Комфорт-класс – лидер по объему предложения квартир в столичных новостройках.

Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили аналитический отчет по итогам 2015 года на первичном рынке Москвы в "старых" границах в проектах эконом- и комфорт-класса с предложением квартир. Объем предложения в комфорт-классе составляет 50 проектов или 118 корпусов с суммарной площадью предложения 849,8 тыс. кв. м. По итогам 2015 года новостройки комфорт-класса с квартирами заняли лидирующее место по объему предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы, обойдя традиционно доминирующий на рынке бизнес-класс, – их доля составила 43,2% от общего объема предложения квартир. В экономклассе было представлено 24 корпуса в 4 проектах с суммарной площадью предложения 64,7 тыс. кв. м. Доля экономкласса в Москве составила 3,3% от суммарной площади квартир.
В годовой динамике объем предложения комфорт-класса вырос на 89%. В экономклассе наблюдалась противоположная тенденция – за год суммарная площадь объектов сократилась на 2%.
Только за IV квартал 2015 года объем предложения в комфорт-классе вырос на 42%, а в экономклассе – на 70%. Значительное увеличение объема экономкласса произошло за счет пополнения предложения масштабным проектом – ЖК "Кварталы 21/19".
Объем предложения комфорт-класса после "проседания" в первом полугодии на фоне высоких темпов вымывания наиболее ликвидного предложения, во втором полугодии отметился увеличением объемов предложения почти в 2 раза. Конец года ознаменовался выходом масштабных проектов, в том числе реализуемых в рамках реновации промзон: два корпуса проекта "Символ" (квартал "Свобода"), ЖК "Домашний", ЖК "Ясный", ЖК "Родной город. Каховская", ЖК "Штат 18", ЖК "Золотая звезда", "Изумрудная 24", ЖК Green Park. Помимо этого в реализацию вышли новые объемы в следующих проектах: "Город на реке Тушино-2018", мкрн. "Северный", ЖК "Фили Град". Открылось бронирование квартир в составе проекта ЖК PerovSky. Таким образом, по итогам 2015 года объем предложения в комфорт-классе достиг максимальной отметки.
Средневзвешенная цена на квартиры комфорт-класса составила 145,3 тыс. руб./кв. м, на квартиры экономкласса – 129,3 тыс. руб./кв. м. За год средневзвешенная цена в комфорт-классе претерпела незначительные изменения – +0,1%, поскольку на фоне активного вымывания ликвидного предложения объемы пополнялись масштабными проектами на начальной стадии строительства. За IV квартал цена в комфорт-классе незначительно выросла на 1,9%.
В годовой динамике средневзвешенная цена в экономклассе сократилfcm на 24,2%, что связано с изменениями в структуре предложения – доля ЖК "Вершинино", в котором стоимость квартиры включает отделку и машиноместо, значительно сократилась. В динамике за квартал рост цены в экономклассе был обусловлен выходом нового масштабного ЖК "Кварталы 21/19" с достаточно высоким для своего сегмента уровнем цены из-за особенностей локации проекта.
При распределении объема предложения квартир по бюджету покупки в экономклассе четверть предложения была представлена в ценовом диапазоне – от 5,5 до 6,49 млн рублей, при этом 88% предложения пришлось на квартиры стоимостью от 4,5 до 9,49 млн рублей. В комфорт-классе 70% предложения составляли квартиры с бюджетом покупки до 9,49 млн рублей. В целом, в комфорт-классе были представлены предложения в разных ценовых диапазонах, и при дефиците предложения экономкласса, сегмент комфорт замещал данный недостаток предложения в отдельных стоимостных категориях.
При распределении предложения по площадям квартир наибольший объем в комфорт-классе относился к квартирам площадью от 40 до 49,9 кв. м – 27% и от 60 до 69,9 кв. м – 25%. В экономклассе аналогичная картина – наибольший объем предложения был сосредоточен на квартирах площадью от 60 до 69,9 кв. м – 32% и от 40 до 49,9 кв. м – 18%. При этом в экономклассе квартиры общей площадью более 90 кв. м по итогам 2015 года по-прежнему не были в реализации.
С выходом нового предложения эконом- и комфорт-класса в 2015 году на рынке были хорошо представлены предложения с минимальными бюджетами покупки, а также малогабаритные квартиры, которые на фоне сокращения платёжеспособности покупателей пользуются спросом.
При распределении предложения по количеству комнат в комфорт-классе бoльшая часть предложения была представлена однокомнатными квартирами – 41,8%. На втором месте с минимальным отставанием в 1% были двухкомнатные квартиры – 40,8%. В экономклассе наибольшую часть предложения составили двухкомнатные квартиры – 48,8%.
Большая часть предложения комфорт-класса находилась в ЮАО – 22,1%. В округе реализуются следующие масштабных проекты: мкрн. "Царицыно", мкрн. "Загорье", ЖК "Ривер Парк", проект по адресу Варшавское шоссе, вл. 141, а также ЖК "Ясный", вышедший в IV квартале 2015 года (в составе корпуса №1 реализуются квартиры). На втором месте по объему предложения комфорт-класса был САО – 12,7%. Последнее место занял Зеленоград, несмотря на выход новых корпусов в мкрн. "Жемчужина Зеленограда".
В экономклассе основной объем предложения был сосредоточен в ЮВАО – 66,6% от общего объема предложения экономкласса, на его территории реализуются масштабные проекты – ЖК "Некрасовка" и ЖК "Кварталы 21/19".
Наиболее высокая цена в комфорт-классе относилась к ЗАО и СЗАО – 188,4 тыс. руб./кв. м и 171,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Наиболее низкая средняя цена была представлена в Зеленограде – 82,3 тыс. руб./кв. м.
В экономклассе наиболее высокая цена была отмечена в ЮАО – 222,8 тыс. руб./кв. м. В округе представлен только один проект – ЖК "Вершинино", где в стоимость квартиры включены отделка и машиноместо. Наиболее низкая цена была зафиксирована в ЮВАО – 115 тыс. руб./кв. м.
"В предложении квартир комфорт-класс по итогам 2015 года занял первое место по объему предложения, обойдя традиционно доминирующий бизнес-класс. Суммарно с предложением экономкласса, доля массового сегмента в предложении квартир составила 46,5%, почти половину от общего объема предложения. За год доля комфорт-класса выросла с 32,3% до 43,2%. Такие структурные изменения свидетельствуют о том, что рынок довольно быстро реагирует на изменения спроса – больше всего новых проектов вышло в доступном сегменте, который наиболее востребован среди покупателей в условиях снижения платежеспособности", – комментирует Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.