Международная консалтинговая компания Knight Frank представила ежегодное исследование Global Cities the 2016 Report.

Санкт-Петербург, Россия – В исследовании Global Cities the 2016 Report зафиксированы последние тренды рынка недвижимости, которые формируют его уже сейчас и являются вектором развития в ближайшем будущем. Многие тенденции рассматриваются с трех позиций: "прошлого", "настоящего" и "будущего". Аналитические данные и графики позволяют увидеть развитие сегментов рынка недвижимости в разных городах мира в зависимости от экономических, демографических и других условий. Подобная информация позволяет прогнозировать, как будет развиваться мировой рынок недвижимости в целом и рынок недвижимости Петербурга в частности.
В течение ближайших 5 лет население мегаполисов вырастет на 380 млн. человек, что в три раза больше, чем сегодняшнее население Японии. Следовательно, ежегодно до 2020 года нужно будет строить эквивалент равный пяти городам размером с Лос-Анжелес со всей сопутствующей инфраструктурой.
Тренды офисной недвижимости в супер-городах
Супер-города – это города-конгломерации с большим количеством населения и хорошо развитой инфраструктурой. Санкт-Петербург также является супер-городом, в особенности в европейских масштабах.
· Арендаторы перемещаются вслед за ростом экономики в более перспективные и развивающиеся регионы.
· Основные потребители крупных площадей – компании разработчики технологий для различных индустрий, финансово-технологические компании. Так необходимость увеличения качественных площадей на Манхеттене обусловлена бурным развитием сегмента TAMI (Информационные технологии, Реклама, Медиа и Информация). Сейчас происходит сильное переплетение информационных и мобильных технологий с финансовыми услугами; медиа и социальные сети обладают гигантской капитализацией.
· Сохранение трендов предыдущих лет: отсутствие гарантированного рабочего стола и рост числа бизнес-инкубаторов для независимых предпринимателей. В ближайшем будущем "гибкие" офисы станут точкой роста, в частности, все большую популярность будут приобретать "совместные офисы", где независимые предприниматели будут работать бок о бок в общем пространстве. Движение рынка в сторону рабочего места не связанного с персональным столом позволяет сэкономить, повысив при этом эффективность. Сейчас ключевые тренды для офиса это расширение функций и гибкость.
· Повышенные требования к городам от инвесторов: инвесторам важна возможность сформировать диверсифицированное портфолио объектов для минимизации рисков, доступность и простота инвестиционных инструментов (финансы и процедуры). Для арендаторов принципиально обширное предложение офисных площадей, рынок квалифицированной рабочей силы.
· За период с 2 кв. 2007 по 2 кв. 2015 в долларовом эквиваленте ставка аренды на премиальные офисные площади класса А в Петербурге упала на 50%. В рублях – ставка уменьшилась всего на 4%. Сегодня она составляет 278 долл./кв. м в год. Подобный уровень ставок делает рынок офисной недвижимости города крайне привлекательным для арендаторов и создает хорошие перспективы для роста и развития.
Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg говорит: "Нам приятно отмечать, что, исходя из данных отчёта по мировым лидирующим городам, Санкт-Петербург развивается в соответствии с глобальными трендами. И хотя темпы развития не такие быстрые, но перемены всегда дают возможности, главное их увидеть. Наш отчет как раз помогает увидеть эти возможности и выработать правильную стратегию".
Мировые инвестиционные тренды и рынок недвижимости Петербурга
· Инвесторы сегодня стоят перед выбором: стабильность сформировавшихся консервативных рынков или динамика растущих развивающихся рынков. Ключевая привлекательность коммерческой недвижимости на многих западных рынках – возможность долгосрочной аренды, что обеспечивает хорошую сохранность дохода, особенно востребованную во времена экономической нестабильности. Однако реалии рынка таковы, что все больше инвесторов вынуждены идти по пути увеличения рисков. Это особенно верно для локаций, где высокая активность арендаторов совпадает с уменьшением вакансии.
· Санкт-Петербург находится на первом месте по текущему уровню доходности офисной недвижимости класса А среди городов Европы – 11%. Прогнозируемая ставка капитализации в сегменте премиальных офисов, при благоприятной экономической обстановке, составляет 10%. Это говорит о том, что у сегмента офисной недвижимости в Петербурге хороший инвестиционный потенциал.
· Тем не менее, за последний год с 2 кв. 2014 по 2 кв. 2015 объем инвестиционных сделок в Петербурге составил 0,2 млрд. долл. Для сравнения, Москва находится в середине списка с объемом сделок в 2,6 млрд. долл. Лидирует в этом сегменте Лондон с показателем 49 млрд. долл.
· Санкт-Петербург лидирует по количеству качественных офисных площадей класса А, которые инвестор сможет приобрести за 100 млн. долл. Эта цифра составляет 58 300 кв.м, что примерно равняется двум корпусам "Невской Ратуши". Меньше всего офисных площадей на ту же сумму можно приобрести в Лондоне - всего 3 623 кв.м.
· Сегодня инвестиционный сегмент рынка недвижимости характеризуется растущим денежным потоком между странами, разнообразием инвестиционного портфолио и всесторонним подходом, который не ограничивается традиционными секторами ритейла, офисной и индустриальной недвижимости. Инвесторы начинают присматриваться к специализированной недвижимости (студенческое жилье, жилье для пенсионеров) и многофункциональным объектам, которые сочетают в себе жилую, офисную, торговую и развлекательную функции.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg говорит, что сейчас идет период бурной урбанизации. Прирост происходит в основном на развивающихся ненасыщенных рынках, где у инвесторов и девелоперов есть огромный потенциал для строительства как жилой и коммерческой недвижимости, так и сопутствующей инфраструктуры. Чтобы не остаться в стороне, для России важно участвовать в этом процессе, ориентируясь как на мировые тренды рынка недвижимости, так и на опыт городов с похожей экономической и демографической ситуацией, и адаптировать эти знания в собственных реалиях.
Архитектурные тренды. Мнение первой женщины-архитектора, получившей престижную Притцкеровскую премию, - Захи Хадид
· Социальная ответственность архитектора при проектировании зданий и общественных пространств: клиент для архитектора – не один человек или компания, клиент это ВСЕ. Сложность и динамизм современной жизни не могут быть изложены в форме прямоугольных решеток и блоков, присущих эпохе архитектора Генри Форда в 20 веке. Мы должны выйти за рамки идей разделения и раздробления и перейти к подходу 21-го века, который учитывал бы богатство, сложность и взаимосвязанность современной повседневной жизни.
· Рост стандартов. Переход от минимально достаточного к комфорту и благополучию не только в частном жилье, но и во всех социальных объектах: школах, больницах, офисах, административных зданиях
· Роль общественных пространств при строительстве любых городских объектов. Возведение всех девелоперских проектов по принципу OPENING DOORS. Все здания должны иметь общественную составляющую. Даже коммерческие высотные здания должны предлагать общественные пространства, где люди смогут общаться. Девелоперы, в независимости от сегмента недвижимости, должны инвестировать в такие пространства. Они являются жизненно важной составляющей насыщенной городской жизни – они объединяют город, сплетая городскую фактуру воедино. В последние годы во многих городах произошел сдвиг в направлении закрытых непубличных помещений. Как архитекторы, мы должны отвергнуть это. На протяжении многих веков мы пытались освободить город, открыть его и сделать более доступным. Создание закрытых сообществ, таких как "мини-Кремли", является огромным шагом назад к архаичному образу жизни.