28 марта 2016 года Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке "Коммерсантъ Дом", ГК "Интеко" и МФК Match Point провел XVII Круглый стол главных редакторов.

28 марта 2016 года Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке "Коммерсантъ Дом", ГК "Интеко" и МФК Match Point провел XVII Круглый стол главных редакторов.
Формат этого мероприятия, которое с успехом проводится с 2008 года, получил название "пресс-конференция наоборот". Он предусматривает, что резиденты Клуба – журналисты и главные редакторы профильных изданий – обращаются с вопросами к спикерам, которые занимают первые ряды в зале. Таким образом, с самого начала формируется живая дискуссия, в ходе которой удается обсудить наиболее актуальные вопросы.
В этот раз предметом обсуждения стала премиальная жилая недвижимость, которая в избытке продолжает строиться в столице, несмотря на углубляющийся экономичексий кризис. Тема мероприятия, впрочем, звучала вполне нейтрально: "ПРЕМИУМ НА ВЫРОСТ. Потенциал московского высокобюджетного сегмента".
Открыл мероприятие старший вице-президент Банка ВТБ Владислав Мельников, который, тепло поприветствовав собравшихся, анонсировал новый бренд в жилом премиум-сегменте – "Хлебный дом".
Участники
Вопросы на XVII Круглом столе задавали резиденты Клуба, в числе которых были:
Ольга Салабай, руководитель редакции "Новости недвижимости" МИА "Россия сегодня"
Андрей Воскресенский, главный редактор "КоммерсантЪ-Дом"
Марина Дыкина, корреспондент газеты "Ведомости"
Александр Шевчук, главный редактор портала "Квадрум"
Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора портала "Квадрум"
Ольга Москвина, главный редактор телеканала M2TV
Руслан Дзкуя, главный редактор Газеты Glavred.Today
Денис Тыкулов, главный редактор портала Элитное.ру
Светлана Волохина, редактор Rambler News
В качестве "ответчиков" выступили спикеры компаний:
Елена Комиссарова, генеральный директор "БЭЛ Девелопмент"
Алексей Болдин, генеральный директор "Магистрат" (входит в ГК "Интеко")
Дмитрий Котровский, партнер "Химки Групп"
Екатерина Тейн – директор департамента розничных продаж Группы ПСН
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group
Петр Кирилловский, директор департамента маркетинга корпорации "Баркли"
Елена Коханова, руководитель отдела аналитики ГК Insigma
Павел Брызгалов, руководитель технического отдела ФСК "Лидер"
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills Россия
Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate
Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Group
Надежда Хазова, генеральный директор компании "Усадьба"
Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank
Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Savills Россия
Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп"
Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group
Юрий Кочетков, директор департамента аналитики и маркетинга ИСК "Форт"
Вела заседание корреспондент ИД "Коммерсантъ", шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко.
Токсичное, зато с дисконтом
Как это обычно и бывает, на каждый вопрос следовали разные варианты ответов, причем единодушие среди спикеров наблюдалось далеко не всегда. Ольга Салабай поинтересовалась: "Есть ли свободные площадки в центре столицы, не принадлежащие таким крупным структурам, как Банк ВТБ? Есть ли куда расти элитному сегменту?". "Площадки есть, как на балансе крупных банков, так и у застройщиков", - отметила Екатерина Тейн. Однако, продолжала она, сейчас подход к строительству жилых объектов усложнился, и для того, чтобы сегодня началось финансирование нового проекта, у него должна быть очень интересная, конкурентоспособная концепция.
Логичным продолжением этого комментария стало замечание Алексея Болдина: конкуренция в элитном сегменте сейчас не такая высокая, как несколько лет назад, считает он, и при наличии грамотной концепции получить проектное финансирование от крупных банков, в том числе Сбербанка, совершенно реально.
Свое наблюдение добавила Елена Комиссарова: "У банков есть токсичные портфели, где зависли некоторые площадки, однако сами банки их развитием не занимаются, предпочитая либо продать их с дисконтом, либо подыскать партнера из числа девелоперов, которые могут эти площадки профессионально освоить".
Марина Дыкина спросила, в каких долях сейчас состоят собственные средства девелопера и привлеченное на объекты финансирование? Елена Комиссарова заметила, что ни один банк не начнет финансирование, пока не получено разрешение на строительство. "Соответственно, на начальном этапе инвестор вкладывает как минимум 20-30% собственных средств", заключила она. Алексей Болдин уточнил, что проектное финансирование обычно предоставляется не в виде фиксированной суммы, а в виде кредитной линии, и здесь многое зависит от того, как идут продажи. "При успехе стартовых продаж заемная часть будет минимальна", - предрекает он.
Кто эти люди?
Александр Шевчук задал вопрос о том, как за последний год изменились сроки реализации объектов. Оптимистичный ответ дал Алексей Белоусов: "За этот год наша компания надеется вывести на рынок пять проектов в разных ценовых сегментах, в дорогом сегменте их будет два. Помня про 2008 год, словосочетания "проектное финансирование от банков" мы стараемся избегать, и по этой причине мы тратим колоссальное количество времени на продукт, и поэтому, как правило, когда мы выходим на площадку, проект уже на 50% продан".
Екатерина Тейн возразила: у большинства проектов от 35% до 40% объема остается нераспроданным после ввода дома в эксплуатацию. Коллегу поддержала Елена Комиссарова: на рынке наблюдается затоваривание, кроме того, возросли покупательские опасения относительно рисков недостроя домов, так что большую часть проекта приходится продавать на финальных стадиях строительства.
Марта Савенко привела пример жилого дома бизнес-класса "Марьина роща", продажи в котором стартовали в конце 2015 года. "Сейчас там в продаже находится всего три квартиры", - сказала она. Дмитрий Котровский усомнился, что в подобных случаях все лоты оказываются проданными конечным покупателям. "Там, где происходит рывок в сделках у девелопера, мы потом можем в выписках увидеть, что покупателем выступает юридическое лицо. Такая продажа обычно происходит при необходимости расплатиться с кредиторами и продолжать строительно-монтажные работы", - резюмировал он.
Здесь будет город-сад
Марта Савенко поинтересовалась мнением собравшихся о том, куда сегодня идет спрос: в сторону точечной застройки или в сторону проектов комплексного освоения территории? Ей ответил Тимур Сайфутдинов: "Если иметь в виду элитный сегмент, особенно de luxe, то это в принципе всегда небольшие проекты, в которых насчитывается, к примеру, 13, 60 или 88 апартаментов. С точки зрения покупателя, конечно, дом тем привлекательнее, чем быстрее в нем можно начать жить".
Алексей Болдин отметил, что в выигрышном положении оказываются кварталы клубных особняков, поскольку, в отличие от точечной застройки, где дом может оказаться по соседству с "хрущевками" и другим депрессивным окружением, комплексная застройка гарантирует однородность социальной среды.
Марта Савенко возразила: вот если бы квартал клубных особняков был со всех сторон окружен парком, то возможно, это утверждение было бы справедливо. Однако буквально через неширокую двухполосную дорогу от крайних домов "Садовых кварталов" стоят пяти- и девятиэтажные дома. И задала участникам Круглого стола вопрос: насколько желательно поглощение устаревшей застройки новым строительством – хотя б частичное, как раз с целью сглаживания контрастов их соседства? Спикеры в зале в целом проголосовали против такого поглощения, хотя Ольга Тараканова и уточнила, что некоторые девелоперы идут на то, чтобы реконструировать фасады домов, прилегающих к их объектам.
Алексей Белоусов спроецировал вопрос модератора на общегородскую ситуацию и привел цифры: "Если вычесть из городской территории реки и леса, то получится, что каждый третий квадратный метр, допускающий какое-либо эффективное землепользование, то есть строительство, приходится на промзоны". Новые комплексы сажаются на старые коммуникации, продолжал он. "Например, 25-30% тепла остается в грунте при транспортировке. И за неэффективность менеджеров, которые продают тепло, расплачиваемся все мы". По мнению Алексея Белоусова, на сегодня в Москве насчитывается всего около 5% жилья, которое соответствует современным нормативным требованиям. "Мы живем в старом городе, который не соответствует современным нормативам. Давайте нарисуем новый город, который посадим на современную транспортную и коммуникационную артерию. Хотелось бы, чтобы когда-нибудь это случилось", - заключил спикер.
Куда податься бедному чиновнику
"Как изменился элитный рынок, какие новые тенденции появились в последнее время?" - задала вопрос Наталья Бухтиярова. К ней присоединилась Ольга Москвина, которую интересовало то, как изменились предпочтения покупателей. Алексей Болдин отметил увеличившийся спрос на большие квартиры, от 200 метров. "Но это в Хамовниках, - уточнил он. - А вот на объектах в Замоскворечье у нас неплохой спрос на небольшие лоты, 50-80 кв. м".
Роман Попов считает, что одним из решающих факторов для покупателя является цена. "Клиенты активно мониторят рынок, получают рассылки от брокеров, перезванивают по ним. Как только появляется интересное предложение по цене ниже рынка, оно довольно быстро уходит". Илья Менжунов согласился с коллегой: "В начале 2016 года число обращений в компанию выросло на 28%, однако в сделках такого роста нет. Анализ заявок на покупку показывает, что из их числа исчезли заявки в высоких бюджетах, от $7 млн и выше. Клиенты, которые ездят на просмотры, активно торгуются и ждут ценового дна. Основная масса заявок находится в бюджете до $1 млн, а запрашиваемая площадь квартиры – до 150 кв. м". Процесс покупки удлинился примерно втрое, говорит Надежда Хазова. Если раньше он занимал 2-4 месяца, то теперь превышает полгода. И даже когда у клиента есть задача купить жилье для себя, он все равно готов ждать наиболее выгодных условий для себя.
Дмитрий Халин заметил, что в последнее время среди покупательской аудитории лидирует госсектор, в котором, несмотря на все перипетии, исправно выплачиваются бонусы. "За рубежом их пристроить уже невозможно, конвертировать в валюту непатриотично, и поскольку деваться некуда, представители госсектора робко, но все же выходят на рынок отечественной недвижимости", - рассказывает спикер. По его наблюдениям, элитный рынок очень сильно расслоился за последние годы, показав успешные, хорошо продаваемые – и откровенно провальные проекты. "Не случайно такие проекты, как "Садовые кварталы", собирают 30-40% спроса. Все аналоги либо запредельно дороги, либо слишком мелко нарезаны", - добавляет он.
Андрей Воскресенский поинтересовался: действительно ли в элитном сегменте наполовину нераспроданными стоят дома, построенные 3-5 лет назад? По данным Романа Попова, в целом по рынку число непроданных квартир в таких домах доходит до 30%. В качестве примера он привел жилой дом на Остоженке, в котором пять этажей, два из них принадлежат одному владельцу и по сегодняшний день стоят без отделки. "Он готов оба эти этажа продать", - говорит он.
Денис Попов эти цифры не подтверждает: "Обычно в домах, которые построены достаточно давно, все продано, хотя иногда девелопер оставляет для себя в качестве прибыли одну-две квартиры, которые не готов продать прямо сейчас из-за текущей конъюнктуры". А вот Илья Менжунов считает, что в подобных ЖК может насчитываться от 10 до 15% непроданных квартир.
В ожидании выборов
По просьбе журналистов эксперты также дали свои прогнозы относительно развития премиального рынка жилой недвижимости на 2016 год. Вот некоторые из них.
Юрий Кочетков считает, что 2016-й будет годом абсолютного дна на рынке недвижимости. Его расчеты базируются, в том числе, на росте объема предложения на первичном рынке, которое с 2013 по 2016 год удвоилось и достигло 3 млн кв. м (имеются в виду все ценовые сегменты в Москве, Подмосковье и Новой Москве).
Ольга Ясько полагает, что элитный рынок окончательно уйдет в рубли в этом году. "Новые проекты выходят в рублевом ценообразовании", - напоминает она.
Анатолий Довгань рассказывает, что из 30-40 проектов, экспонирующихся на рынке, активные продажи идут в семи. Его прогноз: количество "особо активных" ЖК в текущем году сократится до 5-7.
Тимур Сайфутдинов уверен, что в 2017 году в России наверняка начнут печатать деньги, как это всегда происходит в процессе подготовки к выборам. "Надо пережить 2016-й – а в 2017-м на рынке все станет много лучше", - подытоживает он.