей стране создан уникальный формат – бизнес-парков в центре города, который еще далеко не исчерпал потенциала своего развития: ведь промзон, которые нуждаются в редевелопменте, в Москве еще очень и очень много", – резюмирует Андрей Ковалев.