Рынок новостроек Москвы. Итоги 2015 года по данным ЦИАН.

Итоги 2015 года по данным ЦИАН
1. Факторы развития рынка новостроек
Новая макроэкономическая реальность
В 2015 году Россия вступила в активную фазу экономического кризиса. Его причины, траекторияразвития, механизмы выхода кардинально отличаются от периода 2008–2009 гг. На фоне снижения ВВП (-3,7%), промышленного производства (-3,3%), курса рубля (-22,5%), оборота розничной торговли (-11,6%)пока не произошло серьезного роста безработицы (в РФ в целом доля безработных в 2015 г. выросла с 5,2% до 5,5%, в Москве колебалась около 1% отметки), сохранилась положительная динамика в величине номинальной зарплаты (+0,4% по Москве).
Программа субсидирования ипотеки.
Средняя рыночная ставка по ипотечным кредитам для новостроек по итогам года составила 13,7% (что близко к заградительному уровню). Неудивительно, что программа субсидирования ипотеки, механизм которой позволял снижать ставку до 12% (а по спец-предложениям некоторых застройщиков и до 8-9%), оказала серьезную поддержку продажам. Её главными бенефициарами стали девелоперы, работающие в Новой Москве и Ближнем Подмосковье (именно там сосредоточен основной объем предложения, отвечающий условиям программы (стоимость квартиры до 8 млн рублей).
Рынок покупателя
Рынок жилья продолжил быть рынком покупателя. Рост объема предложения на фоне снижения реальных доходов населения и потребительской уверенности продолжил сформировавшуюся в середине 2014 года тенденцию по активизации борьбы за клиента (в т.ч. за счет активного использования акций и спецпредложений).
Низкая закредитованность застройщиков
В отличие от кризиса 2008-2009 гг. в этот кризис застройщики вошли не столь закредитованными. Это позволило избежать крупных банкротств в 2015 году (кроме истории с компанией "Су-155", проблемы которой зрели давно и напрямую со сложившейся внешней конъюнктурой не связаны).
Активное развитие транспортной инфраструктуры
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, развитие программ по развитию транспортной инфраструктуры Московского региона удалось сохранить в запланированных объемах. Активно велось строительство метро (число строящихся участков остается на рекордном, не достигнутым даже во времена СССР, уровне), на завершающую стадию вышли работы по проекту городской электрички (МК МЖД), было завершен ряд важных проектов строительства автодорог в Москве и ее пригородной зоне.
Рост качества продукта
Жесткая конкуренция за покупателя заставляет застройщиков следить за качеством своего продукта и постоянно улучшать его. Увеличивается доля квартир, реализуемых по ДДУ, снижается доля сделок на стадии котлована, растет предложение квартир с отделкой, больше внимания уделяется качеству благоустройства дворов и подъездов. Упаковка продукта стала важным фактором успешных продаж практически в любом сегменте рынка.
Редевелопмент промзон
Произошел переход от точечной застройки отдельных участков в промышленных зонах к их комплексному освоению. Масштабные проекты стали реальностью не только в Ближнем Подмосковье, но в сложившихся районах Москвы. Новые жилые кварталы на месте индустриальных гигантов востока и юго-востока Москвы (ЗИЛ, Серп и Молот, АЗЛК, Кристалл) могут со временем изменить восприятие престижности секторов столицы.
2. Предложение
· Объем предложения за январь–декабрь 2015 вырос практически в 2 раза (число лотов в активной реализации выросло на 82%, их суммарная площадь более, чем на 70%). В активной реализации в Москве в границах 2012 года находится 2,1 млн кв. м., в Новой Москве 0,6 млн кв. м. Оба показателя являются рекордными за всю историю рынка недвижимости столицы.
· Основной прирост в объеме предложения пришелся на Москву в старых границах и связан с выводом в реализацию новых жилых комплексов (прежде всего, в проектах комплексного освоения территорий в ближнем поясе промзон). В Новой Москве большая часть прироста связана с новыми корпусами и очередями в ЖК, стартовавших в 2014-2015 гг.
· Продолжилось снижение доли апартаментов (на 4,5 процентных пункта), но увеличилсяпроцент квартир, предлагаемых с отделкой (на 3,5 процентных пункта) в общем объему активного предложения.
· Сохранилась тенденция на снижение средней площади квартиры. Средняя площадь лота в московской новостройке снизилась в 2015 году с 68,3 до 63,9 кв. м (без учета элитной недвижимости). В структуре предложения доля 1-2-комнатных квартир и студий практически достигла 80% (за год рост составил 5,3 процентных пункта). По параметрам средней площади и числу комнат квартира в московской новостройке приблизилась к советскому жилому фонду.
· Резкая активизация застройщиков на первичном рынке Москвы во 2 полугодии 2015 года увеличила конкуренцию между новостройками и вторичкой. Большинство застройщиков смогло предложить своим покупателям льготные ипотечные программы, тогда как на вторичном рынке ставки оставались практически на заградительном уровне (около 14% годовых). Застройщики гораздо охотнее продавцов на вторичном рынке соглашались на скидки, проводили акции для стимулирования спроса.
3. Цены
· Стоимость квадратного метра в новостройке в Москве (без учета элитной недвижимости) по итогам 2015 года составила 181,7 тыс. руб. в Москве в границах 2012 года и 93,2 тыс. руб. в Новой Москве.
· Средние взвешенные экспонируемые цены в 2015 году остались практически без изменений. Снижение за январь-декабрь 2015 составило -0,7% (без учета элитной недвижимости). Застройщики не идут на снижение экспонируемых цен из-за опасений, что часть покупателей отложит покупку в ожидании дальнейшего падения стоимости квадратного метра. Большинство сделок в 2015 году заключалось с дисконтом к цене прайс-листа. Размер скидок увеличился с 4-6% в начале года до 8-9% в декабре.
· Снизилась разница между стоимостью квадратного метра в квартирах и апартаментах. Если в январе 2015 средняя стоимость лота в апартаментах была на 8,5% ниже, чем в квартирах, то к концу года этот показатель снизился до 1,0%. Это связано с выходом больших объемов квартир в крупных проектах в московских промзонахна ранних стадиях строительства.
· Продолжил снижаться порог входа на рынок новостроек Москвы. В "старой" Москве на 6,5 пп выросла доля квартир со стоимостью до 10 млн руб. В Новой Москве доля квартир с заявленной стоимостью до 6 млн руб. превысила 70%.
4. Спрос
· В Москве в 2015 году было введено 3,8 млн кв. м (в т.ч. 2,0 в Новой Москве), что на 0,5 млн кв. м больше, чем в 2014 г. Ввод вырос и в старых границах столицы (+0,2 млн кв. м) и на новых территориях (+0,3 млн кв. м).
· Рынок жилой недвижимости Москвы сократился слабее, чем большинство других потребительских рынков; слабее, чем другие сегменты рынка недвижимости. Число регистраций ДДУ в 2015 году оказалось ниже показателя за аналогичный период 2014 года на 17,2%. Реальное сокращение рынка корректнее определить в диапазоне 24-27%, так как произошло снижение как средней площади реализованной квартиры (на 6%), так и реальной стоимости сделок.
· Снижение рынка оказалось слабее, чем ожидания большинства аналитиков и застройщиков от начала 2015 года. Этому, прежде всего, способствовала реализация программы льготной ипотеки. В 4 квартале 2015 доля ипотечных сделок в Москве превысила 50%.
· Продолжилось снижение средней площади проданных квартир. В 2012 году средняя площадь проданной квартиры в Москве составляла 80 кв. м, а в 2015 году 62,4 кв. м. (снижение на 23%).

· Изменился портрет покупателя. В отсутствии видимого роста цен с рынка ушло большинство инвесторов. Стагнация на столичном рынке труда привела к снижению миграционного притока в Москву и снижению спроса со стороны покупателей из регионов.