Девелоперы ждут эффекта от санкций к концу года. "Строительный еженедельник". 20 октября 2014

В III квартале 2014 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга показал рост на 1,4%. Однако, по оценкам экспертов, несмотря на положительную динамику в предыдущем квартале, в конце года данный сегмент может ощутить на себе негативные последствия санкций.
Политико-экономическая ситуация повлияет на заполняемость бизнес-центров и, как следствие, – на снижение арендных ставок.
По данным компании NAI Becar, в III квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга введены в эксплуатацию помещения общей площадью 66,9 тыс. кв. м. Из 46,1 тыс. кв. м арендопригодных площадей примерно 60% относятся к классу В+, остальное – к классу В. Таким образом, объем предложения в данном сегменте рынка составил почти 3,4 млн кв. м. По сравнению со II кварталом 2014 года объем офисной недвижимости вырос в классе В+ на 4,2%, в классе В – на 2,2%. Предложение в классе А осталось на прежнем уровне.
Крупные сделки
Наиболее крупной сделкой в классе А стала аренда почти 1,2 тыс. кв. м офисных площадей компанией CSBI в бизнес-центре Technopolis Pulkovo. Такую же площадь занял Северо-Западный филиал ФГУП "УВО Минтранса России" в реконструированном в прошлом году бизнес-центре "Терминал" класса В+ в Кировском районе. Самая крупная сделка состоялась в бизнес-центре "Базен", где компания "Вымпелком" арендовала свыше 1,6 тыс. кв. м для своей технической дирекции. В сегменте С СГ "Уралсиб" взяла в аренду 1,35 тыс. кв. м помещений в бизнес-центре "Красная Заря" для размещения отдела продаж, центра урегулирования и бэк-офиса.
Свободные площади растут
"Уровень вакансии в бизнес-центрах класса А в III квартале остался на уровне предыдущего квартала и составил 16,4%. При этом в классах В+, В и С зафиксировано некоторое увеличение объема свободных площадей на 7%, 9,2% и 4,4% соответственно", – говорят в NAI Becar.
По словам управляющего директор PM NAI Becar Натальи Скаландис, в последние месяцы тенденция к неравномерному заполнению помещений в зависимости от объекта сохранилась. "Что касается коммерческих условий на аренду офисной недвижимости, III квартал охарактеризовался снижением арендных ставок на помещения всех классов. В классах А и В стоимость аренды уменьшилась пока незначительно, на 2-3%, в то время как в классе В+ в условиях обострения конкуренции понижение средней арендной ставки составило 8,5% относительно II квартала 2014 года", – отмечает эксперт.
В целом за первые три квартала 2014 года в сегменте офисной недвижимости Северной столицы было введено свыше 140 тыс. кв. м арендопригодных площадей. И хотя сдача в эксплуатацию некоторых объектов, запланированная на конец 2014 года, уже перенесена на 2015 год, тем не менее, до конца текущего года к вводу заявлено еще 80 тыс. кв. м офисных площадей. По более реалистичным прогнозам, объем ввода в IV квартале 2014 года составит примерно 50 тыс. кв. м.
Оценивая текущую ситуацию, специалисты NAI Becar прогнозируют дальнейший рост уровня вакансии и снижение арендных ставок как результат принятия мер по удержанию и привлечению арендаторов. "В следующем квартале на состояние рынка офисной недвижимости могут повлиять негативные последствия политико-экономической ситуации в целом и экономических санкций в частности", – говорит Наталья Скаландис. "За последние месяцы количество юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, прекративших свою деятельность, постоянно возрастало. В этой связи к концу года можно ожидать высвобождение офисных площадей в результате прекращения деятельности или сокращения штата компаний, а также отказа иностранных компаний от открытия представительств в России". Еще одним негативным последствием политических и экономических событий может стать заморозка объектов, находящихся на ранних этапах реализации.
В выигрышном положении
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, говорит: "На текущий момент на рынке наблюдается относительное перенасыщение в сегменте бизнес-центров класса А, поскольку планируемый график заполнения в большинстве новых комплексов, введенных в конце 2013 – I полугодии 2014 года не был выполнен. В первую очередь, это связано с тем, что бизнес-модель новых БЦ не позволяет им сдавать помещения в аренду по меньшей ставке, которую потенциальные арендаторы могут платить. Сегодня в выигрышном положении оказываются бизнес-центры, расположенные в непосредственной близости от метро, имеющие высокий парковочный индекс и гибкие условия аренды. Даже при равных коммерческих условиях для многих арендаторов остается важным фактор видовых характеристик и окружения".
Господин Харченко отмечает, что уже сейчас большинство компаний старается найти возможность сокращения расходов на аренду. "Например, производственные компании переводят свои представительские офисы непосредственно на производство, компании из класса В переезжают в класс С или сокращают занимаемые площади в текущем бизнес-центре. Также некоторые компании, оценивая потенциал рынка, стараются проводить переговоры с текущими арендодателями с целью перезаключения договоров на более льготных условиях. Международные компании и компании с участием иностранного капитала, у которых были планы по переезду или расширению в Петербурге, в настоящее время заняли выжидательную позицию и в основе своей перенесли переезды на год, а в некоторых случаях на два", – говорит господин Харченко.
Мнение:
Владислав Фадеев, Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Постепенное снижение девелоперской активности, которое ожидается в 2015 году, связано с ограниченным спросом, наблюдающимся в настоящий момент. С учетом высокого уровня вакантных площадей прогнозируемые сроки заполнения новых объектов оказываются достаточно длительными. В связи с этим девелоперы будут вынуждены либо снижать арендные ставки для обеспечения заполняемости помещений, либо смириться с длительными сроками экспонирования. Если в 2015 году мы ожидаем окончания строительства объектов, которые были начаты еще в прошлом году и находятся в высокой степени готовности, то реализация ряда проектов, запланированных на 2016 год, уже отложена. Ввиду данного тренда в дальнейшем мы ожидаем еще более существенного снижения ввода.