"Метриум": Итоги III квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы.

Аналитики компании "Метриум" подвели итоги III квартала на рынке новостроек премиум- и элитного классов Москвы. Всего экспонировалось 58 проектов с общим объемом предложения около 3 270 квартир (площадью 357,1 тыс. кв. м). За три месяца количество лотов в реализации сократилось на 5%, продаваемая площадь – на 1%. Средняя цена кв. м в обоих сегментах в рублевом эквиваленте показала положительную динамику: +4,5% в премиальном классе и +3,1% в элитном классе.
Премиум-класс
По данным "Метриум", на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса по итогам третьего квартала 2018 года в реализации находился 31 комплекс с общим объемом предложения 2 725[1] квартир площадью 267,9 тыс. кв. м. За последние три месяца число экспонируемых лотов сократилось на 9,1%, общая продаваемая площадь – на 7,1%. Подобная динамика объясняется в первую очередь отсутствием в отчетном периоде новых премиальных проектов, а также вымыванием ликвидного предложения. Кроме этого, на сокращение количества реализуемых лотов значительное влияние оказал выход с рынка ЖК "Нескучный Home & Spa"[2], на который приходилось около 8% от всех квартир в рассматриваемом сегменте.
Структура распределения комплексов по районам сохранилась: третья часть всех жилых новостроек премиум-класса по-прежнему сконцентрирована в Пресненском районе (16,2%), Раменках (13,0%) и Замоскворечье (9,7%). По сравнению с прошлым кварталом их доля в общей структуре предложения увеличилась в среднем на 0,8 п.п.
Как отмечают аналитики "Метриум", лидерскую позицию по числу экспонируемых лотов также занимает Пресненский район. Его доля составила 26,2%, увеличившись за три месяца на 8,1 п.п., что обусловлено стартом продаж новой очереди в комплексе City Park. Существенный объем предложения расположен в следующих районах: Очаково-Матвеевское (17,2%), Хорошевский (11,9%) и Раменки (11,6%). Доля квартир в этих локациях за отчетный период заметных изменений не претерпела.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
[2] Арбитражный суд Москвы приостановил деятельность застройщика ЖК "Нескучный Home & SPA" на юге Москвы по привлечению средств дольщиков для строительства этого объекта сроком на один год.

Структура предложения квартир премиум-класса по типологии достаточно равномерна. Наибольшую часть рынка новостроек рассматриваемого сегмента составляют однокомнатные лоты - 31,6% (0,0 п.п.). Двухкомнатные квартиры занимают 25,8% (+0,9 п.п.) от общего объема в реализации, на трехкомнатные квартиры приходится 22,6% (-1,4 п.п.). Оставшуюся часть рынка занимают многокомнатные лоты - 20,0% (+0,5 п.п.).

Превалирующий объем квартир премиум-класса по-прежнему сконцентрирован в новостройках, имеющих начальную стадию строительной готовности (37,3%), однако в третьем квартале занимаемая ими часть рынка сократилась на 5,2 п.п. Вместе с тем, увеличилась доля квартир в комплексах, находящихся на этапе монтажа этажей: 26,4% (+4,4 п.п.). Подобная динамика объясняется переходом объектов на следующую стадию строительства, а также отсутствием на столичном рынке новых премиальных проектов. Оставшаяся часть экспонируемых лотов сосредоточена в домах, уже введенных в эксплуатацию (19,5%, -0,1 п.п.) и находящихся на этапе отделочных работ (16,8%, +0,9 п.п.).

По подсчетам аналитиков "Метриум", средняя цена кв. м на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам сентября 2018 года находилась на уровне 443 262 руб. ($ 6 500 ). Относительно предыдущего квартала показатель демонстрирует положительную динамику (+4,5%) в рублевом эквиваленте и отрицательную (-3,1%) - в долларовом. Изменения обусловлены несколькими факторами: повышение цен в ряде комплексов, вымывание наиболее доступных предложений и пополнение рынка эксклюзивными лотами. В структуре предложения по районам самая значительная разница в цене отмечена в Дорогомилово (+31,1%), Хорошевском районе (+16,2%) и Очаково-Матвеевском (+11,8%). Отдельно стоит отметить существенное изменение показателя в Тимирязевском районе (-9,9%), что объясняется снижением цен на пул квартир в ЖК "Дыхание" (в среднем на 12%). Динамика ценового уровня в долларовом эквиваленте связана с ослаблением курса национальной валюты.

По итогам третьего квартал 2018 года средний бюджет предложения квартиры премиум-класса на первичном рынке жилой недвижимости составил 43,6 млн руб. За отчетный период средняя стоимость лота выросла на 6,7%. Средний бюджет в разрезе типологий находился на уровне:
- однокомнатных - 18,2 млн руб. (+3,9%);
- двухкомнатных - 31,9 млн руб. (+2,0%);
- трёхкомнатных - 47,7 млн руб. (+4,0%);
- многокомнатных - 100,4 млн руб. (+9,6%).
Стоимость квартир премиум-класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	Мин.	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.
однокомн.	30,3	53,3	84	223 438	340 945	770 000	9 840 400	18 168 323	52 080 000
двухкомн.	54	83,9	150,5	211 352	380 576	860 799	13 900 000	31 922 381	106 880 000
трехкомн.	73,8	114,1	166,8	176 290	417 750	987 093	18 200 000	47 680 994	161 291 000
многокомн	92,8	181,2	759	217 500	554 321	1 502 639	31 100 000	100 443 868	898 000 000
Итог	30,3	98,3	759	176 290	443 262	1 502 639	9 840 400	43 573 439	898 000 000

В конце сентября 2018 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:
- City Park (9,8 млн руб. за квартиру площадью 33,7 кв. м);
- Prime Park (10,3 млн руб. за квартиру площадью 40,2 кв. м);
- "Квартал Jazz" (10,8 млн руб. за квартиру площадью 36,3 кв. м);
Самые дорогие квартиры, предлагаемые в открытой продаже на премиальном рынке, представлены в проектах:
- Capital Towers (898,0 млн руб. за пентхаус с бассейном площадью 759 кв. м);
- "Вишнёвый сад" (333,3 млн руб. за пентхаус площадью 222 кв. м);
- "Резиденция МОНЭ" (249,4 млн руб. за пентхаус площадью 271,2 кв. м).
Элитный класс
По данным "Метриум", на рынке первичного элитного жилья по итогам III кв. 2018 года в открытых продажах было представлено 27 проектов с общим объемом предложения около 545 квартир (площадью 89,2 тыс. кв. м). За три месяца число лотов в реализации и их продаваемая площадь выросли на 21%.
Увеличение объема предложения произошло преимущественно за счет возобновления продаж в ЖК "Клубный дом на Котельнической набережной" (реализация была приостановлена в предыдущем квартале) и поступления на рынок нового проекта - комплекса особняков "Меценат". Объект представляет собой реновацию Кадашевской слободы и будет состоять из 9 особняков, включающих 24 квартиры, 9 таунхаусов и 3 двухэтажных дома с собственными каминами.
Новые проекты элитного класса, вышедшие на рынок в III квартале 2018 г.

№	Название	Девелопер	Округ	Район
1	«Меценат»	ООО «Торгпродуктсервис»	ЦАО	Якиманка

Как отмечают аналитики "Метриум", более трети квартир элитного класса предлагается в Хамовниках (38,4%). За квартал доля района снизилась на 7,5 п.п. ввиду изменений в структуре предложения на рынке, число лотов в экспозиции осталось на прежнем уровне. Почти пятая часть квартир реализуется в районе Якиманка (19,5%). В сравнении со II кв. 2018 года его доля выросла на 2,6 п.п. ввиду старта продаж комплекса особняков "Меценат". На третьем месте по объему предложения располагается Замоскворечье - 16,9% (-2,9 п.п.). Значительное увеличение доли Таганского района (+10,9 п.п. до 15,4%) вызвано возвращением в продажу ЖК "Клубный дом на Котельнической набережной".

В структуре предложения по типологии усилили свои позиции трех- (38,1%) и многокомнатные квартиры (36,6%). Доля первых за три месяца выросла на 1,1 п.п., вторых - на 1,2 п.п. Двух- и однокомнатные заняли 18,9% (-1,6 п.п.) и 6,4% (-0,7 п.п.) соответственно.

На текущий момент на первичном элитном рынке не представлено ни одного проекта на начальной стадии строительной готовности. Наибольшая часть квартир экспонируется в корпусах, уже получивших разрешение на ввод в эксплуатацию (42,5%, +6 п.п.). Лоты в домах на этапе монтажа этажей заняли 30,1% рынка (-8,0 п.п.), на этапе отделки - 27,4% (+2 п.п.).

По подсчетам аналитиков "Метриум", средняя цена кв. м по итогам III кв. 2018 года находилась на уровне 986 820 руб. ($14 470 ). За три месяца показатель вырос на 3,1% в рублевом и снизился на 4,4% в долларовом эквиваленте (за рассматриваемый период национальная валюта заметно ослабла).
В разрезе районов наблюдается разнонаправленная динамика показателя. Снижение средней цены отмечено в Таганском районе (-25%) и Арбате (-10%). В первом случае причиной стало возвращение в реализацию проекта, на который приходится превалирующий объем предложения в районе, по ценам ниже среднерыночных. Во втором - изменение структуры предложения (при небольшом объеме выборки). Нулевая динамика показателя отмечена в Мещанском районе. В других локациях средняя цена кв. м выросла, что было вызвано ростом курса доллара (ряд проектов экспонируются в валюте) и изменением структуры предложения. В т.ч. поступление в реализацию комплекса особняков "Меценат" по ценам выше среднерыночных существенно повлияло на динамику показателя в районе Якиманка (+14%).

Средний бюджет предложения в конце сентября 2018 года составил 161,8 млн руб., что на 3% выше в сравнении с предыдущим кварталом. За три месяца стоимость однокомнатных квартир увеличилась на 1,6% (до 47,9 млн руб.). Двухкомнатные показали максимальный рост - на 5,6% (до 85,1 млн руб.). Трех- и многокомнатные выросли в цене на 3,2% (до 120,5 млн руб.) и на 1,8% (до 264,4 млн руб.) соответственно.
Стоимость квартир элитного класса в зависимости от типологии

Типология	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	мин	средн	макс	мин	средн	макс	мин	средн	макс
однокомн.	44,6	71,4	101,8	565 000	670 577	852 530	25 199 000	47 908 733	71 260 000
двухкомн.	49,6	104,9	146,8	520 000	811 334	1 974 708	41 408 730	85 093 927	203 000 000
трехкомн.	76,7	142,3	209,2	540 000	846 830	1 747 000	70 156 665	120 521 235	247 700 000
многокомн	126,8	233,2	1030,3	482 836	1 133 560	2 386 853	60 832 100	264 382 891	1 130 800 000
итого	44,6	163,9	1030,3	482 836	986 820	2 386 853	25 199 000	161 767 594	1 130 800 000

Наиболее доступные предложения были представлены в следующих комплексах:
- "Клубный дом на Космодамианской" (25,2 млн руб. за 44,6 кв. м);
- "Клубный дом на Котельнической набережной" (35 млн руб. за 58,1 кв. м);
- "Жизнь на Плющихе" (38,9 млн руб. за 66 кв. м).
Самые дорогие квартиры, выставленные в открытой продаже на элитном рынке:
- "Симфония Набережных" (1,13 млрд руб. за пентхаус площадью 514,49 кв. м);
- Knightsbridge Private Park (1,001 млн руб. за пентхаус площадью 481,2 кв. м);
- "Меценат" (899,7 млн руб. за таунхаус площадью 1 030,3 кв. м).
Основные тенденции
"В III кв. 2018 года в экспозицию поступил всего один проект элитного класса, - комментирует Илья Менжунов, управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE. - С начала года это первый новый комплекс данного сегмента. Всего за 2018 год на рынок премиум- и элитного сегментов вышло пять объектов. Для сравнения, в 2017 году за 9 месяцев предложение пополнилось семью ЖК (один в III квартале), в 2016 году - четырьмя ЖК (все в III квартале). За три месяца на премиальном рынке число квартир в реализации сократилось на 9,1%, на элитном - выросло на 21%.
Однако стоит отметить, что относительно невысокая динамика выхода новых проектов в текущем году обманчива. По состоянию на конец III кв. 2018 г. несколько проектов находились в закрытых продажах, выход которых в открытую реализацию ожидается в конце текущего-начале следующего года.
Средняя цена кв. м в обоих сегментах в рублевом эквиваленте показала положительную динамику: +4,5% в премиальном классе и +3,1% в элитном классе. Общей причиной выступило изменение структуры предложения. Кроме того, существенное влияние в первом случае оказало повышение цен по ряду комплексов, во втором - ослабление курса национальной валюты (ряд проектов экспонируется в долларах)".

Для справки: Название компании: Метриум, ООО (Метриум Групп) Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]