Ретейл уходит в партизаны. "Фонтанка.ru". 24 марта 2016

Битва ретейлеров и владельцев торговых центров за снижение арендных ставок вышла на новый уровень. В Петербурге замечены такие явления, как диверсия, шантаж и платные переговорщики.
В условиях, когда продавцы не могут платить непомерно высокую аренду, а собственники торговых площадок не хотят понижать ставку, бизнес-среда породила новую услугу — за отдельную плату переговорщики готовы помочь найти компромисс. Предложение как нельзя кстати, потому как в Петербурге уже развернулась настоящая партизанская война, где спросом пользуются методы диверсии и шантажа.
В гипермаркете "Ашан", дислоцирующемся в ТРЦ "Радуга" на проспекте Космонавтов опустели полки. "Нет тортов, свежей рыбы, свежего молока. Особенно дико видеть "голый" уголок с фруктами и овощами, только в одной корзине лежит капуста. Хлеба и булки только два наименования, отсутствуют продукты кулинарии – салаты, пирожки, кура-гриль. Видимо, кризис особенно сильно ударил по "Ашану", или он обанкротился", – пишет читатель "Фонтанки" Кирилл.
Сотрудники магазина признали в разговоре с "Фонтанкой" наличие проблемы и поделились инсайдом: им сказали, что после 1 апреля они будут работать в других магазинах сети "Ашан". Пресс-служба ретейлера напрочь отвергла предположение о скором закрытии площадки в ТРЦ "Радуга", объяснив пустые полки и перевод персонала в другие точки "оптимизацией издержек", а также тем, что компания "несёт убытки в данном гипермаркете в связи с высокими затратами на содержание магазина, в том числе на арендную плату".
Французский ретейлер более года ведет с собственником ТРЦ (французско-голландской "Ралмир Холдинг B.V.") борьбу за снижение арендных платежей. Борьбу пока безуспешную.
Будучи привязанной к валюте, ставка в ТРЦ "Радуга" после девальвации рубля в 2014 году выросла в два раза, однако скидка, предложенная собственником, не устроила ретейлера. "Ашан" неоднократно грозил администрации ТРЦ закрытием, но реализовать намерение не решился, так как арендный договор предусматривает за такие шалости штраф в размере платы за полгода.
Поэтому пустые полки и витрины осведомленные рассматривают как новый элемент боя. Сокращение до минимума ассортимента у якорного арендатора, которым является "Ашан", ударит по посещаемости всего ТРЦ, что может заставить собственника пойти навстречу.
Партизанят в Петербурге не только в французы. "В последний год почти все арендаторы и арендодатели находятся в состоянии войны", – комментирует директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. Однако в успехе методов "Ашана" эксперт сомневается. "Используя приемы родом из 90-х, российский менеджмент навредит в первую очередь своей компании", – отмечает она.
Торг уместен
В конце 2014 года к валюте была привязана ставка аренды в большинстве крупных петербургских торговых комплексов. "Рублевые договоры, как правило, были в маленьких районных ТЦ", – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
После девальвации многие собственники давали временную скидку – сроком от месяца до года, фиксируя курс на уровне 35 – 40 рублей за доллар. Однако постепенно он вырос до 50 – 65 рублей. Кто-то и вовсе отказался продлевать льготные условия.
На фоне снижения спроса для многих ретейлеров новые расценки оказались неподъемными. К примеру, ТРЦ "Галерея" в 2015 году покинуло около 40 брендов. Большая часть воспользовалась тем, что у них как раз истекли договоры аренды.
Те игроки, кому условия соглашения с собственником не позволяют покинуть площадку прямо сейчас, ищут обходные пути. Например, сокращают площади магазина, сдавая их в субаренду. Немецкая сеть бытовой техники и электроники Media Markt осенью 2015 года урезала площадь гипермаркета в ТРК "Юго-Запад" в два раза. Финская SOK Retail Int. передала свой гипермаркет Prisma в Колпино петербургской "Интерторг", а в ТРК "Континент" – "Перекрестку", а также в два раза сократила площади в ТРК "Гранд Каньон". По данным АРИН, Prisma хотела сдать в субаренду площади и в "Балтийской жемчужине". "С нашей помощью они нашли претендента, но собственник отказался сокращать площади Prisma и посадил новичка на другой этаж, заключив контракт самостоятельно. Получила ли от этого какую-то выгоду Prisma, не знаю, но мы сделали работу бесплатно", – говорит Екатерина Лапина.
Впрочем, собственников можно понять. Самоуправство ретейлера может нарушить концепцию всего комплекса и негативно повлияет на деятельность других арендаторов, комментирует Владислав Фадеев.
Прибегают сети и к угрозам закрытия, ставя на то, возможные потери от его ухода будут больше, чем штраф, который получит собственник. Но такой шантаж не всегда приводит к успеху. "Такой прецедент был в нашей практике, однако угроза привела, напротив, к увеличению арендной ставки", – комментирует Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге.
ТРЦ наносит ответный удар
Непрерывные боевые действия привели к появлению на рынке профессиональных переговорщиков. Так, московская консалтинговая компания M1 Solutions на своем сайте сообщает, что за последний год уберегла три региональных ТЦ от необоснованной щедрости к своим арендаторов.
Например, пермскому ТРЦ "Семья" при участии M1 Solutions удалось сократить размер ежемесячных скидок по арендной плате в три раза, уфимскому ТРЦ "Семья" – в четыре, смоленскому ТРЦ "Галактика" – в шесть. Максимальный срок предоставления этих скидок снизился с года до трех-шести месяцев.
Корреспонденту "Фонтанки" в M1 Solutions заявили, что готовы оказывать такие услуги и петербургским ТРК. В частности, компания с помощью разработанной ею математической модели на основе данных о чеках и трафике в ТЦ готова оценить, стоит ли идти навстречу конкретному арендатору. Стоимость услуги – 45 тыс. рублей за один спор. А вот если владелец хочет, чтобы сотрудники M1 Solutions в личной беседе решили вопрос с арендатором, за это придется доплатить.
"Иногда собственнику неудобно отказывать арендатору, с которым сложились отношения. Внешней компании сделать это легче", – прокомментировал менеджер компании M1 Solutions. Плата оговаривается индивидуально и зависит от размера сети и сложности переговоров. "Бывает, что за день можно управиться, бывает, что и за месяц", – отметил собеседник издания.
Петербургские брокеры отмечают, что для нашего рынка такие услуги в новинку. "Раньше главной задачей управляющей компании были переговоры на этапе поиска арендатора, теперь же, когда сети и ТЦ второй год живут в режиме постоянного торга, ситуация изменилась", – говорит Екатерина Лапина. Впрочем, в Северной столице они будут востребованы, скорее, небольшими торговыми центрами. "Такие крупные игроки, как Fort и "Адамант", сами делают хорошую аналитику и могут отстоять позицию", – считает эксперт.