Смольный прижимает застройщиков к земле. "Арендатор.ру". 30 сентября 2015

Власти Санкт-Петербурга намерены внести новые ограничения в строительной сфере. К примеру, чиновники планируют урезать максимальную высотность новых сооружений на территории города 12 этажами (40 м). Таким образом, Смольный снизит коэффициент использования территорий (КИТ). Данные градостроительные изменения будут указаны в Правилах землепользования и застройка (ПЗЗ). Эксперты считают, что сейчас не самое подходящее время для подобных изменений.
Новые правила землепользования петербургские власти должны согласовать и утвердить до конца года.
Ранее о планах внесения очередных поправок в градостроительный регламент Северной столицы на круглом столе "Делового Петербурга" сообщил руководитель КГА Владимир Григорьев. Как утверждает чиновник, комитет уже подготовил соответствующие поправки в ПЗЗ, которые снизят КИТ для домов от 9 этажей на 13% - с 2,3 до 2, а для строений ниже восьми этажей на 22% - до 1,8.
Исходя из формулы расчёта данного коэффициента, девелоперы проводят анализ всей экономики своих проектов, умножая площадь земельного участка, чтобы выяснить, сколько жилья им дозволено будет возвести внутри периметра застройки. Урезание коэффициента автоматически сократит размер проектов и прибыль от продажи жилья.
Вторая поправка, которую намерен утвердить КГА , оговаривает параметры высотности застройки. Чиновники намерены установить базовую этажность для массовой застройки на уровне 40 м (12 этажей). При этом отойти от неё будет позволено, только получив одобрение градсовета и комиссии по землепользованию и застройке. В Смольном утверждают, что главная цель введения новых поправок - это формирование в будущем комфортной среды на территории всего города. Однако далеко не все согласны с этим суждением. Многие участники рынка считают, что инициатива хоть и вполне логична, но озвучена несвоевременно.
Любовь Ефимова, руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге, считает, что основная идея вводимых изменений понятна и целесообразна, так как позволит в будущем создать комфортную среду, к которой в Европе пришли уже много лет назад, отказавшись от массового строительства многоэтажных кварталов. "Россия остается последней страной в Европе, где продолжают возводить микрорайоны многоэтажек, которые представляют собой скорее пространство для выживания, чем комфортную среду обитания. В связи с этим инициатива для города правильная, однако, вводить ее необходимо постепенно и в благоприятной обстановке", - отметила специалист.
По словам Василия Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, данные ограничения могут неблагоприятно отразиться на развитии рынка коммерческой недвижимости, прежде всего, таких сегментов, как офисы, гостиницы и апартаменты. "В настоящий момент инвестор, планирующий один из таких проектов, рассчитывает, какое количество арендных или продаваемых площадей он мог бы построить на том или ином земельном участке. Высотное строительство позволяет увеличивать выход площадей с 1 кв. м участка, и в связи с этим такие проекты интересны девелоперам. Если ограничение по высоте будет введено на всей территории города, привлекательность многих земельных участков для инвесторов заметно снизится. Стоимость земли также упадет, и в целом это отразится на инвестиционном потенциале города", - подчеркнул Довбня.
По мнению Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE, существующие регламенты более или менее оправданы. "При изменении максимальной высотности новых сооружений, произойдет удорожание проектов. В сегодняшних рыночных условиях показатели эффективности проектов низкие, что делает их менее инвестиционно привлекательными. Поэтому, на мой взгляд, в трудные экономические времена нужно меньше вносить какие-либо запретительные и ограничительные поправки и изменения. Гораздо проще такие инициативы проходят, когда экономика на подъеме, а сейчас эти действия несвоевременны", - отметил эксперт.
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит о том, что тот факт, что данные поправки должны по заявлениям вступить в силу уже в 2016 году, означает, что часть проектов в работе необходимо будет пересматривать, и это затормозит развитие отрасли. "Кроме того, не исключено, что часть девелоперов может в принципе отказаться от реализации своих проектов ввиду их экономической нецелесообразности с учётом нововведений. В первую очередь, такие поправки, безусловно, влияют на рынок жилья, однако и для коммерческой недвижимости эффект будет аналогичный - экономика проектов пострадает, так как будет разрешено строить меньше арендопригодной площади в связи с чем планы девелоперов могут быть пересмотрены", - заявила специалист.
Стоит отметить, что сегодня большинство, к примеру, новых жилых районов имеют высотность гораздо больше 40 м и более плотную застройку, и запуская такие проекты, девелоперы твёрдо рассчитывали свою экономику именно, исходя из таких параметров.