Зеленый центр: что нужно знать о Мещанском районе перед покупкой жилья. "РБК-Недвижимость". 4 мая 2018

Редакция "РБК-Недвижимости" продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры
Мещанский район находится в северной части Центрального административного округа (ЦАО) Москвы. Несмотря на удачное месторасположение, риелторы называют его не самым престижным в границах центра — сказывается близость крупных магистралей, железных дорог, отсутствие новых жилых проектов.
Покупателей жилья здесь не устраивают узкие старомосковские улочки и отсутствие полноценных дворов. "В результате район испытывает явный недостаток парковочных мест — во многих жилых комплексах просто нет стоянок для автомобилей. Исключение составляют современные элитные проекты, жители которых могут пользоваться подземными паркингами", — говорит управляющий директор компании "Метриум" Илья Менжунов.
При этом в районе сосредоточено множество достопримечательностей, исторических и архитектурных памятников. А главным его достоинством по праву считаются многочисленные бульвары, сады и парки. Именно поэтому цены на недвижимость здесь так же высоки, как и в других районах ЦАО. Так, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке, по оценке Savills, в Мещанском районе составляет 330 тыс. руб. Для элитных домов, построенных после 2000 года, этот показатель достигает 700 тыс. руб. Средняя стоимость квартир в новостройках — 504 тыс. руб.
Инфраструктура
Мещанский район — один из лидеров ЦАО по уровню развития инфраструктуры. На его территории расположены 11 школ, среди которых много специализированных, с углубленным изучением иностранных языков, четыре музыкальные школы, одна художественная, несколько крупных вузов, в том числе, МАРХИ и Театральное училище им. Щепкина. Здесь расположены многие ведущие медицинские учреждения Москвы — НИИ скорой помощи им. Склифосовского, МОНИКИ, государственные и частные поликлиники. Главный минус района, по мнению риелторов и жителей, — недостаток магазинов с доступным уровнем цен.
В Мещанском районе сосредоточено множество знаковых для Москвы объектов культуры, среди которых Центральный академический театр Российской армии (Театр Советской Армии), Центральный музей Вооруженных Сил, Дом-музей Виктора Васнецова, Дом-музей Михаила Щепкина, Сретенский и Богородице-Рождественский монастыри. Кроме того, это один из самых зеленых районов в ЦАО — парки и бульвары занимают 20% его территории. Помимо Рождественского, Сретенского и Цветного бульваров, здесь находятся Екатерининский и Фестивальный парки, Ботанический сад МГУ "Аптекарский огород".
В то же время Мещанский район сохраняет за собой статус активного делового центра — здесь расположено множество банков, торговых и офисных центров, а также многофункциональных комплексов, например, "Легенда Цветного", который расположен на пересечении Цветного и Рождественского бульваров.
Один из самых знаковых инфраструктурных объектов Москвы — многофункциональный комплекс "Олимпийский" — также находится на территории Мещанского района. Сейчас это не только крупная спортивная площадка, но также деловой и развлекательный центр.
На территории Мещанского района действуют семь станций метро: "Лубянка", "Кузнецкий мост", "Трубная", "Проспект Мира" (Кольцевой и Калужско-Рижской линий), "Рижская", "Сухаревская", а также крупные дорожные магистрали — Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, Проспект Мира, Олимпийский проспект. Кроме того, на территории района находится Рижский железнодорожный вокзал, правда, он считается самым малоактивным в Москве.
Новостройки
Из-за дефицита свободных земельных участков Мещанский район — один из наименее застраиваемых в ЦАО. В компаниях "Миэль", "Метриум" и Savills "РБК-Недвижимости" рассказали, что сейчас здесь ведутся продажи всего пяти новостроек — "Резиденции на Садовой-Сухаревской", "Цвет 32", "Печатников переулок, 19", Zvonarsky Deluxe и "Лаврский". При этом апартаменты продаются только в комплексе "Цвет 32", во всех остальных представлены квартиры.
Средняя стоимость квадратного метра премиальных новостроек Мещанского района составляет 557,7 тыс. руб. — это на 26,7% больше, чем в целом по Москве. В элитном классе средняя стоимость квадратного метра по району составляет, по данным "Метриум", 719,2 тыс. руб., что на 4,4% меньше, чем в целом по рынку элитного класса.

Вторичный рынок
Мещанский район, в отличие от большинства своих соседей по ЦАО, отличается чрезвычайно большим разнообразием жилого фонда. Здесь есть все — от жилых доходных домов XIX века, которые располагаются в основном к центру от Садового кольца до фасадной застройки сталинских домов (например, на Проспекте Мира), от модерновых строений начала ХХ века в районе улицы Гиляровского до современных комплексов на бульварном кольце. Значительную часть территории района занимают панельные и кирпичные дома 1960-1990-х годов и новостройки.
Сегодня на вторичном рынке жилья Мещанского района, по данным "Метриум", экспонируется не менее 700 объектов. Самый бюджетный вариант — студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб. в кирпичном доме 1974 года постройки. Наиболее дорогие квартиры предлагаются в новых домах, которые вышли на рынок за последние десять-пятнадцать лет — "Легенда Цветного", "Дом Удачи", Barkli Park и другие. К примеру, двухуровневая квартира площадью 380 кв. м, расположенная в жилом комплексе 2005 года постройки, выставлена на продажу за 399 млн руб. — это одно из самых дорогих на сегодня предложений в районе.
Мещанский район вытянут от центра к северу, и стоимость жилья здесь, как и спрос на него, зависит от расположения на карте. Первая и самая дорогая часть — от Театрального проезда до Бульварного кольца. Например, трехкомнатная квартира на Трубной улице, 26 в пятиэтажный кирпичный дом 1916 года постройки) площадью 150 метров обойдется в 55 млн рублей. Апартаменты в "Легенде Цветного" — те же 150 м, три комнаты, вдвое дороже — 114 млн рублей.
Вторая, чуть дешевле — от бульваров до Садового кольца. Двухкомнатная квартира площадью 58 кв. м в доме 1930 года постройки во 2-м Троицком переулке обойдется уже в 21,3 млн руб. Наконец, третья и самая доступная — от Садового кольца до Третьего транспортного кольца. "Это так называемый компромиссный центр: жилье здесь приобретают те, кто не может позволить себе покупку ближе к центру Москвы, но привязан к району и направлению. Здесь много панельного жилья. Например, лот за 12 млн — это двухкомнатная квартира на Олимпийском проспекте, 32, площадью 54 м на 11 этаже 16-этажного панельного дома. Однокомнатная квартира в Выползовом переулке площадью 35 метров предлагается за 7,65 млн рублей, она находится в панельной 12-этажке 80-х годов", — отмечает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
Перспективные проекты
Сегодня в Мещанском районе не анонсировано ни одного нового проекта. Илья Менжунов знает, что компания "Бюро экспертизы проектов и инновационных технологий" запланировала реализацию проекта по адресу: Малый Сухаревский переулок, дом 4, строение 2. Однако точные сроки строительства не обозначены. Кроме того, два дома на улице Верземнека и 1-й Коптельский переулок участвуют в программе реновации.
История района
Свое название Мещанский район получил по имени одноименной слободы, которая находилась на месте пересечения 1-й и 2-й Мещанских улиц (сегодня — Проспект Мира и улица Гиляровского). Этот топоним восходит к польскому слову mieszczanin, что значит горожанин. Такая этимология неслучайна, ведь в XVII веке эту слободу населяли в основном поляки, которые были захвачены в плен после русско-польской войны. Официально слобода была учреждена в 1670 году, а уже спустя два года здесь была построена деревянная церковь святых мучеников Адриана и Натальи, которая считалась одной из самых богатых в Москве. Через несколько лет храм сгорел и был заново отстроен в 1688 году — на этот раз из камня.
Жители Мещанской слободы с конца XVII века занимались главным образом ремеслами и торговлей. Здесь было много портных, сапожников, кожевенников, литейщиков, каретников. В XIX веке здесь стали селиться представители свободных профессий — музыканты, актеры, художники, певцы, которые составляли значительную часть населения слободы вплоть до начала ХХ века.
К Олимпиаде 1980 года Мещанский район был в значительной степени перестроен — на месте дореволюционных домов были возведены панельные многоэтажки и современная спортивная инфраструктура, ядром которой стал спорткомплекс "Олимпийский". Вокруг бассейна спорткомплекса достаточно быстро сформировалось достаточно мощное торговое ядро.